发改委住建部一纸文件，揭示了上海未来房价的惊天秘密！
2016/6/6 金融行业网
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来源：综合整理自中国地产金融菁英汇(CREF-EliteClub)小英君、楼市参考(house0929) 刘晓博
上海楼市：一个大利空来了!
来源：楼市参考(house0929) 刘晓博
刚刚在儿童节那天因为“顾村地王”HIGH翻了的上海楼市，今天(6月3日)遇到了大利空：
新公布的《长江三角洲城市群发展规划》，给未来上海十几年的人口增长，加上了一道“紧箍咒”，而且力度堪称“严厉”。
根据文件的导言部分，这个规划是“作为长三角城市群一体化发展的指导性、约束性文件”，因此不是闹着玩的。
文件提出，要将长江三角洲城市群建设成面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。在这个城市群里，核心是上海。涉及26个城市，国土面积 21.17 万平方公里，1.5 亿人口。
能成为1.5亿人的“首都”，25个城市在旁边众星拱月，这当然是上海的利好。但问题，上海被明确要求控制人口，文件称：
严格控制上海中心城区人口规模。合理确定全市特别是中心城区人口规模调控目标，坚持政府引导与市场机制相结合，推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。优化公共服务资源配置，引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布。采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。探索建立户籍人口有进有出、双向流动的新机制。
文件给出了长三角26个城市的人口增长计划：
上海到2015年年末的常住人口是2415万人，比2014年减少了大约11万人，这已经通过“小学生人数”这一指标获得了本栏目的验证。按照上述表格，上海在未来5年还可以增长85万常住人口，相当于2015年总人口的3.5%。而2020年到2030年要保持人口零增长!
换句话说，未来15年时间里，国家给上海的人口增量空间几乎是零，这对于一个人口大国的核心城市来说，应该是非常难以实现的。
中国的城镇化率目前只有56.1%，远远低于日本。对于日本这样一个基本上完成城镇化的国家，在过去5年人口出现下降的同时，东京城市圈的人口却增长了51万人。
但诡异的是，2015年上海的确实现了人口的减少，常住人口下降了大约11万。上海之所以能完成控制人口的艰巨任务，只能说明一点：上海市政府的执行能力太强大。当然，这种强大也有前提的，就是上海的社会更单一，政府更强势，国企比重更高。
近期国家再次对北上广深重申了控制人口的要求，其中《北京日报》就在头版头条兴高采烈地报道说，今年以来北京实现了市内六区的人口下降。
上图：5月30日，北京日报欢庆北京人口减少，有资格这样任性的城市中国恐怕只有这一个!
但这项工作如果放到深圳，恐怕就困难大很多，因为相对于京沪来说，深圳的政府比较“小”也比较“弱”。深圳还存在大量所谓的“违法建筑”，这些建筑面积之大，可以容纳2000万人口(2011年的数据是4.28亿平方米)。这样，深圳的城中村就自然而然地成为一个个“人口特区”：租金低廉、生活费用低，成为外来人口的乐园。再加上民企发达，中小企业众多，所以外来人口很容易生存下去。对于这样的城市来说，想控制人口是非常困难的。也正因为如此，才造就了深圳城市的活力和创造力。
事实上，城市竞争力之争无非是人口和资金之争，当一个城市开始控制外来人口的时候，其竞争力将无可避免地下降。我曾经比较过北上深和香港过去10年的人口增速，发现香港只有北上深的10分之一。人少了，钱也自然会少，活力自然下降，城市也就会缺乏活力。
从小学生人数上看，深圳的实际生活人口其实不比上海少太多，接近北京的水平。要知道，深圳的面积在扣除山地之后，只有上海的不到五分之一，跟北京的差距就更大。所以深圳实际人口密度数倍于京沪，堪称世界第一。这反过来说明京沪的人口容量其实还非常大。
上图：长三角城市圈和发展带，城市行政级对规划的影响清晰可见。
北京作为首都，不应该谋求成为经济中心、金融中心，它纾解非首都功能是可以理解的。但上海不同，它是经济中心，需要不断吸引人才和资金。如果说要控制人口，也应该通过市场机制来实现，而不应该通过行政手段介入。这对于上海的伤害，将是不可逆的。
事实上，最近两三年来，上海在经济、资金等方面的竞争力已经开始有所下降，跟北京的差距在拉大，对深圳的优势的缩小。
那么，这份文件对谁有利呢？通过人口指标看，显然对南京、合肥比较有利，这两个城市未来15年里人口都有30%左右的增长空间，而苏、杭分别只有8%和6%的增长空间，宁波是17%。至于其他城市，因为级别太低、人口基数太小(比如铜陵)，基本上没有分析的意义。
最后附上规划中列举的重大基础项目，这对于长三角的城市格局将产生深远影响。
当然，还有另一种说法：
发改委住建部今天(6月3日)一纸文件，揭示了上海未来房价的惊天秘密!
来源：中国地产金融菁英汇(CREF-EliteClub)
作者：小英君
这个城市未来还会有穷人吗？规划里面特别提到了，上海要推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。什么意思？通过产业升级淘汰出去一批人。
上海要疏解“非全球城市”功能，小英君今天也是头一回听说。
就在今天国家发改委和住建部联合印发的长三角城市群发展规划中，明确提到了这一点。
规划是这么说的：提升上海全球城市功能。按照打造世界级城市群核心城市的要求，加快提升上海核心竞争力和综合服务功能，加快建设具有全球影响力的科技创新中心，发挥浦东新区引领作用，推动非核心功能疏解。
最晚2030年，上海将完全与纽约伦敦看齐
上海的核心功能是什么？就是做世界级城市群的核心城市，做全球城市。再直白点说，就是：全球移民目的地!
所有与做“全球城市”无关的功能，通通都要远离上海。对标纽约、伦敦，他们有的，上海必须有；他们没有的，送给南京杭州合肥。
到了这一步，小英君似乎明白了。北京要疏解“非首都”功能，上海要疏解“非全球城市”功能，未来中国的两个超级大都市，北京是中国的首都，上海是世界的上海。
规划的近期目标的2020年，远期目标是2030年，最晚也就14年时间，上海将完全与纽约、伦敦等全球城市看齐。
选人!选人!还是选人!
那么这个全球城市功能到底是什么呢？哪些是“非全球城市功能”？
具体来说是对全球战略性资源、战略性产业和战略性通道的占有、使用、收益和再分配。这都是上海目前的努力方向。
未来除了做金融中心、贸易中心和航运中心，以新能源、新材料、生物医药、信息网络等为代表的战略性新兴产业、先进制造业，是上海所欢迎的。
相比低端的、劳动密集型的产业，高耗能高污染的工业，都应该远离上海，实际上他们也正在加速滚出，为什么呢？
因为高房价!
从某种意义上说，高房价其实帮助了上海转型，上海无论是户口政策，各种公共服务政策还是房价，其实都是在“选人”，选择高知识、高收入的精英人群，而且这种选择是面向全球的。
这个城市未来还会有穷人吗？规划里面特别提到了，上海要推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。什么意思？
通过产业升级淘汰出去一批人。
不仅如此，还要探索建立户籍人口有进有出、双向流动的新机制。
这下子玩大了，意思是即使是上海户籍人口，也有“有进有出”的可能。
目前来看，上海显然还不满足选人的效果。
规划里特别提到，目前长三角城市群发展的突出矛盾，首先在于上海全球城市功能相对较弱。与纽约、东京、伦敦等全球城市相比，落户上海的世界 500 强企业总部仅为纽约 10%，外国人口占常住人口比重仅 0.9%。
500强企业总部与纽约相比，还有90%的差距。纽约、伦敦这些地方，外国人口占比约为10%，上海还差得远。
上海要当全球移民目的地，目前来看万里长征才走了一小步。不成为全球移民目的地，怎么能叫全球城市呢？
上海目前只是国内移民目的地，无论是公共服务还是城市管理水平，都比内地很多地方高出一截，比如之前的失效疫苗事件，上海就没有一例流入，因为上海的疫苗管理制度很科学；比如最近的中环撞坏事故，专业人士就表示这恰好说明中环的质量好，不然不会是移位而是断裂。
上海在这些关系民生的重大公共事务上都是说一不二，非常讲规则制度容不得胡来的，这恰恰体现上海的城市管理水平。这也是支撑上海高房价的一个隐性原因。
对标全球城市，未来房价还有上涨空间
而作为全球城市，也预示着上海房价还有上涨的空间。很简单的道理，不说别的，就是对标伦敦和纽约。
目前来看，上海内环核心区域房价相比略高于纽约，但低于伦敦。
伦敦的高房价世界著名，以至于每届政客都将处理这个问题作为拉选票的筹码，结果呢？房价还是年年涨。所以有人一说到上海的高房价就推给政府，说是政府的阴谋，这一点小英君也是不敢苟同的。
很简单的常识，却经常被情绪所蒙蔽。高房价是所有世界级城市的通病，换一个角度来看，他们之所以为全球城市，房价也是一个衡量标尺。
本质上，还是资源的稀缺性。
比如伦敦已经完全进入到没有增量建设土地的地步了，未来上海也是如此，每年涌入的精英人群对住房的要求得不到满足，伦敦本地人面对高房价和一周几千的高房租，只能选择和父母住在一起。
据房地产网站Rightmove的数据，伦敦2015年一套房产的平均价格在55.6万英镑(汇率1:9.4，约536万元人民币)，市中心房产的均价在140万英镑(1316万元人民币)。克莱普顿一处7平方米小公寓，即使它已被标为“最廉价”的住房，售价依然高达7.9万英镑(合10万欧元)。“绝望”、“逼疯”和“另一个星球”常常被用来形容伦敦房价之高。
20世纪90年代末，伦敦房价是当地平均工资的5倍，现在则攀升到了10倍，且差距还在拉大。依此看，上海去年平均工资小6000，房子均价才3万，还是伦敦上个世纪的水平。
有研究结果也显示，全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。上海、北京还排在这些全球城市的后面。
小英君想起前不久和一个上海的决策咨询专家聊拿地的事情，他说的是：
拿!市中心不超过25万一平的时候，拿!
买不起房，不是一件不道德的事，这世上没有任何一个政府可以保证他的国民“居者有其屋”。如果有，那一定是把计划经济时代的旧思维当成市场经济时代的新鸡汤。
你要是一直喝这样的鸡汤，那你最终也会为上海所放弃。
不过，上海指了一条路——
引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布。
以上，是一个悲伤的故事。
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