发改委住建部一纸文件,揭示了上海未来房价的惊天秘密!
2016/6/6 金融行业网

点击金融行业网,金融大拿、业内人士都在这里

今日微信号力荐理财头条licaitt(长按红色字复制)
来源:综合整理自中国地产金融菁英汇(CREF-EliteClub)小英君、楼市参考(house0929) 刘晓博
上海楼市:一个大利空来了!
来源:楼市参考(house0929) 刘晓博
刚刚在儿童节那天因为“顾村地王”HIGH翻了的上海楼市,今天(6月3日)遇到了大利空:
新公布的《长江三角洲城市群发展规划》,给未来上海十几年的人口增长,加上了一道“紧箍咒”,而且力度堪称“严厉”。
根据文件的导言部分,这个规划是“作为长三角城市群一体化发展的指导性、约束性文件”,因此不是闹着玩的。
文件提出,要将长江三角洲城市群建设成面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。在这个城市群里,核心是上海。涉及26个城市,国土面积 21.17 万平方公里,1.5 亿人口。
能成为1.5亿人的“首都”,25个城市在旁边众星拱月,这当然是上海的利好。但问题,上海被明确要求控制人口,文件称:
严格控制上海中心城区人口规模。合理确定全市特别是中心城区人口规模调控目标,坚持政府引导与市场机制相结合,推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。优化公共服务资源配置,引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布。采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。探索建立户籍人口有进有出、双向流动的新机制。
文件给出了长三角26个城市的人口增长计划:

上海到2015年年末的常住人口是2415万人,比2014年减少了大约11万人,这已经通过“小学生人数”这一指标获得了本栏目的验证。按照上述表格,上海在未来5年还可以增长85万常住人口,相当于2015年总人口的3.5%。而2020年到2030年要保持人口零增长!
换句话说,未来15年时间里,国家给上海的人口增量空间几乎是零,这对于一个人口大国的核心城市来说,应该是非常难以实现的。
中国的城镇化率目前只有56.1%,远远低于日本。对于日本这样一个基本上完成城镇化的国家,在过去5年人口出现下降的同时,东京城市圈的人口却增长了51万人。
但诡异的是,2015年上海的确实现了人口的减少,常住人口下降了大约11万。上海之所以能完成控制人口的艰巨任务,只能说明一点:上海市政府的执行能力太强大。当然,这种强大也有前提的,就是上海的社会更单一,政府更强势,国企比重更高。
近期国家再次对北上广深重申了控制人口的要求,其中《北京日报》就在头版头条兴高采烈地报道说,今年以来北京实现了市内六区的人口下降。

上图:5月30日,北京日报欢庆北京人口减少,有资格这样任性的城市中国恐怕只有这一个!
但这项工作如果放到深圳,恐怕就困难大很多,因为相对于京沪来说,深圳的政府比较“小”也比较“弱”。深圳还存在大量所谓的“违法建筑”,这些建筑面积之大,可以容纳2000万人口(2011年的数据是4.28亿平方米)。这样,深圳的城中村就自然而然地成为一个个“人口特区”:租金低廉、生活费用低,成为外来人口的乐园。再加上民企发达,中小企业众多,所以外来人口很容易生存下去。对于这样的城市来说,想控制人口是非常困难的。也正因为如此,才造就了深圳城市的活力和创造力。
事实上,城市竞争力之争无非是人口和资金之争,当一个城市开始控制外来人口的时候,其竞争力将无可避免地下降。我曾经比较过北上深和香港过去10年的人口增速,发现香港只有北上深的10分之一。人少了,钱也自然会少,活力自然下降,城市也就会缺乏活力。
从小学生人数上看,深圳的实际生活人口其实不比上海少太多,接近北京的水平。要知道,深圳的面积在扣除山地之后,只有上海的不到五分之一,跟北京的差距就更大。所以深圳实际人口密度数倍于京沪,堪称世界第一。这反过来说明京沪的人口容量其实还非常大。

上图:长三角城市圈和发展带,城市行政级对规划的影响清晰可见。
北京作为首都,不应该谋求成为经济中心、金融中心,它纾解非首都功能是可以理解的。但上海不同,它是经济中心,需要不断吸引人才和资金。如果说要控制人口,也应该通过市场机制来实现,而不应该通过行政手段介入。这对于上海的伤害,将是不可逆的。
事实上,最近两三年来,上海在经济、资金等方面的竞争力已经开始有所下降,跟北京的差距在拉大,对深圳的优势的缩小。
那么,这份文件对谁有利呢?通过人口指标看,显然对南京、合肥比较有利,这两个城市未来15年里人口都有30%左右的增长空间,而苏、杭分别只有8%和6%的增长空间,宁波是17%。至于其他城市,因为级别太低、人口基数太小(比如铜陵),基本上没有分析的意义。
最后附上规划中列举的重大基础项目,这对于长三角的城市格局将产生深远影响。


当然,还有另一种说法:
发改委住建部今天(6月3日)一纸文件,揭示了上海未来房价的惊天秘密!
来源:中国地产金融菁英汇(CREF-EliteClub)
作者:小英君
这个城市未来还会有穷人吗?规划里面特别提到了,上海要推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。什么意思?通过产业升级淘汰出去一批人。
上海要疏解“非全球城市”功能,小英君今天也是头一回听说。
就在今天国家发改委和住建部联合印发的长三角城市群发展规划中,明确提到了这一点。
规划是这么说的:提升上海全球城市功能。按照打造世界级城市群核心城市的要求,加快提升上海核心竞争力和综合服务功能,加快建设具有全球影响力的科技创新中心,发挥浦东新区引领作用,推动非核心功能疏解。

最晚2030年,上海将完全与纽约伦敦看齐
上海的核心功能是什么?就是做世界级城市群的核心城市,做全球城市。再直白点说,就是:全球移民目的地!
所有与做“全球城市”无关的功能,通通都要远离上海。对标纽约、伦敦,他们有的,上海必须有;他们没有的,送给南京杭州合肥。
到了这一步,小英君似乎明白了。北京要疏解“非首都”功能,上海要疏解“非全球城市”功能,未来中国的两个超级大都市,北京是中国的首都,上海是世界的上海。
规划的近期目标的2020年,远期目标是2030年,最晚也就14年时间,上海将完全与纽约、伦敦等全球城市看齐。
选人!选人!还是选人!
那么这个全球城市功能到底是什么呢?哪些是“非全球城市功能”?
具体来说是对全球战略性资源、战略性产业和战略性通道的占有、使用、收益和再分配。这都是上海目前的努力方向。
未来除了做金融中心、贸易中心和航运中心,以新能源、新材料、生物医药、信息网络等为代表的战略性新兴产业、先进制造业,是上海所欢迎的。
相比低端的、劳动密集型的产业,高耗能高污染的工业,都应该远离上海,实际上他们也正在加速滚出,为什么呢?
因为高房价!
从某种意义上说,高房价其实帮助了上海转型,上海无论是户口政策,各种公共服务政策还是房价,其实都是在“选人”,选择高知识、高收入的精英人群,而且这种选择是面向全球的。
这个城市未来还会有穷人吗?规划里面特别提到了,上海要推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。什么意思?
通过产业升级淘汰出去一批人。
不仅如此,还要探索建立户籍人口有进有出、双向流动的新机制。
这下子玩大了,意思是即使是上海户籍人口,也有“有进有出”的可能。

目前来看,上海显然还不满足选人的效果。
规划里特别提到,目前长三角城市群发展的突出矛盾,首先在于上海全球城市功能相对较弱。与纽约、东京、伦敦等全球城市相比,落户上海的世界 500 强企业总部仅为纽约 10%,外国人口占常住人口比重仅 0.9%。
500强企业总部与纽约相比,还有90%的差距。纽约、伦敦这些地方,外国人口占比约为10%,上海还差得远。
上海要当全球移民目的地,目前来看万里长征才走了一小步。不成为全球移民目的地,怎么能叫全球城市呢?
上海目前只是国内移民目的地,无论是公共服务还是城市管理水平,都比内地很多地方高出一截,比如之前的失效疫苗事件,上海就没有一例流入,因为上海的疫苗管理制度很科学;比如最近的中环撞坏事故,专业人士就表示这恰好说明中环的质量好,不然不会是移位而是断裂。
上海在这些关系民生的重大公共事务上都是说一不二,非常讲规则制度容不得胡来的,这恰恰体现上海的城市管理水平。这也是支撑上海高房价的一个隐性原因。
对标全球城市,未来房价还有上涨空间
而作为全球城市,也预示着上海房价还有上涨的空间。很简单的道理,不说别的,就是对标伦敦和纽约。


目前来看,上海内环核心区域房价相比略高于纽约,但低于伦敦。
伦敦的高房价世界著名,以至于每届政客都将处理这个问题作为拉选票的筹码,结果呢?房价还是年年涨。所以有人一说到上海的高房价就推给政府,说是政府的阴谋,这一点小英君也是不敢苟同的。
很简单的常识,却经常被情绪所蒙蔽。高房价是所有世界级城市的通病,换一个角度来看,他们之所以为全球城市,房价也是一个衡量标尺。
本质上,还是资源的稀缺性。
比如伦敦已经完全进入到没有增量建设土地的地步了,未来上海也是如此,每年涌入的精英人群对住房的要求得不到满足,伦敦本地人面对高房价和一周几千的高房租,只能选择和父母住在一起。
据房地产网站Rightmove的数据,伦敦2015年一套房产的平均价格在55.6万英镑(汇率1:9.4,约536万元人民币),市中心房产的均价在140万英镑(1316万元人民币)。克莱普顿一处7平方米小公寓,即使它已被标为“最廉价”的住房,售价依然高达7.9万英镑(合10万欧元)。“绝望”、“逼疯”和“另一个星球”常常被用来形容伦敦房价之高。
20世纪90年代末,伦敦房价是当地平均工资的5倍,现在则攀升到了10倍,且差距还在拉大。依此看,上海去年平均工资小6000,房子均价才3万,还是伦敦上个世纪的水平。

有研究结果也显示,全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。上海、北京还排在这些全球城市的后面。
小英君想起前不久和一个上海的决策咨询专家聊拿地的事情,他说的是:
拿!市中心不超过25万一平的时候,拿!
买不起房,不是一件不道德的事,这世上没有任何一个政府可以保证他的国民“居者有其屋”。如果有,那一定是把计划经济时代的旧思维当成市场经济时代的新鸡汤。
你要是一直喝这样的鸡汤,那你最终也会为上海所放弃。
不过,上海指了一条路——
引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布。
以上,是一个悲伤的故事。
关于版权:若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们。【电话:021-61551834;微信:hjwh123】

http://www.duyihua.cn
返回 金融行业网 返回首页 返回百拇医药