中央为何不让城市再建封闭住宅小区?
2016/2/23 企业家日报

     近日，中央城市工作会议的配套文件《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，描绘出了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展规划的新“蓝图”。

     《意见》中明确指出，未来我国新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

     该《意见》一出，立刻引来网友热议。

     这小区会不会车水马龙?

     这小区会变免费停车场?

     这小区游商小贩谁来管?

     这小区小偷会不会猖獗?

     这小区物业费还要交吗?

     这个《意见》方向是对的，想法是好的，因为欧洲大部分国家都是这样做的。但是有时候中国老百姓未必领情，也未必适合中国国情。

     开放式的街区存在哪些不得不说的问题：

     1、道路与绿地所有权、使用权、收益权和补偿如何分配?

     道路和绿地使用权和收益权

     比如住宅小区规划红线内土地所有权属于全体业主，包括道路和绿地，未建的住宅可以将道路和绿地的土地剥离，但已建的住宅道路和绿地的使用权和收益权应当归全体业主，如果要开放，势必要解决使用权和收益权问题。

     减少土地出让面积和资金

     住宅小区开放后，小区道路和绿地都变成公共设施。对于新建住宅小区，当然可以仅限定住宅楼部分土地用于出让，而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地，但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。

     如何确定道路和绿地和收益分配模式?

     《物权法》“第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有”。“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。“第七十四条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

     道路和绿地也可以由政府收回道路和绿地所有权，但按照《物权法》规定“第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。“第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，需要给予业主相应补偿，不但衡量补偿计算标准不易，而且众口难调、难度不亚于拆迁。

     如果政府不收回，收益权归属全体业主，无疑是一件很复杂的事情。

     2、物业是否可以取消?物业费是否可以不交?小区是否安全?

     已建住宅小区开放后，物业公司必然撤销，当然也没有物业费了。大家首先担心的是原住宅小区的安全管理，虽然可以增加监控摄像头全域监控，不过监控室肯定不是小区的了，也应当集中管理，变成政府的一项公共服务，现有监控设施的改造也需要一定的费用支出，看来都需要政府承担。

     道路和绿地显然可以变成公共设施，但小区地下管网、配电房、垃圾房等的责任主体尚需明确，未来没有物业公司代表业委会行使管理责任，除了住宅楼内维修可以由社会化服务机构实施、业主自行或公共维修基金承担费用外，原小区内的地下管网等则需要政府市政部门重新划定管理边界和管理责任以及费用承担。毕竟如果道路和绿地变成公共设施，开膛破肚维修其地下管网都不是业主所能承担的。

     另外，很多小区内部的道路是不规整的，小区内道路与小区外并行，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造，包括拆除围墙、景观，都需要改造费用，承担主体也需要明确。

     3、停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任如何处理?

     住宅小区地下停车库一般占用住宅楼与小区道路和绿地地下空间，用于业主停车，通过刷卡进入，刷卡设施由物业公司管理并收费。

     住宅小区开放后，社会车辆进入如何管理?地下车库以及刷卡设施由谁管理、维护?地下停车是否收费?收费权益如何分配?

     虽然可以由业委会聘人管理、维护，管理维护成本不低，而且也需要与政府分享地下空间利用收益。

     那么这么多问题，中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢?

     《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。

     北京一度被人们戏称为“首堵”，不少人把堵车的矛头指向巨大的汽车数量和不合理的城市规划思路——它顽强地保持着几百年来和几十年来的传统，到处排列着大院，而非开放的建筑群，使得高密度的道路网难以建设;另一方面，越来越富裕的市民渴望享受现代化的生活方式，购买私人小汽车。早在20世纪初，北京严重的堵车问题就已暴露出来，直至今日也没有得到实质性的改善。

     在中国不少二三线城市发展的过程中，已经逐渐暴露出了交通拥堵的问题。单靠主次干路、一环二环来疏导交通是远远不够的，正如人体不仅需要大动脉，还需要密布全身无数的毛细血管，才能保证正常机能的运转。

     可以说，城市的一味扩张和从前的规划建设模式已经让决策者看到了弊端，并形成了清醒的反思，为了避免大城市拥堵不堪的毛病再在其他地方发生，中央明确态度，不再建设封闭住宅小区，打破城市条块割裂的现状，促进“微循环”。

     在中国城市规划设计研究院副院长杨保军看来，中国城市需要从这里开始，做出根本性的转变。他说，封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘都是一个个独立王国，彼此不关联，公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。

     本文综合凤凰财经、中国经济网等

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