十亿房企迈不上百亿的几个命门啊啊啊
2016/1/14 真叫卢俊的地产观
卢俊过去不长的房地产经历来说，在一家不大的代理公司，所以我几乎没怎么对接过大的开发商，都是一些小型企业。后来去了开发商，一年的销售额大概几十个亿，谈不上小，但是绝对不大的开发商。
其实说实话，我不怎么知道大型开发公司每天的工作状态是什么，工作内容是什么，工作对接人是怎么样的，我了解的比较深刻的开发商都是这么一些企业
规模么大概几十亿吧，你说这样的企业小么，也谈不上，也不是只在一个城市做项目，全国布点3-5个，二三线为主导，一线城市可能就一个项目。你说这个企业大么，我特意看了下楼市2015年销售榜，基本上百亿已经是百强的门槛，十几亿或者几十亿可能排行只在300名左右。
看过这样的企业还算多，他们一直在为规模化努力，一直希望自己可以实现百亿的能级，不少企业成功了，比如旭辉比如正荣比如阳光城，但是大部分企业一直没有如愿，我想尝试的总结下他们不能做大的核心原因，不知道对错，和大家分享
1、迷恋过去做大的模式，但是忘了今时不同往日
老实说，一家房企如果能做到十亿级别以上的年销售额，一定是经历过一波快速扩张的阶段，这个阶段的成功让企业享受了一定程度的扩张红利。但是实话实说房地产其实处在快速变化的阶段，如果拿着从几亿扩张到几十亿的方式同样用在几十亿扩张到几百亿的级别，那么必然会遇见碰壁的情况
就拿我过去服务过的一个开发商举例，这是一家以商业为主导的开发商，过去的扩张模式一直以持有性商业为亮点在二三线城市拿综合性地块，用商业打造亮点，通过住宅实现现金流回流，依靠这种模式在大量的二三线城市获得百万方的土地。
但是随着继续的拿地发现，持有商业沉淀了大量的资金，所以对住宅的依赖度极高，必须在保量的同时也要保价，任何一个环节出现了问题就会影响项目平衡。而二三线城市这样的楼市其实是保证不了这种可能的，所以这样的拿地模式在二三线城市越来越困难
然后就在这家房企准备杀回一线城市的时候，发现这种模式在上海根本拿不到地，首先这里不会给你这么大块的地，其次城市不会饥渴到运营一个商业必须给你配备住宅土地的程度。
这就是这家企业目前的境况，一线城市拿不到地，二三线城市有地，但是开发一个亏损一个，让公司后面是不是继续拿地产生了犹豫
但是模式已经成型，企业不愿意房企这种成熟的拿地方式，核心也很简单，用商业作为噱头可以控制地价，不愿意投入高成本拿地
这就是这家企业的囚徒困境，服务过两年时间，规模一直在几十亿的，不小但是也做不大了
2、太相信政商关系，现在开始狂吃瘪
这样的企业，也有一部分属于地头蛇的类型，就是扎根一到两个城市，这种企业过去总是可以在一个城市拿到土地，不少人都不知道他的土地是哪里来的
这样企业的存在其实也有一部分背景原因，当初成立的时候都有一定的政府因素，不是政府某个高官退下来成立了公司，就是带政府背景的企业参股，多半是这样做大的。
对于这样的企业来说，他的核心竞争力其实就是政商的关系，但是这种方式在现在开始遭到越来越大的挑战，第一土地市场越来越公开谁也不敢在这边明目张胆的做暗香操作，第二反腐的推进让政府官员都提着脑袋做事，所以这样的地头蛇在拿地这一块遭到很大的考验
但是问题在与，由于之前地头蛇日子太好过，拿到地开发地，根本没考虑过培养自己的核心竞争力，所以在土地市场围困的时候一时办法没有缓过来，这也就造成了现在狂吃瘪的场景
3、裙带关系严重造成产品质量下滑
90年代的房企，很多企业都是一家三兄弟开始做，然后越做越大越做越大。后来发展的好企业后面快速的职业化，但是没做好的企业就会发展到另外一个极端，比如自己项目的工程单位是小舅子开的，景观单位是老丈人开的，设计单位是表妹看的，销售团队是二奶开的
长此以外，公司的运营原则就变成了以不得罪人为主导，单位同事先在做人再在做事。秉持这个原则之后整个公司的各种决策就会发生偏差。要晓得，房地产市场是一个蝴蝶效应特别明显的行业，如果你有一个强势的创新很有可能给你带来革命性的改变，而如果各种决策偏差一点点，那么最后就会出现各种问题
到最后，这家企业的大老板就会发现一个很尴尬的场景，就是自己很努力，但是也不知道为什么最后落地总是不可控，而且每个部门都能找到理所当然的理由来解释这一切
这就是裙带关系的影响，不少的房企就倒在这一层关系，如果不阵痛断臂，别说不扩张，萎缩也是非常有可能的事情
4、成本控制弱，价格上失去天然的优势
对于中小企业来说，没有品牌优势，和一些大企业竞争的核心武器就是性价比。但是我也不知道为什么，中小型企业的成本控制能力比较差。
我一家服务过的开发商，每次做成本测算的时候，最后的保本售价都出乎我的想像，我仔细看了下成本明细，发现了问题。
1、同等的装修配置品牌开发商只要1000，他却需要1500，与供应商谈判能力弱争取不到最大的折扣
2、装修环节的时间掌控力差导致财务成本快速上升
3、各种制度不规范到底折损费用严重
因为成本上升，所以单价没有优势，再加上产品上没有品牌公司这么大的亮点，在市场上这类企业就失去了竞争力，未来给予项目公司的选择就是第一要么断臂低价销售，要么憋着等别人卖完了再卖
长此以往，每次生存下来都极大的损耗的元气，对于他们来说，想要扩张就是非常痛苦的一件事
5、盲目创新还是不会创新，找死和等死之间徘徊
很多人觉得中小企业不会创新，其实不是这样的，因为这样的企业都会有一个极权+强势的领导，只要领导想要创新想要改变，其实是蛮容易做到的。
但是问题在于，这样规模的企业，他的本其实就这么点，盘子不是非常大，创新的同时对于企业来说就是把所有的鸡蛋都放在这个篮子里了，那么对于未来来说，要么牛逼起来非常牛逼，要么傻逼起来非常傻逼
面对这样问题的时候，也不是领导有没有魄力的问题，而是让别人拿自己的身家性命做赌博，任何一个老大都会犹豫和纠结，这个其实是本能反省
而如果把这个气场哪怕不说，只要对外让大家感受到了，那么整个团队的决策机制就会发生变化，变得没人敢承担责任，所有人都以多一事不如少一事的原则做着各种判断
这也是不少十亿级别企业被排挤在百亿门槛的一个重要原因
6、有其他行业支撑，对于房地产本行没有那么热爱
还有一种情况，倒不是说他们不想做大，而是对这个行当没那么热爱了，慢慢的房企了这块市场
大家可能都知道，不少房企之前都是做其他行业的，因为各种机缘巧合获得了土地然后进入了房地产开发，后来觉得房地产这块赚钱太容易就一直做了
但是时至今日，房地产这行别说赚钱容易，能赚钱就不错了，每个项目都是各种死拚。就在这样的背景下，公司大老板就会在想，要不要还在这行这么拼，同样的投入十块钱，我包装一个上市公司可能换来1000块，在这里不管怎么滚也只有15块20块的收入，多没劲啊，我还要养这么多人，实在不划算
起码在我所知的，不少企业都后面转型去做了金融或者回归自己的事业，房地产这个行当慢慢的被房企和萎缩
所以总而言之，小企业突围做大的其实都是个案，大量的房子不能做大其实有各种的机缘巧合，无可奈何或者不得而已。房地产这行，10亿是一个门槛，100亿是一个门槛，300亿是一个门槛，600亿是一个门槛，1000亿是一个门槛，每一家企业每一次突围都值得尊重，但是哪怕突围失败，那也不是一个小概率事件
我是秉持一个概念，未来的房地产一定会是寡头垄断，大企业越来越大，小企业快速消失。但是所有的大企业也都是小企业出来的，希望市场多出几个异类，能突围我所说的这几个命门。
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