哈尔滨学区房价两极分化!有的骤降有的涨,咋回事?
2015/1/30 生活报

    

     导语在冰城人嘴里常说的“天价”学区房，不再那么任性了。28日、29日，记者对哈市学区房走访时发现，以往建筑面积每平方米最高达到2万元左右的房源几乎绝迹，多数价格回落到1.5万元以下。业内人士表示，一类学区房价格从2011年最高峰起，至2014年底已经回落15%左右。与此形成对比的是，房屋建成时间新、距离商圈近的二类学区房，逐渐成为刚需人群的首选，房价在最近两年也开始小幅上涨。

     一类学区房

     现状:继红、花园等一类学区房

     价格普降15%

     “现在的学区房虽然也可以说是天价，但和前两年相比，至少没那么离谱了。”花园街上一家骄阳地产的孙经理告诉记者，花园、铁岭、继红学区房最贵的时候是在2011年，当时不是太抢手的小户型，建筑面积每平方米都要达到1.8万元左右，如果是特别抢手的小户型，曾经突破过两万。

     但是从2012年开始，这些房源的成交价格开始有些松动，2013年、2014年更加明显，前几天成交了一套学区房，是50多平方米的小户型，每平方米价格只有1.4万左右。

     除了花园校周边，经纬校、风华校周边的房产中介也有类似的感觉。民生路上一家好家庭房产中介经纪人说，风华校虽然起步比较晚，但最高时每平方米也能达到1.8万元左右，但最近几个月成交的房源，均价都在1.2万元左右。

     据经纪人协会房地产专业委员会副会长、好房通房产总经理李世佳介绍说，和当初最高点相比，目前继红、铁岭、花园、经纬、师范附小、风华等老牌名校的学区房整体价格下降15%左右。最高点时，花园、铁岭校的均价能达到1.8万元，但目前均价在1.3万元左右。继红校最高时接近1.5万元，目前均价在1.1至1.2万元之间。经纬校和风华校最高时能达到1.5万元，但目前在9000元至1万元之间。

     原因:房源太老

     商贷和公积金受限

     为什么曾经被称为“天价”的一类学区房有了这么大的降幅呢，从房产中介和业内人士的分析中，答案比较清晰。在花园街、民生路、安国街的几家房产中介公司经纪人均表示，现在区域内的房源太老，不能贷款是一个主要的原因。

     民生路一家骄阳地产的经纪人告诉记者，周边最好的就是风华校，但风华小学周边房子大多都是上世纪80年代建成的，甚至还有50年代的房源。买一套50至70平方米的房源总价要70多万甚至接近百万，而银行规定1985年以前建成的房源是不能贷款的，经济压力太大。

     有的经纪人告诉记者，目前使用公积金贷款的人也很多，但是公积金对于房屋的年限要求更为严格，很多老房子都不能使用，也使得现金有限的人被迫放弃了这类房源。

     另外，老牌名校的分校区也给传统学区房带来很多冲击。记者从哈西、群力几家房产中介了解到，目前到周边寻找学区房的客户比较集中，几乎每周都有房源可以成交。经纪人刘霞表示，现在分校区周边新建小区能够一次提供几千套房源，所以就分流了部分生源。

     业内人士还告诉记者，此前有人利用学区房来投资，但是随着国8条等政策的出台，炒房人群几乎被清除市场，也降低了炒作的成分。

     二类学区房

     现状:二类学区房两年上涨5万元左右

     与一类学区房相比，哈尔滨奋斗、南马、雷锋、虹桥、闽江、公滨等二类学区房价格却在稳步上涨。在南通大街附近的一家地产中介，经纪人关潇说，因为附近是育红校，因此年限新的小区均价要在一万多，即便是2000年左右的房源，也要达到八九千元，其实与名校学区房差距也不大了。

     好房通房产总经理李世佳表示，目前奋斗校、虹桥校、闽江校的学区房均价在8000元左右，抢手的小户型价格更高。另外，南马校、育红校、雷锋校等均价也在7000多元，如果按照整套住房计算，两年上涨大概5万元左右，涨幅在5%以上。

     原因:房源年限新 可用商贷和公积金贷款

     李世佳告诉记者，二类学区房上涨的原因恰好是名校学区房的劣势。首先，这二类学校周边的小区多数在2000年以后建成，同时都紧邻目前的繁华商圈，对于正常生活是不错的选择。另外，上述学区房几乎都可以使用商贷和公积金贷款，2014年国家出台很多了促进房地产发展的政策，而且公积金、银行商业贷款利率也有所下调，二类学区房逐渐开始替代一类学区房在刚需人群心目中的位置。

     另外，在南通大街寻找学区房的孙娟告诉记者，目前老牌名校分校区在增加，未来各个校区之间为了均衡教育资源，教师流动会成为趋势，这会导致原来名校教育优势受到影响。反而是目前中等偏上的学校师资比较稳定，对孩子未来学习的整体影响较小。

     未来走势

     一类学区房呈下降趋势

     二类学区房将小幅震荡

     那么，未来几年学区房的走势如何呢？几家房产中介的经纪人表示，一类学区房的房价还会继续小幅下滑。经纪人孙经理表示，毕竟老牌名校的教育质量在目前还是最高的，对于部分有经济能力的家庭来说，到这些学校读书还是首选，而且也不会受到贷款等因素的限制，买卖双方还有一定的市场，但多数人会更多考虑居住实用、未来如何出售的实际问题。

     李世佳表示，学区房目前已经不算是特别稀缺的资源了，今后购房者的选择也会越来越理性，随着分校区和其他学校教学质量不断提升，学校之间的差距也会缩小，因此总体上来看，未来两年传统名校学区房的价格还会呈现下降趋势，但不会明显大跌，还会高于一般的住宅价格。

     而对于目前上涨的二类学区房来说，毕竟目前哈尔滨整体房屋供应还是比较充足的，而且生源的总体数量是呈现下降趋势，目前已经属于比较合理的价格区间，今后二类学区房会在双方都能接受的理性空间小幅震荡。

     □本报记者 李伟俏 首席记者 李国玉

    

    

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