今天央行、银监会终于领教了开发商的疯狂和嚣张！
2016/6/17 金融行业网
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私人理财师
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今天(6月17日)上午，央行上海总部和上海银监局的官员终于领教了开发商的疯狂和嚣张!
今天，上海有两块土地拍卖，分别是“嘉定区嘉定新城E27-1地块”和“嘉定区徐行镇06-04地块”。嘉定区算是上海的郊区了，在上海西北方向，跟苏州下面的太仓市相邻。
上图就是“嘉定区徐行镇06-04地块”的位置示意图，它距离上海火车站的直线距离是大约25公里，距离东方明珠电视塔大约30公里。
上图：“嘉定区徐行镇06-04地块”的具体位置。
拍卖的结果再次让人大跌眼镜。位置更差、距离轨道交通更远的“06-04地块”竟然实现了201%的溢价率，楼板价达到了2.4万元每平方米。而在一年前的两次土地拍卖中，这个片区的楼板价只有8000到9000元。也就是说，短短十几个月，嘉定区徐行镇的土地价值就上涨了超过150%!
徐行镇，一点都没有“何妨吟啸且徐行”的意思，地价上涨的速度堪称百米冲刺!
6月1日曾在上海顾村土地拍卖中逞强的那批国企，全都销声匿迹了，基本上没有出现在此次拍卖会上。参加“06-04地块”竞拍的有12家企业，大部分为民企。最终胜出的，是“新城+中垠+市北”三家联合体。
上图：“嘉定新城E27-1地块”的具体位置。
另一块位置更好的土地“嘉定新城E27-1地块”，被建发以总价41.98亿元收入囊中，成交楼面价30289元/平方米，溢价率68.27%。在这块地的隔壁，就是金地去年拿下的地王项目，时间是2015年9月，成交楼面价1.86万/平方米。
短短10个月时间，嘉定新城的土地价格也上涨了60%!
这两块土地的溢价率之所以差距比较大，跟政府设定的限制有关。位置好的“E27-1地块”容积率更高(1.6倍)，地块内中小套型住宅建筑面积比例更高(80%)；而“06-04地块”的容积率只有1.2倍，地块内中小套型住宅建筑面积比例只要求到60%，未来开发商自由发挥的空间大一些。
不过说实话，上海北京的城市规划都是在浪费土地，1.6倍和1.2倍容积率的住宅项目，密度实在太低。那么多人希望到京沪生活，但京沪又在用地上这样奢侈，房价焉有不贵之理？在深圳，已经很少能看到4倍以下容积率的用地了。至于城中村旧改项目，容积率往往接近10倍。换句话说，深圳建筑密度远远高于京沪。但即便如此，深圳的交通、空气质量一直好于京沪。
此次上海土地拍卖有两大看点：
第一，央企突然销声匿迹，看来媒体报道的他们“被约谈”是真的。至少未来一段时间，他们会夹着尾巴做人。
第二，此次拍卖开始之前，土地拍卖现场主持人宣读了一份告知，内容大致为促进本市房地产市场平稳健康发展，加强土地公开出让交易的资金监管，公开出让中，有关交易资金应符合中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知等。此外从现场照片可以看出，央行上海总部、上海银监局的工作人员出现在监督观察席上，旁边坐着上海市规土局的官员。
但即便如此，仍然没有能压住“06-04地块”价格的大幅飙升。可见，虽然央企对地价飙升起到了推波助澜的作用，没有央企参与仍然会产生地王。
原因很简单，货币超发带来流动性宽裕。而现行的汇率、利率和税收等政策，又对实体经济不利，A又烂豆腐“提不起来”，这么多钱总要有个去处。于是，一线、强二线城市的土地市场、楼市就自然成为资金池。
而国家又希望通过房价上涨来给楼市去库存，去年以来出台了一系列金融、税收的优惠政策。所以，楼市不疯狂都不行。
但愿央行和银监会的人在今天能受到一定触动，回去适当收紧对开发商的贷款政策，否则房价还会继续涨，地王还会一个接一个，而房地产库存只会越“去”越多!
又出地王了，这次是民企主导!
为了去库存，现在是举国上下，齐心合力，誓把韭菜吸进来，然后手起刀落把猪宰？
想想都寒心。
从M1同比增幅情况看，楼市高烧不退，在可预见的阶段，出现暴跌概率不高!
原因在于，当前中国经济全面走弱，如果没有来一场能触及灵魂的改革，作为支撑中国GDP的引擎，房地产投资，就很难被舍弃。
同时，天量流动性急需载体，俗称泄洪口，否则恶性通胀无可避免。
眼下楼市如此疯狂，二线城市，正重现之前一线城市通宵排队买房盛况，金哥认为其中孕育较高风险。
什么是风险？
风险，就是那些可能发生，但眼下还没发生的事，称为“未然事件”。
大多数人认为会发生的事，不是风险；而大多数人认为不会发生的事，才是真正的风险。
楼市有风险吗？风险何时爆发？
没人知道，这就是当前最大的认知困惑。
之前，在一线城市，比如深圳楼价暴涨时，大多数人认为楼市风险越来越高，很可能会发生像去年一样的股灾，结果现在地王迭出……
是不是可以这么说，短期内，楼市其实无风险？!
今天，在上海嘉定区，接连爆出两块地王。
拍地时，各开发商无视央企和上海银监局官员现场坐镇，要知道这是很少有的事啊，央企被约谈后，接力的居然是民企，这就有异常了。
央企可以不计成本，民企花的是自己的钱，也如此狂热，而且民间投资，在其他领域，出现断崖式下滑，但在拿地上，如此不计代价，他们为啥敢于豪赌？
央行紧急刹车，地王末日来到
央行最近公布了一组数据，最令人吃惊的是M2增速只有11.8%，虽然这和世界他国比，仍然属于比较高的速度，但是和过去13%以上的增速已经有了很大的下滑，也比预期12.5%的增速落后许多!
中国M2的增速在2009年达到了顶峰，达到了近30%，后面几年同样保持了高速增长，也导致了中国房地产泡沫一飞冲天。可以说中国的房地产泡沫和M2的增长速度保持了很强的正相关性。
中国货币的超高速增长，导致了中国房地产这个史无前例的泡沫外，还使得中国债务急剧膨胀，导致了前所未有的一大堆问题。于是放慢印钞速度，显得尤为重要。
5月份，权威人士刊登在人民日报的文章，表明中国的债务不能涨到天上去，杠杆不能无限放大，房地产应当回归居住属性。说明高层已经非常清楚的意识到了问题的严重性。
然而一些央企和国企却顶风作案，挑战权威人士，先后疯狂的制造了一大批地王，加剧了人们对房地产泡沫的担忧，可能会导致中国经济毁于房地产，毁于这些地王，因为地王的背后是债务的疯狂膨胀。
国有企业之所以敢于疯狂出手，不断挑战人民底线，不断的制造地王，最根本的原因之一，是在于可以从金融机构获得无穷无尽的廉价资金，这些廉价资金被央企、国企投入到房地产中去了。
为了从根本上解决这个问题，那么就要求央行收紧货币的水龙头，只要货币的投放量增长速度较大幅度下降，那么地王就会被击溃。
按照上海、深圳的地王，由于地面价已经达到5.5万，三年后房价需要10万才能保本。我们从最极端的模型来分析，如果房价上涨的速度和M2供应量的增长速度持平(实际上长期不可能，还要扣除GDP增长速度)，那么未来三年M2需要每年增长约24%，这些地王才能保本。
而现在M2的增长速度已经降到11%附近，也就需要约7年才能翻倍，这等于地王们需要7年后才能保本，也就是三年后这些地王肯定是要亏的。
只要央行严格按照权威人士所分析，真正的稳健货币，真正的收紧印钞，那么不但地王会夭折，中国的房地产泡沫会得到压制，中国的实体经济会有所好转。
货币的水龙头一紧，中国的地王就成沙滩上的堡垒了，随时可能坍塌!
金融行业网 综合：天天说钱、金吾望及黄生看金融。
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