高价拿地又吐了出来，看来被坑的不轻
2016/1/7 真叫卢俊的地产观
昨天有个消息，说信达和泰禾合作，一起开发了新江湾那块地。
我还在想，不对啊，这两位之前不是为这块地抢得你死我活么，要知道好不容易抢到的一块肉怎么可能这么轻易就拿出来和别人分享呢。昨天不少新闻说两家合作是因为信达看上了泰禾的潜力，这个逻辑明显不和常理，要合作明明就可以联合拿地，而且也不需要在举牌的死拚把地价抬上去让政府白赚钱。
不知道各位是否还记得我之前写过的文字《狂欢也掩盖不了新江湾失败的宿命》，信达君当下的举措恰恰证明了我当初的判断，想看的朋友最后可以点击阅读原文观看
新江湾那块地，最后成交的总价72.99亿元，成交楼板价49152.22元/㎡，溢价率81.69%。再加上承诺给政府的保障房，未来项目需要卖到9万才有可能实现盈利，
信达为什么会拿这块地，理由很简单，这家开发公司背后不是很有钱很有钱的央企，而是钱本身
给各位看一下百度百科的资料
信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。
再看一下这位开银行的开发商今年都做了什么
——就在昨天，这位兄弟豪气的以36679.58元/平的楼面价刷新杭州地价纪录
——2015年12月22日，信达地产与龙光地产鏖战100多轮，最终信达地产以27200元/平的楼面价拿下，成为深圳新的住宅“地王”。
——2015年11月25日 ，又是信达以实际楼面价超过61000元/平的惊天价，刷新上海地价新纪录。
——2015年7月28日，信达在合肥以91.07%的溢价，楼面价7295.45元/平成为合肥滨湖区单价地王。
看到了趋势了吧，这哪是在拿地啊，这简直就是在撒钱的节奏啊，对于这样的企业，当二愣子也是可以理解了，那么我们适当可以理解下为什么拿好地又出来合作了
可能一：自己做了傻子，不能太傻，所以找来二傻一起抗
这个逻辑是最正常的，虽然说作为央企，只要账面上说得过去随便开发开发也就这样了，但是新江湾这块区域的水实在太深，大家看看地图就知道，北面东面都是黄浦江，等于一半的外围面都被拦断了，再加上内部大量的湿地区域把区域划分的乱七八糟，作为生态很好但是作为房地产开发，人气导入很有问题
我相信信达拿了这块地当时是冲动，但是真的拿到手了估计也在家挠头了半天。
你说人家如果有把握赚钱肯定不会把好不容易到手的肥肉吐出来对不，无非是觉得这块地估计做起来难度太大，赶紧找个人合作吧
那找谁合作呢，肯定找想要这块地的人啊，那么泰禾就出现了。要知道当年两家人出的价格就差100万啊。
根据协议，泰禾地产将出资总计11.3625亿元参与上海新江湾城项目开发，要知道信达拿这块地用了73亿啊，信达为了让自己这个台阶以后下的可以体面一点，给足泰禾面子了，可见信达拿到这块地内心的恐慌
2、信达不会做产品，找人合作等于把难题外包
信达地产其实我以前根本就没听过，这一次特意查了一下这一家开发商过去做过什么样的项目
这家开发商过去做的项目基本上是建设银行各种渠道拿到土地的再次开发，共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。
所以从信达过去的开发资历来看，有一点可以明确的是，基本没做过什么高端项目。而对于新江湾来说不管怎么样未来产品品质感不会差的，拿地做了地主是第一要素，但是种庄稼的确不是很擅长，这样想来，回头找泰禾就变的情理之中了
3、当然也不排除被政府坑了的可能
为什么这么说，这其实是有前车之鉴的。哪怕实在魔都，之前也发生过这样的案例
上海有一家老派海派房地产公司p在北外滩有开发高端物业在开发，顺着热劲准备长期耕耘北外滩，就和政府说你那有一块商办地块很不错，给我吧，我帮你做地标且持有一部分区域，你看怎么样
虹口政府说：好啊，这块地就给你们了。不过土地还是要走个招拍挂流程的，到时候大家意思意思举几下牌子就好了，总价就控制在46亿吧
结果到了当天，p公司发现不对劲啊，隔壁的f公司怎么一直在举牌子啊，而且丝毫没有停下来的意思。
当时p公司老板不甘心，也就一直举牌子，最后这块地整整价格被抬到56亿，整整比当时预想的贵了10个亿。但是是被f公司拿下来的。
后来过了一个月，f公司找上来说：阿p，我们一起开发这个项目吧，因为我们都是受害者，当初政府也是和我们说举下牌子走个流程，我也没想到你们会拼的这么猛，我们被无间道了!
p老板勃然大怒，从此不再考虑北外滩地块
而那一块被f公司高价拿下的商办地块，到目前为止还闲置在那里。
我调整了地价数字，但是公司和事情是确确实实发生的。
再回头看这个项目，好像有这么一点类似，两家人当时抢这两块地都是秉持着志在必得的架势，我甚少看到如此激烈的竞争和如此相差小的差距，最后现场甚至不得不调整最小举牌金额控制总价，我不知道背后真实的原因，但是的确有这种可能
4、最腹黑的想法，也许这是政府激活楼市库存的一种方式
信达地产的母公司——信达资产，是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部。财政部，是国家的钱袋子，它的任务就是给各地拨款，是人民币的代名词。对于这样的企业，赚钱是小，完成政治任务是第一位
各位要知道，房子不用花一分力气就可以快速卖掉的方式是什么么，就是项目边上出了一块很贵很贵的地，这样就会显得这个项目很便宜，大家也就来抢购
看了下信达最近的拿地节奏，在边上只卖4万的杭州拿了3.6万的地，在边上只有5万的上海拿了实际楼板价6万的地，在深圳拿下地王在合肥拿下地王，这个节奏无意是在托起全国楼市阿，号召全天下中国楼市没有问题大家赶紧来买阿。
这些地边上的那些项目早就开始忙碌的签约下单了。
而对于政府来说，卖地款只是从国家财政部转账到地方财政局，都是自己人，属于内部结算，多少单价都是合理的。
过去救起楼市要用四万亿，这一次用不到200亿就实现了，多么立竿见影
今天早上股市熔断，如果往坏里想，这也是让各位散户对股票彻底死心的节奏，我们如果坏一点想一想，如果对股市死心了，那么大家的钱都会投到哪里呢，这个是不是也是政府拿出的激活楼市的一种方式呢
细思恐极阿!
而对于泰禾来说，没关系，反正你玩这个项目只花了11亿，这价值72亿的土地就随便你来玩了，这么看来怎么算都划算
好了，最后总而言之，高调拿地之后又突然找人合作，要不是这块地有问题就是这个开发商有问题。
到底是谁的问题呢，我给各位支个招，我们留意下这家企业后面在杭州深圳合肥拿的土地会不会也找别人来合作就知道了。
如果找了，就说明这家企业就是这个调调，如果没有找，那说明新江湾真的比想象中的还要差
反正我是认一句话：没有无缘无故的爱也没有无缘无故的恨，里面都是各种的利益纠葛
我们静观其变吧
好了，最后声明：以上内容都是我个人闲的发慌自己yy的，没有任何依据
这个时候再看看阅读原文，可以看出当初我的判断是否正确了
http://www.duyihua.cn
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