今天央行、银监会终于领教了开发商的疯狂和嚣张！
2016/6/18 政商参阅
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作者：刘晓博
6月17日上午，央行上海总部和上海银监局的官员终于领教了开发商的疯狂和嚣张!
今天，上海有两块土地拍卖，分别是“嘉定区嘉定新城E27-1地块”和“嘉定区徐行镇06-04地块”。嘉定区算是上海的郊区了，在上海西北方向，跟苏州下面的太仓市相邻。
上图就是“嘉定区徐行镇06-04地块”的位置示意图，它距离上海火车站的直线距离是大约25公里，距离东方明珠电视塔大约30公里。
上图：“嘉定区徐行镇06-04地块”的具体位置。
拍卖的结果再次让人大跌眼镜。位置更差、距离轨道交通更远的“06-04地块”竟然实现了201%的溢价率，楼板价达到了2.4万元每平方米。而在一年前的两次土地拍卖中，这个片区的楼板价只有8000到9000元。也就是说，短短十几个月，嘉定区徐行镇的土地价值就上涨了超过150%!
徐行镇，一点都没有“何妨吟啸且徐行”的意思，地价上涨的速度堪称百米冲刺!
6月1日曾在上海顾村土地拍卖中逞强的那批国企，全都销声匿迹了，基本上没有出现在此次拍卖会上。参加“06-04地块”竞拍的有12家企业，大部分为民企。最终胜出的，是“新城+中垠+市北”三家联合体。
上图：“嘉定新城E27-1地块”的具体位置。
另一块位置更好的土地“嘉定新城E27-1地块”，被建发以总价41.98亿元收入囊中，成交楼面价30289元/平方米，溢价率68.27%。在这块地的隔壁，就是金地去年拿下的地王项目，时间是2015年9月，成交楼面价1.86万/平方米。
短短10个月时间，嘉定新城的土地价格也上涨了60%!
这两块土地的溢价率之所以差距比较大，跟政府设定的限制有关。位置好的“E27-1地块”容积率更高(1.6倍)，地块内中小套型住宅建筑面积比例更高(80%)；而“06-04地块”的容积率只有1.2倍，地块内中小套型住宅建筑面积比例只要求到60%，未来开发商自由发挥的空间大一些。
不过说实话，上海北京的城市规划都是在浪费土地，1.6倍和1.2倍容积率的住宅项目，密度实在太低。那么多人希望到京沪生活，但京沪又在用地上这样奢侈，房价焉有不贵之理？在深圳，已经很少能看到4倍以下容积率的用地了。至于城中村旧改项目，容积率往往接近10倍。换句话说，深圳建筑密度远远高于京沪。但即便如此，深圳的交通、空气质量一直好于京沪。
此次上海土地拍卖有两大看点：
第一，央企突然销声匿迹，看来媒体报道的他们“被约谈”是真的。至少未来一段时间，他们会夹着尾巴做人。
第二，此次拍卖开始之前，土地拍卖现场主持人宣读了一份告知，内容大致为促进本市房地产市场平稳健康发展，加强土地公开出让交易的资金监管，公开出让中，有关交易资金应符合中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知等。此外从现场照片可以看出，央行上海总部、上海银监局的工作人员出现在监督观察席上，旁边坐着上海市规土局的官员。
但即便如此，仍然没有能压住“06-04地块”价格的大幅飙升。可见，虽然央企对地价飙升起到了推波助澜的作用，没有央企参与仍然会产生地王。
原因很简单，货币超发带来流动性宽裕。而现行的汇率、利率和税收等政策，又对实体经济不利，A又烂豆腐“提不起来”，这么多钱总要有个去处。于是，一线、强二线城市的土地市场、楼市就自然成为资金池。
而国家又希望通过房价上涨来给楼市去库存，去年以来出台了一系列金融、税收的优惠政策。所以，楼市不疯狂都不行。
但愿央行和银监会的人在今天能受到一定触动，回去适当收紧对开发商的贷款政策，否则房价还会继续涨，地王还会一个接一个，而房地产库存只会越“去”越多!
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