【冬吴相对论】第85期：虚幻的泡沫
片花一：被高估的股市和房地产市场会对经济发展产生怎样的危害?如何评估房价是否虚高?土地拍卖市场为什么会地王频出?国有房地产公司在圈地时为什么会不计成本?什么是楼市虚火真正的危害?欢迎收听冬吴相对论，本期话题--《虚幻的泡沫》
片花二：被高估的股市和房地产市场会对经济发展产生怎样的危害?什么是问题守恒定律?高房价会加速人口老龄化进程吗?为什么房地产泡沫会加剧贫富分化?房地产泡沫的破灭为什么对中产阶级危害最大?欢迎继续收听冬吴相对论，本期话题--《虚幻的泡沫》
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《冬吴相对论》—85.虚幻的泡沫
播出时间：经济之声 2009-08-22 18:30-19:00
主 讲 人：吴伯凡 主持人：梁 冬
参与整理：世界有我 蝴蝶 慧从卢溪
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好，欢迎收听今天的《冬吴相对论》，我是梁冬。对面的依然是《21世纪商业评论》主编吴伯凡，伯凡你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：诶，对。伯凡啊，前两天呢，我看见一个新闻，当时我心里咯噔一跳，什么新闻呢？话说呢大概在10天以前我看见《新京报》有一个报道，它说呢散户到股市去开户炒股票的数量又创下历史新高，我当时就觉得--惨了，股票要跌了。果不其然，话音未落，已经出现这个股市暴跌。
吴伯凡：我在网上看到一个网友啊，听完某一期《冬吴相对论》以后，写了一句话说：昨天晚上听《冬吴相对论》有一句话让我心都凉透了。什么话呢？天下皆知美之为美也，斯恶也。这是我们当时说的这句话嘛。
吴伯凡：老子的道德经里说得，就全天下人都知道某个东西是好的啦，这个东西一定变坏，是吧？
梁冬：对，当所有人都觉得股票又开始复苏了，又可以透过买基金买股票赚钱的时候。那就惨了。
吴伯凡：一下子从3200多点跌到……现在是……
梁冬：跌破3000点嘛。
片花：被高估的股市和房地产市场会对经济发展产生怎样的危害？如何评估房价是否虚高？土地拍卖市场为什么会地王频出？国有房地产公司在圈地时为什么会不计成本？什么是楼市虚火真正的危害？欢迎收听《冬吴相对论》，本期话题——虚幻的泡沫。
梁冬：前段时间呢，我们看到有一个独立经济学家谢国忠，大家都知道谢国忠呢之前是摩根士丹利的首席经济学家啊，他有篇文章，虽然呢观点其实在以前我们都有谈论过。但是，他还是蛮有系统的，所以呢，我也希望，在今天的《冬吴相对论》里面呢，也把这篇文章和大家一起分享一下。谢国忠在他的文章里面呢开始第一句话就认为，中国股市和房地产价值被高估了50%甚至是100%，这两个市场很可能在今年的第四季度出现调整。
吴伯凡：我们在以前的节目里也讲到过就中国现的股市和房市的这种复苏。我们把它称为一种假回暖，对吧？这种没有实体经济支持的繁荣实际上就是泡沫。不管这个泡沫的成分是多大，它一定是有泡沫的。谢国忠呢是坚定的泡沫论者，是吧？
梁冬：对，他一直觉得中国的经济还是有泡沫。那谢国忠呢在他的一篇文章里面有提到，他说研究泡沫最基本的方法是看估价。评估房价最重要的方法是衡量一下价格收入比和租金的收益。什么意思呢？就是看大概的人吧，能收多少钱，或者这个房子买回来之后你再租出去能租多少钱。他说在全国范围内，每平方米的房价，已经相当于或者相当接近于美国的平均水平，就中国人现在买房子的价格，基本上很多城市的价格已经接近甚至某些地方还高于美国的房价了。而美国人的人均收入是中国城市人均收入的7倍。中国房每平方米约价相当于一般人三个月的工资收入，这一水平在世界上是最高的。啊，我觉得这个数字很有意思哈，就可能外国人一个月挣的钱就能买一平方米，啊。中国人要工作三个月才能买一平方米，换句话来说呢，一个厕所如果是十平方米的话，你要用30个月的工作时间。
吴伯凡：两年半，买一个厕所。
梁冬：两年半，买一个厕所。这还不算厕所里面的装修，(笑)。
吴伯凡：这还不算你这个两年半里本身你要……
梁冬：应该花掉的钱。你要吃喝拉撒睡，儿子读幼儿园，还要请客，啊。这些事情都还刨除掉，光是这样30个月，两年半，买个厕所，是吧？另外呢，就是说房子现在的租呢，还租不出去，我们以前在节目里面聊过，其实中国现在呢好多房子出租率其实很低的，啊。上海我们不了解哈。单以北京来说，我们如果开车在晚上你绕着二环或者三环或者四环，你看那个在三环边和四环边的那些高档公寓楼盘的那个亮灯率，只有百分之二三十的房子是亮着的。
吴伯凡：对，非常普遍，刚才我从二环过来的时候，有一个某某家园，我仔细地看了一下，也就是20%是亮着灯的。
梁冬：对，所以这个房子呢很难租出去。在广州我有一个朋友，是《新周刊》的记者，他说在离广州市区大约18分钟车程的一个地方，他们租了一个别墅。一个别墅哦，大概两百五十多平米。租金才4500块钱人民币。那么这个中间就显示说，如果你把房子只是收取租金作为投资的话，那个回报率已经明显低于……
吴伯凡：这就是房子作为一个消费品属性和作为一个投资品属性的脱节。
梁冬：嗯，从这个道理上来说，啊，房子肯定是偏高的了，不过很多人都说，中国的房子高是有它的道理的。因为呢，所谓说城市化有越来越多的农村人口到城市里面来。
吴伯凡：刚性需求。
梁冬：所谓刚性需求，是吧？还有另外一本观点呢很有意思，啊。其实也是大家都心知肚明的，就是呢中国的地方财政收入当中，卖地占得比例越来越大。这个事很可怕的。
吴伯凡：土地财政。
梁冬：就是说，房价涨和地方财政的收入有强烈的关线性。
吴伯凡：现在呢是一旦房地产往下掉的话，最担心的是地方政府。前一阵就在争论呢，说：土地成本占整个房地产价格的比例是多少？最后弄出了一个很官方的数字，是28%呀，是多少。实际上呢有的估算呢已经超过一半了，甚至是。
梁冬：就是说，每一平方米房子价格里面的土地成本占得比例越来越高。换句话来说，某种程度上来说，房地产价格的居高不下和当地政府的利益形成了有趣的互动关系，对吧？
梁冬：那，于是呢就很简单了，那么，你就可以想象，地方政府就没有太多的热情要压抑房价。
吴伯凡：房子就这样的，追涨杀跌，越跌的时候，买的人越少，前一阵我们都看到了，啊，去年年末的时候今年年初的那一个房价应该是降了很多的，但是没人买啊。一旦房子往上涨了，买得人就多。买得人少，开发商当然就不会去买地，是吧？政府就没钱，所以呢，总得来说呢，地方政府它是希望这个房地产是要起来。而且有一个说法，据说是，房地产能够拉动60多个产业，对吧？
梁冬：对，但是我的观点是：我认为这样的一种现象，对于整个中国国家经济来说，或者说，不是对中国了，对于世界上的任何一个政府来说，这其实都是一个比较危险的信号。因为呢，这样的话，它形成这样一种循环关系的话，对于整个的民生来说，是帮助不大。那另外还有一个呢就是，他说最近频频出现地王。土地的“地”，王者的“王”，地王。那，前段时间呢我看到这个中央电视台呀，它报道一个新闻，它说呢：是很多房地产公司以高于这个市场预期应该理性的标准去拍了下来，然后拍完之后呢，到股票市场就去融资，这样的话呢，去挤压那些没有上市的房地产企业。其实这个故事呢只讲了一半，真正的背后的我看到这个《新京报》上有个报道啊，说是因为呢，现在绝大部分这些地王在北京拍出去的这几块地王呢，都是被国有的上市公司拍走。啊，这个故事就很有意思了。
吴伯凡：对，国有的房地产公司因为它赚了钱，它也要上交，它亏了，国家给它兜着，是吧？所以呢，它就不太在乎这个地的成本了。这个地的成本很高，它买这块地花了很多钱，这也是为国家做贡献。在建房之前做贡献和建房之后做贡献都是一样的。所以对它们来说是没有一个成本控制这个意识的。所以它们就勇当地王。
梁冬：对。所以我引述谢国忠在财经杂志上这篇文章，他说：“当国有企业借用国有银行的钱，再通过土地竞拍把钱还给地方政府，价格还有意义吗？只不过是资金在政府的大口袋里面滚来滚去罢了。如果私人开发商试图跟着国有企业追涨土地市场，无异于自杀”。
吴伯凡：嗯，这就是陪太子读书嘛。最后你会被玩儿死的。
梁冬：谢国忠在他的文章里还讲到一个很有趣的观点，他说啊，有一些政府智囊，啊就是那些给政府出主意的认为呢，泡沫可能害处没有那么大。一个流行的说法是泡沫起来的时候钱从一个人的口袋进了另外一个人的口袋，就是肉都烂在锅里。只要这个在大家口袋里转来转去呢，其实对国家来说是没有害处的。但是呢，这个问题就来了，当年日本和香港也有类似的情况，但是这个钱最后都是从日本和香港流出去的，这才是可怕。如果，假设是这个钱啊，每天都在中国的这个境内换来换去的话，可能危害真的没有那么大。但是，我前两天听这个中央人民广播电台啊，就是这个央广新闻，说那一些外资公司正在高位减持股票。这个很有意思啊，那说明还是有一些资金可以在股市圈到钱之后透过各种方式流出中国境外。这对中国经济的危害才是那一些泡沫论者所没有看到的。
吴伯凡：对，但是我觉得呀真正的危害还不在这。
梁冬：在哪里呢？
吴伯凡：我们以前已经提到过的，如果在房地产市场、在股市，有很高的投资价值的话，那么它会形成一个对实体经济的一种投资价值的摧毁作用。因为实体经济本身就做得很辛苦，对吧？我们撇开那些已经在亏损的行业不说，就是一些还有微利的还能够赚一些钱的企业，当它看到这个股市和房市这么赚钱的时候，他一定会按捺不住，做一年做十年他算一下帐的话还不如把这些资金撤出来投到股市上或者房市上去。我看到有一条新闻，有一个人，就买了30多栋别墅。我想这个人肯定是一个企业主，普通人肯定是买不了那么多房子的，就意味着他可能把他那个制造企业个卖掉了，对吧？就买这些房子，原因呢就是觉得，他的房子投资价值远高于他的这个实业的投资价值。且不说他将来会不会由于这个房地产泡沫的破灭他自己受到多大的损失，关键在于资金从实业当中撤走的时候，有多少人会面临失业的问题。失业的人，他们怎么会有消费力，如果大量的从事实体经济的企业都被吸纳到股市和房市的时候，对经济的那种杀伤力是非常大的。那么，我们说，股市也好，房市也好，它之所以繁荣是因为它有投资价值。但是它的投资价值最终要追溯到实体经济当中去。所以一句谚语说：你骑着树枝锯树枝的时候，千万别锯自己骑的那一根。但是股市和房地产市场就有这种嫌疑，它在锯它自己骑的那一根。这种所谓的复苏也好，繁荣也好，它肯定是不会持久的。最近的股市的这种振荡也说明了这一点。
梁冬：对。你可以看啊，有多少人如果比如说自己卖了股票以后，在公司里面你有行权的价格啊，你卖了股票，或者一些企业主，把自己的公司卖掉之后，他拿着这个钱还再去创业的？还是说拿着这个钱去买房子买股票的，我敢保证在中国，十个人卖了自己的公司，卖了自己的股票以后，有九个都不会再去创业了。
吴伯凡：而且心态都不一样，当你从实体经济转到虚拟经济来……
梁冬：赚过这种钱了。
吴伯凡：赚过这种快钱以后，你是不大可能回过头来再去赚慢钱的。
梁冬：对，那你除了说这个对企业主的伤害之外呢，我们以前节目里面呢其实还专门提到了一个观念，这个观念我觉得现在提起来也仍然是值得反复提的，就讲一万遍其实也是值得的。就是说，如果有很多的年轻人，看见他们的父母炒股票赚了钱，或者是说在媒体里面每天我们看见报纸说哪个哪个公司又上市了，有多少多少人又一夜暴富了，诸如此类哈，那这些年轻人呢，他们会产生一种幻觉：认为我不应该这么努力的去工作，赚每个月1000块钱2000块钱3000块钱4000块钱的工资，还要被老板骂，每天还要去挤地铁上班，还要打卡，还要加班，哈，这些事情我不应该去做。我应该呢，拿父母给我的钱去买一套房子去收租，然后天天在家里面睡大觉，玩电子游戏。当这样的一种情绪变成整个中国青少年的一种普遍价值的时候，我觉得这对这个民族来说是非常危险的，所以，我常常在看这些在美国上市的IT公司，一个一个的变成游戏公司。网易变成一个游戏公司，搜狐变成一个游戏公司，啊，盛大是一个游戏公司，现在这一季的腾讯的财报刚刚出来，显示它在互联网游戏方面的增长也大大超出了预期。但是另外一方面，他它显示出来中国有了更多的年轻人花了更多的时间和更多的金钱在互联网游戏上面。
吴伯凡：如果说在互联网公司当中，像阿里巴巴这样为实体经济提供商务服务的这样的互联网公司它的股票上升，我看到的是希望。而现在是反过来，这些企业它们的业绩在下降，中国互联网公司的这种像游戏进军啊这种转身啊，是一种很不好的信号。
梁冬：所以在这里呢我也特别提醒收音机前的爸爸妈妈朋友嚎，如果你发现你们家的小孩子开始沉迷于网络游戏的时候呢，你一定要打起十二分的精神。好，稍事休息一下，马上继续回来。
片花：被高估的股市和房地产市场会对经济发展产生怎样的危害？什么是问题守恒定律？高房价会加速人口老龄化进程吗？为什么房地产泡沫会加剧贫富分化？房地产泡沫的破灭为什么对中产阶级危害最大？欢迎继续收听《冬吴相对论》——虚幻的泡沫。
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，继续回来到《冬吴相对论》，对面的依然是《二十一世纪商业评论》主编吴伯凡，伯凡你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：诶，刚才我们讲到这个房地产这个价格虚高这样的一个话题啊，其实呢我觉得它引发了一个新的问题。什么问题呢？就是说，由于房价越来越高。现代在城市里面的人啊，其实生活压力变得很大，所以呢，无形之中导致了这个出生率的降低，就算是这个计划生育政策有一天可能会某些情况下稍作动态微调的放松，我估计中国的人口增长也不会想以前那么快了。
吴伯凡：嗯，我们民间有个说法“有病千日发”啊，管理层在制定一个政策的时候，一定要牢记一个定律。这个定律是个打引号的定律，自然界里头有一个叫能量守恒定律，是吧？不管怎么样能量是守恒的。在管理领域啊，有一个问题叫“问题守恒定律”。就是你在解决一个问题的时候啊，它往往导致新的问题，啊。你千万别以为这个问题一解决，什么问题都没有了，一个问题甚至导致三个问题、更多的问题。
梁冬：就解决一个问题的努力导致了三个问题的产生。
吴伯凡：比如说独生子女政策当时啊是解决问题……就是中国当时人口增长过快；就业非常成问题，所以呢就……
梁冬：住房也是个问题，读书也是个问题。
吴伯凡：现在呢，独生子女政策呢，我们今天看到它就呈现一个人口老龄化的问题。因为你这个人口结构是一个倒三角形的。一个小孩上头是两个父母。
梁冬：父母还有父母。
吴伯凡：父母还有双方的父母，是4，2，1。如果再长寿一点的话就8，4，2，1了。是这样一个倒三角形。这样呢就对未来中国的经济啊是一个很不好的，就是真正干活的人是两个人，上有老下有小，上面顶着四五个老人，下面还有一个小孩。
梁冬：甚至有些时候现在很多人家里面这个太太也不出去工作，是吧？
吴伯凡：对，对，将来呢就是只有八分之一的人。
梁冬：啊，不用数数了，我给你举一个例子。有一天，我有个朋友，这个朋友呢是一个在家里面写专栏文章的一个专栏作家。他说他有一天起来走下楼梯的时候，看见下面大厅呢乌泱乌泱的坐着满屋子的人。有他老婆，他们家的保姆，他老婆的父母，他的父母，还有他的一个女儿。他说，除了他的女儿知道在什么时候应该去哪里，去幼儿园以外，整个屋子的人没有一个人知道下一分钟自己应该去哪里。全部人就靠他的一支笔写专栏过活，他当时就觉得每一个毛孔都炸开了，那种恐惧。哈哈，就是……其实就是我……就算你不是一个专栏作家是吧？你是一个职业人士，那也很可怕呀。
吴伯凡：嗯，除了计划生育限制人口增长以外，还有一个就是高房价本身就导致出生率的降低。首先，年轻人到了该结婚的年龄，已经过了晚婚晚育的年龄，还不结婚，原因是什么？买不起房子，是吧？就拖拖，拖了35，我有一个同事，今年38岁，刚刚结婚。
梁冬：啊，坚持的够长的，实在熬不住了吧？
吴伯凡：主要是因为一直没买到房子，现在刚买到房子，结婚了，是吧？大男大女终于有一天买了房子结婚的时候，他们什么时候会生小孩呢？那也是个遥遥无期的，超晚婚以后再超晚育，对吧？因为买房子已经使他大伤元气。这个什么时候能缓过劲儿来，他才可能说要孩子，因为孩子一出生不仅仅是买奶粉的事情，是吧？上幼儿园……
梁冬：而且现在只能买外国奶粉，国产奶粉你还害怕呢。
吴伯凡：上幼儿园，将来的整个教育，是吧？他就是一想都不寒而栗，除了还房贷以外，那个债又来了，是吧？孩子就是债嘛。因为你养一个孩子意味着你又要买一套房子。就这种，你每个月花在他身上的钱，跟交房子的按揭，我估计差不多，是吧？这个时候呢，就是很多人他就不愿意生孩子，导致出生率的降低。这种被迫超标准遵守国家的计划生育政策的这些人，实际上呢，他们不知道有一个后果就是加速了中国的老龄化的进程。按国家的规定，22岁……
梁冬：该结婚了。
吴伯凡：22岁可以结婚的话，生孩子到25岁，是吧？
梁冬：生育第一个。
吴伯凡：啊，生一个孩子。再下一代比如说这个人他到了50岁的时候他就有孙子了，由于房价导致这些晚婚，不正常的晚婚，35岁结婚，然后推迟到40岁……
梁冬：晚育。
吴伯凡：生孩子，甚至不要孩子。就说他生孩子的话，那40岁，那他要有孙子他就是80岁了
梁冬：哈哈，哈哈……
吴伯凡：这一下子就是人口的那个出生率肯定是会大大降低嘛，几十年以后，会发现我们真的是生活在一个老人的世界里头。中国的经济那个时候……
梁冬：再怎么刺激内需也没用了。你到你80岁的时候你还敢不敢内需嘛？哈哈，所以这也是一个问题啊，当然呢就有一个玩笑话呢……
吴伯凡：所以这个房地产泡沫本身往长远想的话，的的确确它会带来很多的后遗症，我们说完近忧说远虑。总而言之呢，房地产泡沫的的确确是对中国经济的可持续发展是很不利的，这也不符合我们科学发展观，是吧？
梁冬：对，老吴你以前讲过的一句话，在整个《冬吴相对论》里面，我认为你说的最有水平的一句话就：什么叫道德？道德就是可持续发展，对吧？一个事如果不可持续发展，那这件事是不道德的。换句话来说，当前整个中国的房地产状况对于整个中华民族来说是不道德的。哈哈，哈哈……对吧？道理是这样的吧？
吴伯凡：对。还有一个问题，就有一种论调，泡沫是有意义的，泡沫越大，意味着流动性就增加，啊，经济就复苏，等等。这种观点我们已经听的很多了。持这种观点的人啊，他的认识还有一个盲点，就是对中国社会本身的盲点。我们刚才说，这种泡沫啊对中国的可持续发展是有危害的，同时对中国的这个社会的和谐也是有危害的。
梁冬：此话怎讲嘞？
吴伯凡：应该有这么一个数字，我还没有看到确切的数字，但是我相信是有这么一个数字。就是在整个购房者当中，有多少人是把房子作为一个消费品来购买的，是生活必需品来购买的；有多少人是把它当成是一个投资品来购买的。简单的说你是唯一的一套房还是第二套、第三套、第四套、第五套房，就是100套房子当中有多少房子是作为第一套房也是最后一套房来购买的。我想这个数字是很低的，即使说这个房地产投资是有价值的，那就意味着越有钱的人就会越有钱。
梁冬：嗯，你的话是不这个意思：当越来越多的房子不是被一般的老百姓买过来自住的，而是被那些有钱人买过来投资增值的话，那么只有两个结果。第一个结果就是当这个房价暴涨以后，那么涨出来的这个大部分的钱去到哪里？去到了那一些富人手里，那么造成了更广泛的社会的贫富分化。穷人更买不起房子，富人更有钱，OK。另外一方面，如果不是这样，这个房地产市场泡沫破裂了，突然这个房价暴跌下来。那么还有中间的那一些正在供着楼的中产阶级。他们又会变成了整个社会的一个受害者，他们在拿自己的贷款在供着房子，房价跌了，那怎么办？由变成零资产最后变成负资产，就是说这套房子我不要了，我还欠着银行的钱。
吴伯凡：在去年年底的时候，深圳就出现这种现象嘛。他买了这套房子，后来他不想要了，谁能够接着供它他就把这个房子给谁。因为他成了负资产嘛。如果是这样的话，将来就会出现对社会的稳定也是很不好的。
梁冬：所以在这个事情上来说呢，最糟糕的情况是什么呢？不是最有钱的人，也不是那些根本没有钱买房子就一直租的房子的人。而是那一些靠合法努力去挣钱，辛辛苦苦还房贷的那种人，我们称之为叫社会的中产阶级。其实呢，当年97年的时候，香港发生过类似的情况，整个社会是中产阶级受到了最大的伤害。反而富人对他们伤害没有那么大，也许富人是在股票里面亏了一些钱，但是并不会影响到他们的生活。
吴伯凡：实际的生活。
梁冬：对，10个亿亏掉5个亿，他还有5个亿，过得还不错。或者穷人本身也没有买房子，现在房价跌了之后呢，他也还好一点。就怕那种卡在中间的，中产阶级其实我认为是每一个社会都必须要大力保护的。
吴伯凡：在一个社会里头，中产阶级它是整个社会稳定的基础，它像一个橄榄形，是吧？特别有钱的和特别穷的人都是比较少的，大量的都是中产阶级，也就是我们说的这些工薪阶层吧。他们安居乐业了，整个社会就比较安定了，如果他们出现问题的话，整个社会就会出现问题。
梁冬：对。在此之前呢，其实呢我觉得我们的政策很多时候呢也在关注那些最低层收入的阶层，啊，他们的稳定性。但实际上呢在某一个阶段里面我们会发现说中产阶级的这个利益也需要得到某种程度上的保护。否则的话，每一次价格上涨，对他们是一个伤害，价格下跌，对他们也是一个伤害的时候呢，这个中产阶级就变得非常痛苦。
吴伯凡：它既是一个社会问题也是一个经济问题。因为这个房价的虚高导致他们的经济负担非常的重。他们的本来该有的消费能力，就受到打击。因为他要不停的去还贷款，他手头不可能宽裕。即使有一定的经济实力，他也不敢大胆的去消费。这个时候呢实际上对于内需的增强是很不利的，这样就会使整个经济处于一种亚健康状态，就像日本的这种状态，就是长期的这种低迷，你要说特别萧条也没有，但是呢，增长呢，就是……
梁冬：乏力。
吴伯凡：非常乏力，如果经济陷入到那样一种状态的话，那是相当可怕的。就是日本式衰退。
梁冬：对。所以呢我们今天呢这个节目呢，其实我觉得代表了我们最近的一段时间的一些担忧，我们也希望呢中国的这个经济呢可以呢更健康和良性的寻找到它自己的更好的一个出路。好了，感谢大家收听今天的《冬吴相对论》，我们下一期同一时间再见，谢谢老吴。
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