【冬吴相对论】第359期：房价的分化
片花一：人口老龄化为什么会成为推高德国房价的重要因素?中国的房价会因为人口老龄化而进一步上涨吗?针对老年群体的反向按揭制度将会大量增加中国房地产市场的供应量吗?为什么说是对未来房价上涨的恐慌，导致了房地产市场的所谓刚需?为什么说只有预期稳定，房价才能稳定?欢迎收听冬吴相对论，本期话题 --《房价的分化》
片花二：人口结构的变化为什么会成为日本经济持续衰落的重要原因?中国进入人口拐点对房地产市场带来哪些影响?什么是平均数的谬误?为什么说未来中国房价的涨与跌，会呈现出多样化的趋势?什么是梅特卡夫定律?一栋房子的增值为什么不来自于房子本身，而是来自于房子窗外?欢迎继续收听冬吴相对论，本期话题--《房价的分化》
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播出时间：经济之声 2013/05/25 11:30-12:00
主讲人：吴伯凡 主持人：梁 冬
文字整理：赤梅舞雪 美丽的平和
文字校对：青莲 蝴蝶 平平淡淡
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梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好。欢迎收听《冬吴相对论》。我是梁冬，对面呢依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好!
吴伯凡：大家好。
梁冬：最近呢，我跟老吴去了趟杭州，心生感慨啊，我都不明白一个杭州人为什么要到北京来工作？多好的城市啊，书香和城乡共一色，是吧？
吴伯凡：文化与商业齐飞，书香与城乡一色啊。
梁冬：嗯，真棒!但是我们今天要讲的话题不是这个，是那天呢我和老吴，还有任志强任先生任大炮呢一起参加了一个21报系在杭州做的一个房地产的一个论坛。那天我发言的主题是我认为中国正在进入一个老龄化的社会，随着人口逐渐老去之后，很多家庭是有房子留给二代的。
吴伯凡：当时有一个现场调查。好像是说在杭州，有30%的家庭他是有两套房子的。甚至是那些经济条件不怎么好的也有两套房子。
梁冬：对，单位也分的嘛。
吴伯凡：有的是单位分的，有的是拆迁。就是说有两套房子不一定说明你是很有钱的人。
梁冬：对，然后当时我的观点，我就认为随着人口的老龄化以及很多家庭实际上是有超过一套以上住房的，所以，在未来房子可能会出现一个下行的一个趋势，当然我们要考虑到通货膨胀以及整个GDP的增长。所以，当时很多的朋友也说：随着住房，尤其是改善型住房的刚需，就很多人有房子，但住的不舒服。所以换一个好一点的，更舒服的房子。这个刚需之外，从住宅总量上来说，并不会有大的需求上的增长了。所以，我个人认为房价不会出现刨除GDP和通货膨胀这个因素以外，不会有大的增长，甚至可能会有，某些城市有一定程度的下跌，这是我的观点。但是，在现场，这个任志强先生有一个很有趣的观点哦，他说他们公司做了一个很深入的研究和调查，就说，大家都认为人口老龄化以后房价应该是跌的。但是德国，他们研究了德国，发现德国不是这样，随着人口老龄化之后，反而房价上涨了。因为老年人很有钱，他们叫银发一族，而且，老年人为了吸引小孩子回来住，他们要把房子做的更大一点。而且，统计欧洲有一个很有意思的特点，虽然人口总数没有增加，但是户数增加了。比如以前一个家庭是四个人，现在只有2。2个人了，就越来越多的小家庭出现，一个人到两个人都可以成为一个家庭，也需要有一套房子。所以经过他们的研究，他认为人口老龄化的出现，反而会推高房价。
吴伯凡：这个听起来觉得很有道理，但仔细一想，确实有点问题，德国的老人是有钱了，中国的老人不一定有钱的。在德国你纳税记录超过15年以后，你享受这个福利是非常好的。他基本上是没有太多的后顾之忧的，他的退休金，他就可以花的。
梁冬：而且德国，别说本国人读书不要钱，你外国人现在去德国读书都是不要钱的。
吴伯凡：欧洲的，就欧陆，英国不是，欧陆的好多国家都是没有学费的，就不用交学费的。
梁冬：我有好几个朋友，跑去德国读大学，都是免学费的。因为为什么呢？因为德国人觉得，他们的语言是那边的小语种，他希望尽可能多的让各个国家的人民到德国读书的时候学德语。
吴伯凡：对，这个是题外话，但很有意思。比如英国的学费很贵，我特别不建议我周围的朋友把孩子送到英国去。原因就是说英国这个国策据说是查尔斯·汉迪，我们以前讲到的那个商业哲学家、那个管理哲学家查尔斯·汉迪提出来的。说英国在衰落，衰落的标志是什么呢？你在全世界各地你看到英国制造的东西是非常少的。我们自己家里头检查一下，有什么是英国制造的，特别有钱的人，可能家里头有一些英国的……
梁冬：管家。哈哈哈……
吴伯凡：有一些英国的那个奢侈品，Burberry，什么什么……
梁冬：哦，是吗？巴那个是，是英国牌子啊？
吴伯凡：那格子的嘛，你想想，带格子的那种服装，一般都跟英国有点关系。
梁冬：啊，是嘛，哈哈，我们家窗帘也是带格子的。哈哈哈……
吴伯凡：你们家窗帘可能也是Burberry，呵呵。就我们平时很少使用英国的产品。但是查尔斯·汉迪说，有一样东西在全世界普遍的使用，但是我们没有意识到它的价值，我们应该就卖这种东西，那就是什么啊？英语!
梁冬：英语。伦敦腔。
吴伯凡：这成了它的国策。就是向全世界出售英语。很多的国家，尤其是新兴市场国家，都把孩子送到英国去。在我们中国，去英国的学生非常多，它有几个害处，你没有意识到的。
梁冬：是什么呢？
吴伯凡：第一个，就是学生去的多了后，他一个班上可能有好几个中国学生。
梁冬：后来就是说一个班上有好几个英国学生，其他全是中国学生。
吴伯凡：对。最后基本上连英语都成问题了。他们经常说汉语嘛。其实你到一个国度里头，你不仅要学习它的语言，半年的强制性环境，你语言一下子就过关了。还有文化观念、各种习惯，你都会改变。但是由于我们大量的像一个部落似的移到那个地方去的时候，我们还是保留了一种亚文化在那个地方。所以他其实学到的东西很少，它的目的就要是出售英语嘛，所以它的门槛很低。
梁冬：学费很高。
吴伯凡：学费又很高，它卖得是英语，又不是大学品牌。所以它不在乎那个品牌。所以这个教育质量……这是题外话。但是在欧洲……我建议周围的朋友把孩子送到欧洲大陆去，比如说法国、德国，这样的国家，它是补贴的，因为你去学了德语，你去学了法语，它是补贴你的。
梁冬：说回到我们今天的主题，说的是任志强先生，他们公司研究了德国的经验，发现德国人口老龄化以后，房价反而上升了，因为户数在增加，而且老年人很有钱，他们可以改善住房需求，可以把房都弄得很好。而且老年人为了吸引小孩子回来看望他们，会把房间弄得非常舒服。
吴伯凡：但是有一个就直观的，我没有统计数字，德国房价的涨幅……
梁冬：波幅是很小的。
吴伯凡：非常小的。
梁冬：所以德国的年轻人大学毕业之后，也不着急去买房子，因为反正也不会增值。
梁冬：他也不怕。
吴伯凡：德国有很多人是不买房子的，一辈子不买房子的。他是租房子住。在德国，你想一个房子的价值几十年可能就增加个百分之几。所以他投资是没有价值的，他不恐慌。我们中国现在这个房地产有一个最大的问题就是说，我们对未来房价的预期，非常的不确定。所以我有一点钱了以后，我就赶紧买，这就导致了一个所谓的刚需。其实不是，如果我能预见说我五年以后再买房子，差不多这个房价，我就不买了。我可以拿这个钱去做别的事情。
梁冬：创业什么的。
吴伯凡：现在不是，现在有一点钱就是恨不得买一个房子。因为我们都经历过这种一旦你是赶不上那趟车，你就被永远地抛在这一站里头。我们经常听到这样的故事，两个收入一样的，都是毕业于同一所大学，甚至在同样的……
梁冬：一个单位工作。
吴伯凡：一个单位工作，一个买了房，一个没买房，导致他们的经济状况非常不一样。在德国，它就不存在这个问题，它房价是非常平稳在往上涨。我们中国现在，我觉得我们要管理这个预期比调控这个房价要重要的多。因为给大家预期能够稳定以后，房价才能真正地稳定。我们经历过十年，我有一套房子，十年，你知道涨了多少？
梁冬：涨了多少？
吴伯凡：应该是六倍。
梁冬：差不多，这十年我们的货币投放量也是六倍。所以那天有一个房地产开发商从另外一个角度来讲到了房价上涨对社会的好处是什么？稍事休息，马上继续回来，坐着打通任督二脉，《冬吴相对论》。
片花：人口老龄化为什么会成为推高德国房价的重要因素？中国的房价会因为人口老龄化而进一步上涨吗？针对老年群体的反向按揭制度将会大量增加中国房地产市场的供应量吗？为什么说是对未来房价上涨的恐慌导致了房地产市场的所谓刚需？为什么说只有预期稳定，房价才能稳定？欢迎收听《冬吴相对论》。本期话题——房价的分化。
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好。欢迎收听《冬吴相对论》。我是梁冬，对面依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：较早之前，我们提到一个话题，是说在杭州的一个房地产论坛上，大家各抒已见。其中，有一位老师，任老师就提到一个观点：就是随着人口老龄化，可能出现更多的户数，老年人有更多的消费的能力，所以他们反而推高了房价，以德国为例。从另外一个角度上，老吴认为，这个事情值得商榷，我们得从另外一方面去思考。那天房地产论坛上还有一个朋友就讲这个话题，说过去这么多年，房价平均涨了六倍，他算了一下货币投放量也是六倍。他那天问了一个问题说，如果房价不涨六倍，那么我们投下来那么多钱，那得把一个苹果或者是一条鱼或者一块猪肉得推高60倍。你想这个钱放进去，它总得有个地方吸收这些钱，对不对？房地产仍然是最好的吸收这些货币。
吴伯凡：对。它就像海绵一样的，它有一个巨大的吸收能力，对于他投放的这个钱。因为它直接CPI你如果过个5的话，就很恐慌了，但是这个房子，你涨5%，那真的是小意思，涨五倍，那……
梁冬：大家就都接受了。还有尤其是在股价没有上涨的背景之下，就股市本来也可以吸收一部分钱的，但是我们的股市是没有上涨的。今天才2000多点吧。
吴伯凡：就回到十年前嘛。房价没有回到十年前。刚才说了那个任志强说由于老龄化，导致这个房价上涨。德国的情况，我自己观察可能有一些偏差，这是一。第二，就在中国，中国的经济和文化背景是跟德国很不一样的。比如说说中国的老人宁可自己住很小的房子，节衣缩食，但是要让孩子去……
梁冬：住的更好。
吴伯凡：住的更好。这是中国文化跟西方文化很不一样的地方，古代我们讲孝道，要孝父母。现在你发现中国不知道是从什么时候起都是老年人孝敬小孩儿，这是一个趋势。
梁冬：你说课堂上也是这样嘛，以前都是学生跪着听老师讲课，现在都是老师站着讲课，是吧？让学生坐着，他都是这样的。所以也不足为奇了。风水轮流转。
吴伯凡：而且中国是独生子女，独生子女家庭，不存在着说用一个大房子来吸引众多的子女回来，没有这种可能。而且在中国拥有两套房的家庭这个比率这样高的情况下，我觉得房价明显的上涨是不可能的。我同意你的观点，就很可能老龄化导致这个房价在一定程度上……
梁冬：受到遏制。
吴伯凡：受到遏制，至少不是像以前那样涨嘛。
梁冬：对。我那天在房地产论坛上我有一个观点：透过一些常识，从身边朋友观察，但凡家里面有点能力的人都把孩子送到国外去读书。以前那是大学，研究生去读书，现在很多高中生就送出去。
吴伯凡：初中都去。
梁冬：对。而且还有，就是很多中国高中毕业生直接就面临着来自香港大学、澳门大学，包括海外的大学的直接的招生。而且呢，过去的几年，你会发现，最优秀的大学生都被港大和中大吸收走了。北京市是这样子的，好几次北大、清华和港大的竞争过程中都败了嘛。在广东就更是明显了。我所认识的广东的最优秀的孩子基本上都在海外读书。所以，随着中国人口的老龄化的增加，而且我们现在整体来说这个平均年龄活得越来越长了，所以，在未来本来就是一个倒金字塔型的……
吴伯凡：一个421。
梁冬：最下面那个尖尖的那一部分，还有相当比例，他是要到海外去的。这些孩子将来会不会回到中国来就业，不一定。
吴伯凡：还有一个问题，就是说所谓的精英人群连同他们的家庭往外走，这个比例目前没有统计数字，但是他们不是社会闲散人员……
梁冬：对。他们是创造价值的嘛。当然不是说别人不创造价值，我是说他们创造价值也比较大，因为他们纳税纳很多嘛。
吴伯凡：对。日本的衰落，几乎现在成定论了。它最高是的时候是1989年，日经指数，现在差不多是原来的四分之一差不多，进入90年代以后，它就往下走。走几年以后，他们觉得可能会上来的，结果走了十年，还是没有见那个回升的那种迹象，所以他们就说是失去的十年。紧接着又往下走，失去的二十年，现在他们已经进入失去的三十年。一个很重要的原因是它的人口的问题。
梁冬：对。人口结构，是吧？所以本来中国人的不安全感是比较强的，以前养儿是作为一种金融工具，某种程度上是来防老的，现在呢，也指望不上了。你说你能指望你儿子以后养你吗？我觉得，你可能还是自求多福比较好，是吧？因为我也是这么想的。好了，你我这种人，你还有个单位，我们连单位都没有，自己私营企业，说做得好做得好，做不好分分钟也没有。这个社会福利给我们的保障也不够。那么怎么办？只能说以后存一点现金，万一出现什么事有问题的话，还可以防一防。这个时候，你会发现说，其实西方也有这样的情况，叫做反按揭制度。老年人到了一定阶段的时候，他要去住到养老院了，他的房子呢？其实他拿着是没有用的，他也不想给孩子，对吧？
吴伯凡：反向按揭它其实就是抵到……
梁冬：抵到养老金里面去了嘛。
吴伯凡：它其实是个对赌，这个保险公司赌你活得短。
梁冬：活得长。
吴伯凡：赌你活得长。
梁冬：在这就是越危线。活一天我赚一天，不到90岁，我亏一天。是这么个意思吧？
吴伯凡：对。用反向按揭的方式，实际上这个房子就已经流到市场上去了。
梁冬：什么概念呢？就是现在北京市的平均年龄已经超过80岁了，就是平均寿命。在我们的那个年代，差不多要90岁，随着这个科技进步。就说70岁的时候你把你的房子反向按揭出去20年，银行反回来给你的话，你能活到90岁。你想想这是一件很可怕的事情，大部分的人在70岁的时候不可能再大规模地挣钱了。从70岁到90岁这20年，会有大量的房子会重新释放回市场，但是购买房子的人会变少了。所以，我认为虽然以后还会存在着货币增发，也会存在通货膨胀，也会存在GDP的增长，正向的发展，但是从供应量的角度上来说，以后是会出现逆转的。
吴伯凡：这里头有一个比较复杂一点的问题，就是将来如果老年龄化来临的话，需求量不会明显增加。供应量，有可能还在增加的那种情况下，总体房价有可能是往下走，有可能停滞，即使增长的话，也是一个比较缓慢的速度。这是总的趋势。但是有一个问题，就是我们中国的这个房子，它的质量。你看很多这个90年代盖的房子，就显得特别的旧了已经。
梁冬：对，在北京市，最好看的房子都是五六十代盖的，或者五六十年代以前盖的。
吴伯凡：它无论从外形还是质量上都是有问题的。比如说莫斯科的房价，说贵嘛，七八万，但它的跟中国的房子很重要的不同。
梁冬：你看人家墙多厚，看人家楼顶有多高。
吴伯凡：它那个舒适建筑，我们北京不还有一些舒适建筑嘛。
梁冬：对，军事博物馆，什么的。
吴伯凡：有的人家里头还有住这种，我去过一个朋友家里头，那个没想到是那么高的啊。
梁冬：我有一个杭州的朋友，他就跟我描述嘛，他去欧洲，坐到人家马桶上，很受刺激嘛，看到自己悬空在脚上嘛，后来买了个增高鞋回来嘛。
吴伯凡：买增高鞋的原因可能是因为那个房子的层高啊……
梁冬：太高了。
吴伯凡：太高了，他显得更矮了。而我们房子的质量，从外观的设计，内部的这个就是那个房型，以及整个的品质，其实是很差的。到时候能否进入那个，能否……
梁冬：反向按揭的时代。
吴伯凡：对对，到那个时候说不定要散架，那些房子。
梁冬：对，就是说您现在大概三十五岁左右，是吧？买了一房子，经过二十年时间。
吴伯凡：结果房子老得比你还快。
梁冬：好不容易，你把房款还完了，后来发现这房子也拆了，实在没法住了，这个也是一个很有趣的现象。稍事休息，马上继续回来，坐着打通经济生活任督两脉。《冬吴相对论》。
片花：人口结构的变化，为什么会成为日本经济持续衰落的重要原因？中国进入人口拐点，对房地产市场带来哪些影响？什么是平均数的谬误？为什么说未来中国房价的涨与跌会呈现出多样化的趋势？什么是梅特卡夫定律？一栋房子的增值，为什么不来自于房子本身而是来自于房子窗外？欢迎继续收听《冬吴相对论》。本期话题——房价的分化。
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好。欢迎收听《冬吴相对论》。对面呢，依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：我们今天谈到的话题就是人口老龄化到底会对我们的房价带来什么样的影响？我觉得这是一个超现实主义话题。虽然我们都不知道未来会发生什么，但是有一些事情是确定的。这个国家已经进入了一个人口拐点。我看了一份权威数据显示，在2012年的时候，中国从19岁到59岁这一个所谓的劳动人群，在总人口当中的比率出现了下降。这下降一旦出现之后，它就不会再回去了，或者说在很长一段时间里面，它会……
吴伯凡：即使增长也是非常缓慢的。
梁冬：非常缓慢的。对。那么在这样一个背景之下，我们再来看中国的房价问题，你就觉得非常有趣了。事实上来说，这几年其实除了商业用地大量地推房子以外，其实政府这边也推了许多的改善的工程，有很多房子在盖。真正体现出来的时候，可能是三年到五年以后。所以我们有一些朋友的观点认为，房价可能会由于需求的下降，反而房价不会大幅的增长。不过有另外一派观点，他们认为，比如说以北京为例，北京每年大概还有三到四十万的……
吴伯凡：直接机械化……
梁冬：直接机械化的生长。
吴伯凡：它不是自然的这个人口繁殖出来的。因为北京这个地方，人往这地方来嘛。
梁冬：就另外一种观点也认为，像北京这样的地方的价格还是有可能上升的。我也听到一个观点，就是说随着这个货币的增发，理论上来说，北京的房价终有一天会超过香港。今天香港大概10万、15万、20万一平米的房子比比皆是了。所以有朝一日，北京30万一平方的房子也是有可能的。所以这两派的观点，可以说都非常的显得有理由。我们今天也没有给大家一个判断说一定会涨或跌，没人有能够预测。只是说我们把各方面的东西排列出来给大家提供一个参考。
吴伯凡：嗯，一般预测是经济学家的事情。但是其实我们普通人都可以预测，为什么呢？因为你无非是赌这个上升还是下降嘛。其实经济学家预测基本上是不靠谱的。不是有一句话吗？说有两种经济学家，一种是不懂预测的经济学家；还有一种是知道自己不懂预测的经济学家。比较好一点的是后一种了。
梁冬：对。那说回来，关于中国未来的房价，那天任志强老师讲了一句话倒是给我很大的一个启发，我觉得他还是很有水平的。他说一个房子你买来之后面积不会增加，它会慢慢老化，是吧？它不会增值，但是它的增值来自于哪里？来自于窗外。
吴伯凡：当时他说的时候，我就想起琼瑶的小说《窗外》。
梁冬：《窗外》。
吴伯凡：李敖说，那个小说从头看到尾都没有写到窗户，没有窗户哪来的窗外。窗外的价值，我们说其实是个价值场，一个房子它的价值是在它所处的场里头。
梁冬：比如说你在郊区买了一个房子，开始的时候是8000块钱一平米，后来这个地方盖了马路盖了足球场，盖了ShoppingMall，盖了什么什么东西，随着你窗外的这个投资的增加，你这个房子的价值也在增加。
吴伯凡：对。你选房子的时候你看它有没有投资价值的话，你是看周围有没有大型的购物中心，娱乐中心，就是ShoppingMall这样的东西，五星级酒店，实际上这些东西其实暗中在往你的房子上在贴金。
梁冬：对。所以，关于房价会不会涨我们得出一个结论，这个结论就是：不能一刀切。
吴伯凡：对。那天我们都不约而同地说到了这个话题了。
梁冬：对，任志强老师也是这么认为的。
吴伯凡：对。我们不要陷入到平均数的谬误里头去，就是我们经常说升啊降啊，好多时候说的是一个平均值，一个总体的。但是具体到哪一个地方涨和降，是完全不一样的。我们以前讲到过这个平均数谬误的那个故事。这个故事，我重复一遍，就是说从前有个统计学家，要过一条河，那河没有桥也没有船，他必须要淌水过去。他查阅了关于这条河流的资料以后，发现这条河的平均深度是1。5米，而他的身高是1。8米，这样他就放心了，我都1。8米，这河1。5米，显然是我可以趟过，他不会游泳，走到中间的时候，他就淹死了。就是1。5米是平均数，和你最低的那个已经超过2米了。所以我们有时候按照平均数去判断去做决策的时候是有问题的。别人告诉你北京的房价涨，或者说的更具体一点，北京的四环以里的房价涨多少，涨多少，其实你仔细去调查是很不一样的。
梁冬：南四环和北四环怎么能一样呢？
吴伯凡：就是同在南四环，你在东边和西边，可能也不一样。追求确定性是我们人类的一种内心深切的渴望，去之不掉的那种渴望。但是其实确定性是很难做到的，就一概而论的东西，听起来能够给你一种……
梁冬：安全感。
吴伯凡：确定感，其实最终你要按照那个东西去……
梁冬：你是很不安全的。
吴伯凡：你是很不安全的。你很可能掉沟里去。
梁冬：对。所以我们的观点认为。这个房价不能一刀切，哪些东西是可能在未来是有增值的空间，哪些东西是很危险的呢？我个人认为，第一，在最好地段的中心的公园旁边的小房子。比如说你在故宫的旁边，买一四合院，甭管什么年代只要故宫在那儿，是吧？这个地块还是会增值的。这个是没问题的。另外一种呢？就是商业中心的那种很容易出租去的小房子，我曾经采访过首创置业的刘晓光老师。刘老师他说：尽管日本的经济衰落二三十年了，那房价也一日千里往下掉，但是在东京都核心地区银座附近的那一些大概70到80平米的可供出租的小房子仍然非常坚挺。我觉得这个是非常有道理。因为我以前在香港工作的时候，发现在中环、港九、商业中心的那些小房子一房一厅或两房一厅的，特别好租的房子，它仍然可以保持价值，我以前在香港，所以说最重要的一句话就是：好租的房子，才会有价值。我们现在都是拿来当投资准备博升值。在健康的回归理性的一个房地产市场，它其实是以租金收入为比较的。对吧？大概每年和你的房比之间大概有百分之五左右，刨除你的成本，算是一个比较合理的回报，高于银行利率百分之四，这是第二种房子。第三种房子是什么呢？是类似于像成都昆明这种，可能在未来的十年二十年净流入人口比较多的城市，它们是所谓的二线城市在中国。但是环境很好，宜居，成为一个所谓的区域中心。像这样的城市，其实它周边涌入的人多了之后，其实所有的东西，说简单了，也就是一个供求的问题，竞争人口增加了，需要买房子的人多了，那房价的上涨是属于比较理性的。
吴伯凡：它不仅是一个竞争的问题，不是一个需求量导致的增长的问题。是因为城市和一个住宅的区域里头，它的价值是……它有点遵守梅特卡夫定律。就是这个地方的资源跟索取的人数成正比。就是如果人来得特别多了的话，它各种商业设施，它就会越来越多，它的价值就会增加。如果你这个地方的人少，它价值持续的往下跌了。
梁冬：你会发现一个很有趣的现象，我们以为只有在中国这样。后来你发现，在日本，大部分的人口还是集中在东京附近；在美国，大部分人口也集中在纽约，还有硅谷这几个；在加拿大也主要集中在多轮多和温哥华这几个城市。因为它能够提供更多的就业，也能够提供更多的生活便利的服务，于是就形成集群效应，就是人就更多，更多的人就提供更多的价值，于是就吸引了更多的人。所以它是一个马太效应就会集中。所以，在中国，随着我们的国家这个推行的所谓的城市化进程，可能会有一大批的类似于像武汉、长沙、昆明、成都、西安、苏州、杭州、天津这样的城市，它们会有更多人口净流入。甚至我最近发现很多北京的朋友，也跑到成都或哪里去创业了。我以前有个朋友叫周品，他创办了一个叫趣玩网的。最近成都市政府给了他一个很好的条件，他就把整个公司都搬到了成都去了。一层楼办公室给他支持，当然还是要给点租金的，但是相对于北京是很优惠的了。关键是他告诉我说令他觉得奇怪的是，他们公司的十几个同事，本来都是不想举家从北京迁移到成都的。结果呢到成都一发现，以前在北京只能1000到2000块钱跟人合住的人，现在在成都可以住一个两房一厅，三房一厅，父母都可以接过去，生活很便利很舒服，于是整个连北京人都搬到成都去工作了。这种情况下会带来一些人口的净流入。所以，我认为第三种在这一类的城市，好的地块的房子会很好。
吴伯凡：嗯，我们买房的时候好多是按照旅游的心态买的。尤其是那些房地产销售公司，它带你去，它是营造各种各样旅游的感觉，就让你展示这个地方怎么样。
梁冬：山清水秀，阳光沙滩。
吴伯凡：对，其实你去旅游和在那个地方生活完全是两码事的，很多你看中的房子，你一旦住下来，三天你就后悔。原因就是你买的时候是按照旅游的那种心态去买的这个房子。
梁冬：你以为你买了阳光，买了外面的景色，买了园林，买了这么大的一个书房，后来发现很多人不要说园林了，连家里面那个书房一个月都没进去过一次。
吴伯凡：对。所以，我们要判定未来房地产的价值哪些是坚挺的。不能按平均数来那样算。
梁冬：所以，我们今天讨论的话题就是，从上一次我们在杭州的一个房地产论坛开始聊起，得出的结论就是未来中国房地产的走势，很可能出现一个比较大的分化，部分的、有价值的东西可能会保值增值甚至有更好的提升；另外的大家一定要小心了，可能已经开始出现一些危险。好了，感谢大家收听今天的《冬吴相对论》。我们下一期同一时间再见。
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