楼市最怕这一招，要撼动北京房价了！
2016/6/17 凤凰财经
来源：凤凰财经(finance_ifeng)综合齐俊杰(qijunjie82)、李迅雷(lixunlei)报道
昨天北京开了个会，明确要疏解北京人口，北京东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山及被定为“北京城市副中心”的通州，都要减人口。大概今年要降低人口30万人，确保北京人口不再增长。
目标很宏伟，北京朝阳区据说已经减少了9.8万人，还要调降25万的流动人口，海淀区也要减少12.9万人，东城区也要减少3.2万人。至于最近房价被热炒的通州，也已经做出了规定，人口不能超过200万。一句话，北京要严格控制人口了!
北京限制了人口，有人欢喜有人愁，尤其是北漂欲哭无泪，我们已经没钱买房了，还要被疏散到北京郊区去。
其实，北京疏散人口的政策与楼市暴涨有关。
过去十年房价为什么涨，是因为像北京这种城市，每年要涌进40万人，这还不算流动人口，所以从2010年开始房价一直看涨，只要是货币继续超发，人口还是不断涌入北京，房价就不可能下跌。
如今北京的房价在最近3到4年之间翻了一倍，似乎已经涨到极限了，远远超出了北京普通人收入的承载水平了。再加上，北京控制人口增长，甚至未来几年人口将每年减少30万人，呈现一个负向流动。最后，货币超发受到人民币贬值影响，资产负债事实上已经收缩了。所以人都被疏散了，房子还那么多。北京的房价未来上涨乏力。
除了北京在控制人口，上海也一样在控制。上海差不多是一个思路，2020年前严控人口不超过2500万，确保核心区人口负增长。
另外，北京还有另外一个政策，鼓励老年人异地养老，把老年人疏散出北京城。说句真心话，北京车多人挤房贵，也不是养老的最佳选择。
从北京、上海等大城市的态度来看，其实是有意引导房价回落的。但是有的官员却担心，楼市下跌带来的隐患更大。
湖北副省长曹广晶在《湖北日报》刊发署名文章谈论楼市，由一个副部级官员撰文触碰这个当下争议最大、且极易引爆社会情绪的话题，实属罕见。
曹广晶称：“过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!”
站在官员的立场，要维护经济的稳定发展，因此各级政府对房地产市场的真心话，基本上曹副省长都给掏出来了。
当然房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2(广义货币)从不到20万亿元增加到超过140万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。
他预判：房地产市场必然出现分化，湖北省有近七千家房地产商，不到1万人就有一家房地产商。房地产是资金密集行业，随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过去，房地产市场正发生深刻分化，房地产商之间并购重组的浪潮显现，部分规模小、实力弱的房地产商甚至倒闭。
判断房地产发展趋势，曹广晶认为有两个基本要素：一是人口会不会持续增长？对外来人口有没有吸引力？二是经济前景、财富是否持续聚集？如果一个地方经济发展前景不好，企业将来有可能迁走，老百姓收入增长预期不理想，地方财富没有聚集能力的话，未来房地产不可能增长。
从这位官员的话中，我们可以看出，人口的力量对楼市的影响，当一些城市拼命吸引人口的时候，发展房地产经济；一些一线城市却不堪重负，控制人口，调控楼市。
对于一线城市而言，房价过高，通过疏散人口，让房价跌跌更健康。
对于其他城市而言，房地产的库存压力还是集中在二、三、四线城市，因此，二三线城市需要大力发展经济，吸引人口不断涌入才是解决楼市库存的硬道理。如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，则实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。
可以说，人口红利支持了2010年之前的房价上涨。认清了人口流向，对于判断房价涨跌还是很有参考价值的。例如杭州的外来人口不算多，导致杭州的房价比一线城市要低，但最近杭州房价也涨了不少，与杭州的经济发展有关，吸引了IT人才流入。天津的房价在直辖市中也是偏低的，虽然人均GDP很高，但是人均收入不高，说明对传统产业的依赖度较高，转型没有成功，这可以从当地股票市场交易量和网络消费数据就可以看出来。
总之，关于房价什么地方高、什么地方低，什么时候涨、什么时候跌，人口因素是一个很大的决定性原因。试想，一个城市如果没有就业机会，无法吸引人口流入，那么举债买房靠什么还？最终大家还是不愿买房的。
来源：凤凰财经(finance_ifeng)综合齐俊杰(qijunjie82)、李迅雷(lixunlei)报道
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