房租要降了？租房新政来了！国务院是这么说的……
2016/6/4 南方都市报
昨日(3日)，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，我国以建立购租并举的住房制度为主要方向，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持，其中个人出租住房月入3万元以内，2017年底前可免征增值税。意见提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。对此，有专家表示，培育租赁市场具有积极意义，但要想取得效果，关键要看后续配套政策。
允许商用房改为租赁房
意见指出，要大力发展住房租赁企业，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源。提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
同时，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
此外，意见提出规范住房租赁中介机构以及支持和规范个人出租住房，并要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。
意见鼓励新建租赁住房，并允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。商业用房改为租赁住房后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
出租房屋可享税收优惠
根据意见，国家将加大政策支持力度，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持，落实营改增关于住房租赁的有关政策。
其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。
意见还表示，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
意见提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
发展住房租赁市场六大措施：
●培育市场供应主体
●鼓励住房租赁消费
●完善公共租赁住房
●支持租赁住房建设
●加大政策支持力度
●加强住房租赁监管
解读
发展房屋租赁市场
关键在改变租售比
对于此次意见出台，国务院办公厅表示，改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。而相关数据显示，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，其中美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%.
北京房地产协会副会长陈志认为，我国房地产总量已基本过剩，但住房问题还没有得到很好的解决，出现两极分化，甚至把房地产当成一种金融品，而不是居住品。要改变过去依靠增量解决住房问题的思路，要盘活存量，通过住房租赁市场来解决住房问题。
“培育发展住房租赁市场意见的出台，标志着我们房地产政策由住房调控向住有所居方向转变，具有积极的意义。”中原地产首席分析师张大伟向南都记者表示，发展房屋租赁市场，主要通过盘活存量和提供增量实现，此次盘活存量一个重要的措施是允许商用住房改为租赁，但在一线城市，商用住房的空闲率并不高。至于提供增量，最近北京一幅土地拍卖，楼面价达到3万元，加上建设成本，售价起码要达到4万元，50平米的房子总价就要200万元，而按照目前的出租价格，要四五十年才能收回成本。因此，在住房租售比不变的情况下，增量也很有限。
张大伟认为，租售比过低是影响建立住房租赁市场的关键因素，培育发展住房租赁市场意见要想达到想要的效果，需要后续配套措施的出台，使房价不再大幅上涨，整体价格平稳，租售比提高，这样才能建立完善的住房租赁市场。
南都见习记者 彭彬
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