楼市数据那么多，但总有几个值得回看
2016/1/13 真叫卢俊的地产观
2015年其实早就已经过去了，特别是在微信的时代
但是总有一些数据依然值得回看，昨天收到华屋决策的礼物，里面有一本小蓝书《上海地产我们一起走过》，里面有一些数据，不免让我们多少有点感慨。也许对于房地产过去的一年，有一些数据被我们遗忘了。
我翻录一些有趣的数字和大家分享，希望能够多少留点念想
1、这一年来，开发商最看好上海哪一块区域
这一年来上海成交了122块住宅地块，总共的建筑面积是1264.88万方，这个数字有两层含义，
第一个今年 商品住宅一年卖掉1428万方，换句话来说按照今年的去化量，明年如果这些土地全部入市，市场是不够卖的
第二个，去年住宅土地市场卖了1310.77万方，前年住宅土地市场卖了1627.11万方，还一句话来说，的确上海的土地出让越来越少了，未来住宅的供应越来越少也将是必然趋势
也许很残酷，但是不得不说这个是实施，从这个角度来分析，上海的房地产未来还是会涨价
但是哪里会涨的最厉害呢，对于这一点我觉得分析的角度有很多，但是也许既成事实的角度有一个，就是看看土地市场溢价率最高的板块在哪里。2015年上海土地的平均溢价率是40.64%，这个数值已经是近五年的较高值。然后在这个数值中，青浦盈浦的溢价是最高的，达到104%，换句话来说对于开发商来说他们最看好这一块区域，对于投资客来说，也许2016年可以观测下这里的房子
回顾下土地市场的总结数据，算不上很新鲜的，大家随便看看
住宅市场很火我就不说了，就和大家分享几个很有趣的数字
1、300万-500万总价的房子快要冒出头了
市场上卖的多的理所当然还是刚需，还是300万一下总价的房子，但是各位看下增幅只有27%，低于2015年成交量的增提增幅了。然后300-500万总价的市区刚需以及郊区改善的需求快速崛起，未来很有可能会成为上海的中坚力量，各位操盘手可以根据市场总价做产品定位了
如果各位不信，再给大家看一个佐证数据
情况也是类似的80-95平米的是市场主力，但是上升幅度已经不大了，而95-120平米面积段即是市场主力也是潜力股，可见上海的城市需求在发生悄然的更替，
2、上海这一年来到底那个区域被快速得到认知
经常看各种推送，不是说这里有潜力就是说那里有潜力，但是到底哪个区域这一年的市场接受度提升的最多呢，一样有数据提供
画着红圈圈的几乎是成交套数提升的最快的几个板块诶，几乎都是翻了一倍，分别是松江、南汇、奉贤和闸北，其中闸北的提升最明显，看来上半年大宁金茂府的市场刺激以及下半年静安闸北的合并，外加上土地市场的火热，闸北的确是2016年市场最热的区域，客户的接受度也在快速的提升。
当然，闸北的提升不仅仅在于成交量，单价的提升也是显然的
大宁这一年价格涨幅达到恐怖的70%，不夜城也有46%，另外虹桥的一些片区的市场表现也不错，各位亲，看看你家房子在不在今年上海涨幅最大的区域吧
二手房的数据我觉得更加真实，更加代表民义
一手房的市场表现，代表着区域的地段价值，也代表着开发商的操盘能力和营销能力。营销能力强的项目可以最大程度的透支未来的价格。而二手房则相对比较真实，仅仅是地段价值的体现，有这么几个数据挺有意思
最能涨的二手房在青浦，但是普遍市区的房子要比郊区更加保值增值
除了青浦北部和金山之外，其余的涨幅前十的项目都在市中心，其中静安寺的增幅有点让我意外，看来静安闸北的合并不仅仅惠及闸北，对整个静安都有提升作用
在选择一手房还是二手房的时候，到底哪个比较划算
这个是我朋友经常问我的问题，我有这么多预算，想在什么区域买房子，请问买一手还是买二手比较合适
这个数据也是有数据支撑的
这个是上海二手房环线的成交价格和成交均价，虽然二手房普遍存在做低总价的问题，但是趋势还是可以看一看的
但是这个东西还是要对比起来看比较明显，干活干全套，我对比了一手二手的数据
很明显，有这么几个现象，如果你想在内环内中环内买房子，个人建议还是二手房，核心大家已经看出来了，成交均价相差了几乎一倍，而且市场的选择也看出来了成交量明显的二手居多。
核心原因也很简单，因为中环内的一手房供应本来就少，所以物以稀为贵，单价被抬升的比较明显
当然中环内的二手房普遍比较陈旧也是一个事实，所以也不能一概而论。
如果你的目标区域在外郊环区域，我个人就推荐一手房，首先单价虽然有落差，但是二手房都有做低总价实际单价没那么低，第二一手房的各种税费相对便宜，而且信息对称不容易买到糟心的房子，一手房在后期手续这一块要方便的多
其他区域的嘛，就看缘分啦，合适自己的就都可以，没有明显的倾向性
上海2016年卖的最多的二手房，一定不是投资客最好的选择
给大家看今年市场上卖得最多的二手房排名
因为卢俊也一定程度了解过二手房市场，买卖最多的项目一定是过去投资客大量持有的区域，那么对于这个二手房而言的入住率一定是不高的，他的性价比相对比较高但是品质感一定是较差的。
对比过几个盘，买卖最快的二手小区基本属于片区内的价格低点，对于投资客而言购买二手房是希望保值以及稳定的租金收入，所以我基本不会建议我朋友去接受别人大量抛盘出来的小区，涨幅虽然有但是有限
所以以上这几个二手项目，我都不推荐大家购买，不论自住还是投资
最后一点，也是写给客户看的
就是不少朋友在市场上看房，因为被各种舆论冲昏了头买房都是各种下定理由，但是不少人其实不知道，其实上海和每个区县，对于人才租房购房都会有一定程度的优惠补贴，这个政策是政府给到每个区的政策指标，然后每个区制定标准对外执行。
说的难听一点，这些政策给谁不是给，如果你不申请他们刚好可以给内部人员作为一个福利
给各位删选了七区县的各种政策，力度大到我们想象不到
简单的罗列，各位如果有兴趣可以去找寻一下相关的文件，如果你满足各个区县对于人才的定义，你就有权利和资格为自己争取到足够的扶持和补贴。其中每年政府都会给到大量的扶持政策，只是不对外宣传大部分人都不知道，这一类政策最后都是给到内部来消化，的确太可惜
2016年，准备买房的朋友，看市场的同时，找政策可能也是一件需要去做的事情
希望以上数据能对各位置业买房提供多一点的信息选择，毕竟不论自己住还是投资，买房是一件不能犯错的事情，特别是在上海
以上数据来自华屋决策，感谢支持
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