【冬吴相对论】第448期：楼市退烧
片花一：为什么说中国楼主已经进入各股时代？未来为什么只有内行、讲究的开发商和买家才能成为赢家？互联网金融理财产品导致的部分利润市场化对房价有什么影响？欢迎在线收听冬吴相对论，本期话题 --《楼市退烧》
片花二：长期以来公众对房价只涨不跌的信念为什么会在半年内松动？什么是平均数的谬误？未来中国的房地产市场为什么将不再是一个整体市场而是一个碎片市场？欢迎在线下载冬吴相对论，本期话题 --《楼市退烧》
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播出时间：经济之声 2014-06-07 11:30-12:00
主 讲 人：吴伯凡 主 持 人：梁 冬
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好，欢迎收听《冬吴相对论》。我是梁冬，对面呢，依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：关于房价到底会涨还是会跌，到底要不要卖房子这件事情呢，好像永远是大家关心的话题。
吴伯凡：但是最近大家更加关心这个话题。因为这个问题变得非常地切身了，对于那些没有买房的人来说呢，他们可能看到的是一个机会或者说有一种预期，希望房子往下跌，跌到他们能够接受的那个价位；对于那些已经拥有不止一套房子的人来说呢，他们也要考虑一个问题，就是现在手里的房子要不要抛？因为如果是这个房价往下走的话，早抛比晚抛好。这跟股市差不多，那些想买房的人想抄个底，结果有可能是抄了个腰。对于想卖房的人来说呢也很矛盾，是早抛还是晚抛？在股市上不是说，永远没有早抛的时候嘛。对有些人来说，快点抛了就完了嘛。
梁冬：还有另外一种可能性，就这算是中国的一个比较有意思的特点。我好些个在政府机关里面工作的朋友啊都在讲，最近不是已经开始在查吗，很基层的干部，都在登记你的个人财产了，几乎每天看到有一些报纸在讲，就有一些高端豪宅神秘卖家出现，比市场价低50万到100万的房子瞬间出手，然后呢这个卖家不出现，全权委托房地产经纪在处理。
吴伯凡：我最近特别感兴趣的是，一些报道是如何影响市场的？就是报道的一种现象、一个事件，它到底有多大的普遍性，我们通过媒体看事件的时候，大家不会去想的。但是呢，如果他在今天看到一个这样的事件，明天也看到一个类似的事件的时候，它会产生一种巨大的……
梁冬：叠加效应。
吴伯凡：叠加和放大效应。其实这个概率大家算起来它是很低的一个事件，但是我接二连三地看到，而且也知道这些事件发生的这个区域是很广大的，我都会产生一种预期，就是说，这样的事件很普遍。这就是我们对未来的预期的问题啊，就是我们如何管理我们预期的问题。那些气象站去预测天气的时候，只有两种可能：下雨和不下雨。但即使它预报错了，它明天该下雨就是下雨，不该下雨就不该下雨，你的气象站的预测是不会影响那个天气的。但是，我们对于社会和经济现象的预测，它是会严重地影响未来的走向的。
梁冬：这个比喻有意思。我听说，可能不见得对啊，希望大家给我指正。我听说呢，比如说五个专家去看一张卫星云图，结果呢三个说：可能会下雨，两个说：不会下雨，所以降水概率60%，呵呵呵呵。可能是个笑话。但是，有很多的事情我们一定要分清楚，天气的这种自然的影响和社会、经济的这种人文事件呢，预期对结果的影响度是不一样的。
吴伯凡：对，气象站对于天气的预测，影响是零。但是我们种种的预期，我们说明天可能要降，当所有人都说可能要降的时候，它真的就降了。最近我参加一次论坛，北师大的钟伟教授他认为，人们对于房价只涨不跌的这个预期，这个持续了差不多十几年的一个预期，这已经改变了。
梁冬：就信心开始在松动。
吴伯凡：即使没有松动的那些人，这个信心松动的人越来越多的时候，他也开始松动。人这个从众的心理，可以说是在骨子里头，据说这是天生的。我看到一本书上是这样描述人类为什么从众的，就是说在远古的时候，在人类还是猿人的时候，他们在自然界当中其实是很脆弱的，也没有多少武器。
梁冬：奔跑的速度也很有限。
吴伯凡：毒蛇、猛兽，跑肯定比现在跑得快，但是呢……
梁冬：看跟谁比，你跟老虎比，那就不见得快了。
吴伯凡：不过，跑肯定比我们现在的人要跑得快。当他看到一个人在跑的时候，别的人他一定会跑的，后面假如是有一个老虎，一个豹子真的追上来，你现在看不到，但一会儿它可能就出现了，所以当你看到有人跑的时候，你也必须要跟着跑，你不能说站在这儿等一会看是不是真的有老虎和豹子。当每一个人都是这样一种心态的时候，那就是只要有一个人跑，就有可能有一群人跑。
梁冬：我想起一件事儿，有一年我在读大学，北京广播学院的时候，有一天我突然流鼻血了，你知道吗？我就把头仰起来往上看，后来6-7个人跟我一起往上看：“什么啊，什么？”
吴伯凡：那是好奇，那不是出于恐惧啊。
梁冬：但是一样，从众心理是很奇怪的，他怕他少点什么。
吴伯凡：当然在远古时候，也有一些人，他是不从众的。
梁冬：对!所以他就被吃掉了。
吴伯凡：所以，不从众的那个，他就已经被吃掉了。
梁冬：所以从众的人留下来了。
吴伯凡：对，那个基因呢，就是说他留不下来，留下来的都是那些从众的人。
梁冬：哈哈哈，跟着跑的。
吴伯凡：对
梁冬：稍事休息一下，我们今天首先呢是从这个楼市的价格的变化解读出来我们的从众心态到底是从哪里来的。稍事休息，马上继续回来，坐着打通经济生活任督二脉，《冬吴相对论》。
片花：长期以来，公众对房价只涨不跌的信念为什么会在半年内松动？什么是平均数的谬误？未来中国的房地产市场为什么将不再是一个整体市场而是一个碎片市场？欢迎收听《冬吴相对论》，本期话题——楼市退烧。
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好，欢迎收听《冬吴相对论》，我是梁冬，对面呢依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好。
吴伯凡：大家好
梁冬：今天我们讲到的话题呢，就是关于楼市未来的价格。我们不是经济学家，所以，我们只能从一些常识和一些简单的社会分析里面，洞察一些可能，或者是说管窥一些可能的事情。
吴伯凡：不，你要是经济学家也一样，它无非就两种可能：上升或者是下降。
梁冬：对，他总能蒙对。如果你能坚持30年说楼市看空，有一天你会成功的。
吴伯凡：比如说谢国忠。谢国忠，很多人说这次肯定要蒙对了，他长期以来坚持说那个楼价要跌。
梁冬：所以关键是你是不是够坚持，是吧？我们今天讨论的一个话题呢，就是说由于人类有一种与身俱来的从众心理，当我们还是在猿猴的时候，看见有人跑了之后，跟着跑的人他活了下来，站着那儿不动的人可能就被狮子给吃了，所以他的基因没留下来。当然这是一个玩笑话了。因此从众呢，是一个人类的共性，现在认为房价永远会涨下去的这种信念，开始出现了某种程度的松动，并不像前几年那样所有人都坚信，房价会一直往上涨。
吴伯凡：因为在十年前，就房子在开始要往上走的时候，也是有争论的，房价是往上走还是往下跌。但是呢，只要是有一次争论，最后的事实证明都是往上走的。
梁冬：连续10次。
吴伯凡：连续多少次，使得那些顽固地相信谢国忠的那些人都觉得上了当，那些特别相信任志强的话的那些人都得到了好处，渐渐地大家就产生了一种这房子确实是一直是只涨不跌的。前不久还有一个北师大的某教授，还说北京的房子要在多少年之后要涨到七八十万了。因为大家会有一个对比啊，就是说十年前，你不大可能相信广州那样的城市能够出现7、8万，甚至超过10万的房子。
梁冬：对
吴伯凡：你知道我在广州，十年前我临时住在番禺的那个丽江花园，那个房主整天缠着要把他的那房子卖给我，108平米39万卖给我。我就没有……
梁冬：抵死不从。你现在想想，有些时候就是，本来就是天上啊，塞着把钱塞给你吧，你就不要。
吴伯凡：我为我的那种坚持是吃到了苦头的，所以一段时间呢，我也会相信这个房子是只涨不跌的，加上那些经济学家各种分析，即使到今天。昨天我还看到一篇文章，说中国房地产的“黄金十年”刚刚到来。
梁冬：这个就有点夸张了。
吴伯凡：具体我们就不去讨论它了。就是说，在任何时候有看跌的就有看涨的，关键是这十年来，看涨的人都好像吃到了甜头，看跌的人都吃到了苦头。所以呢，对于只涨不跌的这个信念是逐渐地加强的，变得越来越稳固了，但是最近的半年以来，好像这一种看法在改变，悄悄地改变。这种改变就像冬天到春天的时候，那个冰一样。你走到一湖边，看这个冰跟昨天没有什么差别，明天去也没有什么差别，但是你只要隔一个星期去，那个差别就大了，你再隔一星期去那冰就全没了。很多改变，它是古人说的“如庭前春雪”。院子里头，那些春天的雪啊，它是不知不觉就消融了的。你要是短时间看，它一直存在，但是突然隔一段时间以后就没有了。我看那个海明威的一个小说里头写，说一个人坐在那个密执安湖畔看那个湖上的帆船，他看的时候那个船一点儿都没有动。
梁冬：然后呢？
吴伯凡：然后他一进去喝口水出来的时候呢，发现那个船已经没有了。有些事情，它那个变化就是这样的。
梁冬：所以现在这个信心啊，在一点一点消融，直到有一天，你可能过一点点时间，比如说再过个半年，你突然会发现，这个临界点就过来了，然后呢，大家突然就觉得说：“唉，我不一定非要买房子。”
吴伯凡：我们发现我们对于房价的预期，就“只涨不跌”的这个预期已经开始在松动，而且这种松动的速度在加强。说不定哪一天就有很多人，包括那些顽固地相信房价只涨不跌的那些人，包括刚才说到的那个北师大的那位教授，也许他的观念都会改变。
梁冬：我们常常在说某个地方的楼盘价格在涨的时候，其实呢，它是一个平均数。比如说我们说北京房价平均多少，这是匀了北京一环、二环、三环、四环，没有一环了，二环、三环、四环、五环。
吴伯凡：六环
梁冬：所有的楼盘它拆匀了来讲的，你其实关心的而并不是平均房价，就像基本面和个股的问题。
吴伯凡：所以，过去十年，中国的房价它是整体地往上，就平均的价格，我看到一个数字是4.8倍，就是平均上涨接近5倍了。
梁冬：对，但是好的楼盘，很多都涨了10倍了，在广州。
吴伯凡：它有几个因数决定的，第一个你的原来的基价高不高，如果你基价已经很高了，你涨10倍的可能性很低。还有地段啦，还有各种各样的情况，但总的来说，只涨不跌，就是在任何一个地方几乎是一个常识。其实每一个区域，大区域里头的小区域，比如说北京，一说到房价，北京的房价是很高的，但是在北京的不同的地段和区域，其实差别也是非常大。
梁冬：对。
吴伯凡：在去年，2013年上半年房价在六环一带涨了34%，我看到一个数字是这样的。
梁冬：34%啊？!
吴伯凡：为什么会是这样呢，就现在的有刚需的人，就是到2013年达到法定结婚年龄的人，就是85到90这样一些人，他们结婚成家这是一个刚需，但是的的确确这一些人啊，即使有家里头的帮助，也买不起很贵的房子，所以在六环那一带的房子涨幅就非常地大。反而是在五环、四环、三环、二环这里的房子涨幅就非常的小，这些不受限购的人，因为他买第一套房嘛，是不受限购影响的，只能买六环内外的房子，这是一个很典型的一个区域的差别。
梁冬：现在北京河北一体化了，是吧？据说北京的地铁要开到河北去了，直接意味着以后河北的房价也会涨。但是呢，在北京二、三环的，那些品质比较差的房子的涨幅不是很高。不过还有另外一种可能性哦，那个北师大的教授说，比如说10年、20年之内，北京的房子有可能去到80万块钱一平方米，这个事情啊，也不见得不可能。今天的香港就有8万块钱一尺，一英尺的房子，也差不多有80万港币一平米了。
吴伯凡：这个就是看个别地段，个别的楼盘，它有可能会出现这个情况。就是房子刚开始起来，就10年前，2004、2005上海的房价，那个叫什么一品，11万，当时觉得很不可思议啊，很多人都觉得是一个笑话，但是现在十几万一平米的房子，别说那个地段，那个地段它是非常好的，就在江边啊，一线江景，现在当然11万你再不可能买到那样的房子了。那个时候就真的是被当成是一个笑话，10年以后就是一个常识。所以呢，北师大的这个教授，不是那个钟伟啊，就另外一个教授，就认为北京的房价可以到七八十万一平米。这个今天听起来肯定是笑话，但未必呢，在个别的地段、个别的楼盘不会发生。
我们以前也讲到过，就是在做决策的时候，不管是企业做决策，还是个人做消费购买决策的时候，都要避免这个平均数谬误。什么叫平均数谬误呢？就是说统计学家，包括公司的做战略规划那些会计们，他们往往是喜欢用平均数来向你汇报，有的他不会告诉你这是平均数的，但是它就是平均数。而你具体每一个人，企业的每一个阶段遇到的产品是不同的，所以平均数有时候真的是不管用的。有一个故事说的就是这样，就是说一个相信平均数的统计学家他有一天经过一条河，他刚开始不敢过去，后来呢，他一看这条河的平均深度是1.5米，而他的身高是1.8米，所以呢，虽然他不会游泳，但是还是可以过去的，所以他就勇敢地下河，要淌过那条河，当然，他就淹死了。
梁冬：呵呵。
吴伯凡：因为平均深度是1.5米，他身高1.8米，深的地方可能就是2米多啊。所以我们即使得到了一个很准确的一个预测，未来几年房子将会下跌百分之多少或者上涨百分之多少，但是你如果是按照这样的预测决定你的购买和出售你的房子的话，那你可能又要出问题。
梁冬：我们今天呢，就是从从众心里来讲，一方面可能由于大家对未来房子一直会涨的预期会松动，所以总体而言，房价未必能够像以前那样狂飙突进，但是我们也知道，在某一些特殊的区域，由于它的稀缺性，就像古董一样，它可能就会最后超越平均数的限制，而出现一种让你觉得很恐怖的天价。什么情况，都不一定，都有可能。
稍事休息，马上继续回来，坐着打通经济生活任督二脉，《冬吴相对论》。
片花：为什么说中国楼市已经进入个股时代？未来为什么只有内行讲究的开发商和买家才能成为赢家？互联网金融理财产品导致的部分利率市场化对房价有什么影响？欢迎继续收听《冬吴相对论》，本期话题——楼市退烧。
梁冬：坐着打通经济生活任督二脉，大家好，欢迎收听《冬吴相对论》，我是梁冬，对面的依然是《21世纪商业评论》发行人吴伯凡，老吴你好。
吴伯凡：大家好。
梁冬：今天我们讲到这个未来的房价的话题，一方面我们的心理预期开始在松动，越来越多的人不再那么坚定地认为房价会永远上涨。另外一方面，我们也相信可能还是会有一些房子最终会卖到一个你现在不能想象的一个价格。
吴伯凡：有一点是肯定的，未来十年，中国的房地产价格不再是一个整体市场，而是一个碎片市场。
梁冬：这个话说对了。
吴伯凡：它就是此起彼伏，有涨有跌的，区域性变得非常的明显。就是一线城市跟二线城市、三线城市之间差别会比较大，一线城市内部差别也会很大。
梁冬：对。在香港红磡地区，黄埔花园和海逸豪园，就最近的两个盘，相差不到二十米，但是它们价格每平方尺的价格可以去到3000到5000的差距，每平方尺哦。
吴伯凡：嗯。就是说。
梁冬：就每平方米3万块钱。
吴伯凡：每平方米3万到5万的差距。
梁冬：对，这说明什么呢？就以前我们认为同一地段的房子价格很接近的这个铁律，其实不一定了。
吴伯凡：对。
梁冬：产品本身或这个房子的品质、物业管理、你的邻居的品质、整个外墙。
吴伯凡：它有些微妙的差异。
梁冬：这些差异就带来了非常大的差别。所以买房子呢，不再是说我只要看准大势，我买到一个房子它就一定会是往前涨，不一定了。它叫个股时代。就像以前我们在买股票的时候讲的，一个是大盘层面，一个是个股面。你就会发现说，中国股市两千点左右这么跌。但是在某一些个股，过去三年还是翻了5倍到10倍的。所以房地产可能也会出现这样的情况，是产品而不是大盘决定了它的价格。
吴伯凡：对。过去呢，是台风来了猪都在天上飞，萝卜快了不洗泥，什么房子都能卖出去。当平均的涨幅是4.8倍的时候，你想想闭着眼睛买都可以。而在今后，开发商一定要开发出过硬的、真正能打动购买者的那种房子。而你作为一个买家，一定要成为一个非常内行的、非常认真的、非常讲究的一个买家，你才可能是一个赢家。在一个萝卜快了不洗泥的时候，什么都能卖，而在今天呢，我们越来越多的人将会拒绝那些带泥的萝卜。考验消费者的眼光，考验开发商的产品开发的能力，这是未来十年一个很重要的一个主题。
梁冬：很多人买房子，就是买了我要自己住，觉得好像是我住了别人的房子，然后把自己的房子租给别人，这是一个不可思议的事情，太不方便了。但其实啊，你买房子这个行为，如果作为一个投资行为和你住房子作为一个消费和生活行为之间呢，没有必然联系。从投资的角度来说，很可能是城市中心距离CBD最近的那些小户型是最好投资的，因为什么？它好租。以前我在香港看过的那句话，对我这一辈子购置房产都有很大的影响，它说好租的房子才会好卖。但是你家里面一大家子的人，你住那种房子你肯定是很难受的。你完全可以去买那些小一点的，但是很方便的CBD附近的房子作为投资，然后呢收取租金保持一个比存在银行里面更稳定的回报。而与此同时，你可以去租一个离你自己上班近，离小孩上学近的舒服的地方。把这两者分离出来之后，你就会发现其实你的生活可以过的很好。
吴伯凡：这问题就在于，那个租金和那个房价之间的比率太小了，2%、3%，越大的房子可能比率就越低。比如说一千万的房子，你要一年以三十万的价格租出去，月租金两万五是很难的。
梁冬：所以说，那是这样的。
吴伯凡：在投资上是一个非常糟糕的投资。
梁冬：所以应该是这样的，你知道吗？老吴。应该是呢，买两个五百万的房子，呵呵。
吴伯凡：限购限贷都不可能的事情啊。在长期以来，房地产啊，人们说投资它不是指这个现有的资金回报，就是按租金来算的话。
梁冬：对。
吴伯凡：人们之所以热衷于买房子，是因为它能够抗通货膨胀，寄希望于它像过去的十年一样，涨个四、五倍，这样你即使租金很低，他都觉得是非常划算的。但是，如果一个房子在今后的十年当中，再也不可能出现十年之内涨四、五倍的这种情况的话，那你买房子主要的回报来自于租金的回报的话，那你就得认真地想一想了。
梁冬：对啊。那到底是买房子来收租，还是买余额宝或者是财付通这样的。
吴伯凡：各种的理财产品，它实际上导致了汇率的部分市场化。过去利率它就是一个很刚性的东西啊，不是由市场来调节的。但是呢，由于各种这个宝那个宝，互联网金融的这些理财产品的出现，导致利率部分的实质上的市场化，这个时候选择就多了。就像我刚才举的一个例子，比如说一千万，你去买那样的理财产品的话，就做到8%、10%，那是很正常的。
梁冬：对。
吴伯凡：就是说一千……
梁冬：80到100万。
吴伯凡：一年是80到100万。这个你可以……
梁冬：拿去租房子住的话……
吴伯凡：可以租好几套房子。
梁冬：所以你一千万，你未必能买到一个好的房子，在北京。
吴伯凡：对呀。
梁冬：但是你要是80万，你能租到一个特别好的房子，一年。
吴伯凡：呵呵，对呀。
梁冬：所以你可以拿40万去租房子，另外40万就拿去读书啊……
吴伯凡：用40万租房子，用40万买一辆车，不挺好嘛。就导致一个什么问题呢，有很多人，就是限购限贷对买第一套房的人来说，不起作用，不会去限制他们嘛。那些真正受到限制的，已经有房子住的人，他买房子的主要诉求是为了投资，对于这些人来说，这个限购限贷今天对他们不是太起作用了。投资理财产品的逐渐的多样化，而导致他们对房子不太感兴趣了。所以有人甚至说，如果限购限贷真放开的话，会出现一个相反的结果，会导致房子进一步地下跌。因为那个东西还没有放开口子的时候，大家对那个还是有信心的，但是一旦说放开限购限贷，那些受到限制的人发现他们并没有像洪水一样地涌出来买房子的话，那对市场的这个打击是非常大的。
所以有人认为，不放开也许更好。对未来的预期在松动，利率的实际上的市场化，各种理财产品、投资产品的多样化呢，导致房地产不再成为几乎是唯一的投资方式的时候，它一定是往下走的。
第三个向下走的一个因素，就是实际上的整体的供给不平衡。就是说供应量大于需求量。就是房地产作为投资产品，而不是作为消费产品，在过去被疯狂地追逐的时候，一旦房地产的投资属性、投资的功能在缩减的时候，作为消费品的房子，它就会出现某种过剩。因为买房子的人不是缺房子住，而是拿它来投资，而一旦人们不是拿它作为很好的投资产品的时候，这也意味着房子要往下行。这是导致未来房价有可能下行的三个最主要的原因。
梁冬：我有一个在全世界各地经常玩、工作的一个朋友，跟我讲了一个他自己的感受。他说，到新加坡或者香港，你看有一些二三十年前的楼盘，今天呢，虽然房子是旧了一点，但是呢，它仍然保持了相当的品质，水管啊、电啊、它的物业管理啊，仍然干干净净整整齐齐的。而相对应而来，过去的十年，在北京、广州、上海有很多的楼盘，由于当时匆忙上马，为了能够抢时间发售，所以呢，盖了很多品质很差的房子，今天呢，你已经觉得住在里面很不舒服了。尽管那是可能很好地段的房子，但是作为一个具有消费使用功能的房子而言，其实是很糟糕的，这一个情况蛮普遍。
所以他说，如果你觉得将来你是需要真正的对得起自己的生命，你需要住一套还算不错的、体面的房子的时候，你就会发现，你曾经在很好的地段买的那个房子，让你有如鸡肋一样，食之无味，弃之可惜，它们的投资属性一旦开始没有那么强烈的时候，它们的被抛弃就是必然的。那么很多人呢，就可能会把这个房子卖掉之后呢，去买一套更好一点的、改善品质生活的房子。而那些房子呢，又具有很高的指标性的作用，所以它就会造成某种的恐慌。这对于未来的房地产的市场价格来说，冲击也是相当大的。
我们相信有几点是确定的，第一，信心已经开始在松动。第二，利率的实际市场化之后呢，导致人们的投资机会变多，房地产投资属性的这个需求变差了。第三，随着有更多的机会到海外去置业，还包括呢，一部分的公务员需要把房子卖出去的大背景之下呢，其实大家呢，可以有一些更加安全的持币待购的策略。因为哪怕你不买房子，租房子本身也不见得是一件错误的决策。
具体的情形，每一个个案都不一样。今天老吴讲的一句话我觉得值得大家留意，就是房地产市场变得是一个碎片化的市场。
好了，感谢大家收听今天的《冬吴相对论》，我们下一期同一时间再见。
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