不看二手房数据后的认知偏差将越来越大
2016/1/5 真叫卢俊的地产观
今天聊比较枯燥的东西，关于房地产的数据
其实在微信端口，每天大家都会看到各种数据，比如排行榜，比如城市的供求走势，比如市场的价格波动。我们查看数据，对于业内来说无非是了解市场真相，对于业外的人来说无非是明确市场是否健康以做出后续置业的决策
之前在代理公司的市场，每天面对着大量的数据分析，说实话，对于数据来说，都是可以整合的，只要你想怎么说，数据就可以怎么配合。你想往好的角度来分析，那么楼市不是真真日上就是潜力无限。如果你想往坏的角度来阐述，那么楼市就是价格透支或者库存严重。
就和历史一样，数据永远是给书写者来看，而数据背后的真相到底如何可能不是所有人都知道
对于我而言，有持续看我文字的朋友会发现，我现在开始慢慢的重视二手房，了解二手房以及研究二手房市场，对于我而言，二手房可能是真正的房地产市场。哪怕是在开发商做一手的朋友也需要对此有足够的重视
给大家分析几个点，如果只看一手房，会出现几个问题
1、一手房已经不是房地产的全部，甚至连主力都谈不上
这个是上海的数据，各位可以看到2010年是个分水岭，从2010年开始，房地产的市场资金主导就开始流入二手房市场，从目前的市场数据表明2015年的比值是1.65，但是各位要注意，房地产市场普遍存在的做低总价的问题，所以真实的资金池可能已经到了2:1的态势
出现这个趋势非常明显，因为一手市场的开发受制于土地市场，而地是越来越稀缺的，但是二手房是可以流通的，而且是循环的，从长线的角度来看未来二手房的容量只会越来越大
2、一手房成交可能不是真实的客户需求表现
我们日常一直会看到这样的数据
对于一手房这样的数据比较容易的获取，这个数据很重要，但是这个数据并不代表全部，各位是否想过，这样的数据可能也是不客观的
我们看到11月份的数据成交量下滑，但是是真的市场需求减弱还是市场供应跟不上呢
如果是供应跟不上那真实的市场需求到底是多少呢。
如果只分析一手房的市场轨迹，可能得不到这样的问题解答。所以如果有二手数据，这个现象会呈现的更加直观，对比会更加明显
可以看到11月是市场成交的巅峰期，对于二手房市场，因为供应的相对稳定，成交数据更加能够代表市场的真实需求。所以从市场的真实需求表现来看，上海的11月才是需求最为爆棚的一个月，理由可能因为明年政策的收紧，也有可能是各种利好政策的释放。
这个数据是告诉你真实的楼市需求表现数据
3、二手房市场更加能够代表一个区域的地段价值
对于一个区域而言，一手房的价格因为有营销的包装，他可以透支未来的规划，他可以用概念抬高项目的单价，也可以通过比较好的引导导入外围客户从而实现高溢价，总而言之一手房的单价一定程度上是高估的价格。
而区域内的二手房单价则相对比较客观，特别是房龄在5年以内的次新房，他的价格是具备一定的市场参考的
比如这个数据，因为区域内只有少有的几个项目，只分析一手房你会认为区域只认可大户型产品。通过比对二手房你会发现真实的市场需求表现
另外通过二手房大数据分析，可以解决购房者一个问题：我在一个区域买房子到底要准备多少干粮
就可以得出以下的结论
每一个区域买一套房大概多少钱，虽然因为做低总价的关系数值有点偏低，但是可以看出到底哪个区域更加值钱，这个数据对于购房者来说最为重要
4、市场对于政策的态度，二手房最为直观
这一块就不得不说闸北和静安合并的事情，所有人都说合并之后闸北的的房价要上涨，但是到底上涨多少则是一个难以讨论的话题
我们简单的看闸北在售楼盘的前后单价变化？要晓得保持连续两个月都有稳定供应量切产品结构相同的闸北再售一手房项目本来就不多，再加上项目受单个领导的影响较大，价格的波动不能代表客观的事实
而二手房的单价变化这个时候就显得非常直观
和大家分享闸北在信息合并前后二手房的成交单价变化把
很明显可以看到，在9月份市场释放静安闸北合并的消息后，11月明确合并，我们对比这两个月的数据，明显成交量和单价都相对其他月份有明显上升。换句话来说，这个合并的概念真真正正的推动了闸北的楼市上涨。
这也是为什么我开始关注二手房市场的核心原因，因为在我眼里，这更加接近楼市的真相
不过可惜的是，二手房的数据相对比较少，获取的渠道资源不多，对于我来说，我一直建议两种模式
1、交几个做中介的朋友：他们直接客户打交道，有着直观的市场反馈，和他们聊聊天也许可以感受到更加直白的市场表象
2、拥有一款二手房的数据软件：这个其实市场上的对应数据口不对，给各位推荐一款好用的app，华屋决策，里面有比较全而且准确的二手数据，对于各位研判楼市有比较好的支持。而且还有土地航拍图、购买客户年龄统计以及一房一价的数据，而且还是手机版的，绝对好用，良心推荐
另外可以像各位透露一个小消息，可能一月份上海的二手房市场会有重磅新闻出来，越来越多的开发商、代理商或者第三方结构准备渗透这一块的蛋糕市场，需要对这一块的数据有足够的重视，不论你是研究一手还是普通购房者。
二手房市场比想象中的容量要大，所以他所呈现的楼市表象也更加客观，对于他而言也更接近房地产的真相
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