有多少房企趴在那等死？因为地产行业已经进入“无人区”
2016/8/12 正能量收获
前言：中国地产行业也已经进入“无人区”：中国地产企业的规模已经找不到新的学习标杆；没有任何国际经验和理论可以解释中国地产行业当前的状况；中国地产行业过去几十年快速增长的动力也正在逐渐失去。
地产行业进入“无人区”的4个标志
一万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难
全国有很多房企以万科为标杆。而万科自己的标杆，先是索尼，后是新鸿基，最后又换成帕尔迪。但是，当万科成为世界最大的房企之后，他还可以通过对标来获得发展吗？
万科近两年面对的一些危机和困境，业界都知道。你会发现，这些危机都是崭新的，只有他自己去面对，而无法从前人那里找到答案。
全国学万科，万科学谁呢？只能自己进行创新。
二人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力
任何一个行业的发展，都需要动力。中国地产行业过去的发展，主要动力有三个：1、人口红利；2、货币的放水和超发；3、城镇化比例的提高。下面分别论述。
1、人口红利将丧失，已经成为共识。
中国的劳动力总量在2015年之后可能会出现下降，到2025年会降到10亿人。购房适龄人口，2015、2016年将达到峰值。
而农村进城的“劳动力转移”，有模型认为2017年前每年可以转移2000万，2020年下降到1000万，2030年下降到400万。
我国家庭规模的小型化过程也已经在接近尾声，这意味着：靠家庭小型化来获得家庭数量增长的模式，也已经快要结束了。
2、货币超发这种超常动力，一去不复返
货币超发的一部分进入了楼市，这也是不争的事实。
(1)“权威人士”通过人民日报发声，指出“即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。
(2)国家发展改革委、交通运输部联合印发《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》。《行动计划》指出，2016—2018年，拟重点推进铁路、公路、水路、机场、城市轨道交通项目303项，涉及项目总投资约4.7万亿元。这种定向的基础设施投资与之前的“4万亿”完全不同，不会进入楼市，可以预计，这种状态将是常态。
3、城镇化可能还将继续，但速度已经放缓
关于城镇化，有专家认为已经接近完成，也有人认为还差很远。观点不同的原因是后者认为城镇化的面积虽然很大，但很多并没有质量，大量是劣质房屋，需要重来。但是在空地上修房的速度毕竟快，旧改毕竟慢，所以中国城镇化速度将放缓也是不争的事实。
三房价收入比、房屋租售比等数字已经变态，没有人知道安全的边界在哪里。
国际上判断房价是否安全，本来是有标准的，国际上一般认为3-6倍比较合理，超过8—10倍就危险了。
更吊诡的是，在红线以上的城市反而是2016年最火爆的城市，大家不认为这些城市最危险，反认为这些城市最安全。
四房地产大周期在我国已经被证明不成立，楼市成了无法预测的市场。
许多国家的楼市，都遵循18年周期率。即：房价先上涨7年，然后经历5年的快速上涨，最后是2年的疯狂，最后是4年左右的下降。
美国1870年来的8个周期，分别是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。
而英国在1776--2010年期间，出现了非常典型的众多的18年周期。
日本1974年开始为期3年的调整，到1991年泡沫破裂，正好18年。
中国香港房地产1985年复苏，1997年金融危机下破裂，2003年再次复苏，正好历时18年。
如果考虑到2008年前后的金融危机和“4万亿”，加以变通。那么，2014年1月可能将开始一个长达4年的下降周期，到2017年年底走完一个完整周期，历时19.5年。但现在来看，这一解释似乎行不通。
有些“失败”的创新，其实只是不习惯持续投入
没有标杆可以学习、没有现成理论可以解释、之前的动力逐渐丧失，中国地产要走出“无人区”，需要大量的创新研发。
近些年，一些房企对创新浅尝辄止，一看不能迅速赚钱，就又退回到自己过往熟悉的盈利模式里。这是一种鸵鸟式的安全，因为危机并不会因为你的退缩就不到来。
而且一些房企的考核模式也是有问题的，每个部门都要考虑当年收入支出的问题，如果一种产品短期没有看到效益，就不会再投入。但是就和任正非说的一样，没有基础性的研发，就没有上层产品的创新。地产行业也不例外。
现在的局面和以往完全不同，一种新模式，一年两年不赚钱很正常，那是一种能力的积累，等到这种模式能赚钱的时候，你再想进入就进不去了。
之前的时间投入，其实构成了一种护城河。
小编下面举例来说几个需要长期投入积累的领域，以及通过投入能获得什么。
一养老地产
小编认为，养老地产在中国水土不服，有政策因素、客户习惯因素、工作人员心理因素等原因。
政策终会变化、客户习惯问题随着老人观念的变化也会解决。
养老地产未来的核心竞争力，在于产品的体系和服务的体系。
产品体系的核心在于设计细节能够随着不同的需求而变化。
而服务，则是一种让人感到舒服的由服务人员构成的体系。
服务习惯的养成需要时间，不是一朝一夕可以得到的。
这种体系，靠砸钱不可能获得。等到市场好的时候再做养老地产，已经来不及了。
二社区服务，比如O2O
大家都想赚70年的钱，搞社区服务，但随着一大批O2O的死亡，又有很多房企觉得这个事情不靠谱。
小编认为，最大的问题在于，过去地产商赚钱太容易了，以至于大家认为这个模式短期就可以见到效果。
社区O2O首先培养的是客户的一种消费习惯，当然需要长期养成；而社区服务也是一种习惯的养成。
消费习惯、服务习惯的养成，都需要时间积累，成为传统。
这两种习惯和整个IT系统的无缝对接，是需要不断迭代更新的。
三AR+地产
AR的技术，未来可能会普及，也可以购买获得，但AR最核心的东西，可能在于内容本身。
内容涉及素材的积累、涉及艺术，还要与地产产品相搭配、同时不引起客户的反感。这也是需要长期研发才能获得的能力。
四文旅地产
大家很羡慕迪斯尼吧？不但自己赚钱，周边房子都大涨。
迪斯尼的成功，在于各种卡通形象和故事的长期积累，这些IP吸引着人们。
文旅地产要取得真正的成功，也得建立自己的IP，这也绝对不是一朝一夕可以形成的。
五医疗地产
现在看到的医疗地产最成功的模式，是新加坡的一家房企，他们的医疗综合体内，有大量名医入驻，形成品牌。
最终医生认为进入该综合体是荣耀，而病人去那里看病都觉得放心。综合体自然很好出租、租金也很高。
这种品牌的养成，是逐渐发展起来的，不可能靠砸钱短期获得。
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