也许这块地是政府送给华侨城弥补前面亏损的
2016/1/21 真叫卢俊的地产观
白天时候苏河湾这块地已经成交了
地块出让面积65692.4平方米，建筑总面积321326.05平方米，仅次于火车站北广场以北地块326210.7平方米总建面，地块起始报价69.28亿元。
按照道理来说，这块地的体量、区域、规模、类型配比都不错，按照2015年的土地市场走势，应该会有不错的市场反应
本来很多人都憋着一股力气怒吼又出高单价地块啦
结果没想到的是
华润华侨城联合体以69.32亿元获得闸北天目社区商住办地块，溢价率0.05%，楼板价38019.8元/平。
而现场发生的情况是
9:40竞买人正在核对资料。参与房企为金地、龙湖、华润华侨城。
9:50主持人话有点多：“大家不要做低头族”，“新静安首次出让地块，大家要为新静安加油”O(∩_∩)O
9:52号牌确认；1龙湖，2华润华侨城，3金地
9:553号率先出价。69.3亿。
9:56
2号，69.32亿。200万一加。出价节奏有点慢。
9:57
加价幅度调整为100万一加。
9:59主持人再三询问是否有加价，并称“这个冬天有点冷”。
10:10
终止竞价。2号竞买人出价最高也无人继续举牌。然而，竞拍并没有结束。主持人宣布休息15分钟后再战。这是拍地也要熔断？
10:50
说好的15分钟，然而50分钟
过去了主持人还没来。土地交
易中心公告显示屏上已经显示
华润华侨城拿下该地块。
好吧，现场发生了什么各位看明白了么，第一只有3家人来，第二1号没有举牌，3号象征性举牌，然后2号举牌之后全场悄无声息，主持人宣布中场休息之后依然如此，最后地块成交了，溢价率0.05%
我内心os，既然如此来拍什么地啊，就举下牌子走个过场喽，摆明了这块地就留给华润华侨城喽
但是等我淡定的想了一想之后，也许一个可能，这块地可能是政府再一次用来补偿给华侨城的
什么，为什么是补偿，还再一次？
我聊聊我的看法
首先，各位都知道，华侨城在2010年的时候在苏河湾拿了一块地，当年的全国地王，轰动一时
这是当时的成交地块
东区(1街坊) 土地面积35,561㎡ 规划总建面132,996㎡ 容积率3.74 住宅、办公、商业地块 2010年2月出让 70.2亿元成交，楼板价52,783元/㎡
当时成交的时候可谓轰动一时啊，要知道，这样一个楼板价放在房价已经飙升几百倍的现在来看也是一个异常高的楼板价啊，而且地块还不是纯住宅地块，还是商住综合，当时大家都在讨论：这笔账算得过来么？
的确，这笔账怎么也算不过来，这是不是我说的，后面的一件事情证明了这个判断
2010年7月的时候，闸北区通过邀请招标推出苏州河北岸东块41、42街坊地块，项目出让面积为38584平方米，建筑面积为123517平方米，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅为14500元/平。而这个就是上图的西侧区域，地块属性为商业、办公和公建配套配套
这简直就是买一赠四啊，通过额外补偿一块地的方式，华侨城才稍微的平摊了一下底价成本，平均均价大约是在34342元/平。
从而言之，这块地也是政府补偿给华侨城的，用来安抚人心
拿着这样的土地成本，开始了项目的开发之路
具体每个区域做什么东西我就不说了，我就说下项目黄色框子的两栋是住宅，边上是酒店，然后地块的最西侧那两栋是酒店式公寓，这两块是整个项目的销售主力产品，其他的配套商业和公建配套不是不能卖就是不让卖
华侨城为这个项目总共土地成本就投入了88个亿，加上各种建安成本和财务成本，整个项目的投入预计超过120亿，背负着这么大的成本投入，华侨城开始了缓慢的现金流回收的工作
酒店式公寓和住宅都在卖，目前对外的报价是酒店式公寓6万，低层住宅8-10万，能看到黄浦江的15万，大概这样的格局
但是现实是，这个项目推进的非常非常的艰难。
来看看项目的过程中的困难点
?融资解困。2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资券，时间恰好是华侨城取得苏河湾两幅地块之后。今年4月，华侨城在港股上市的华侨城(亚洲)曾22.3亿注资上海苏河湾项目，间接持有华侨城上海置地50.5%的股本权益。
?舆论关注。5.28万元/平方米的楼板价，88亿的土地成本，22.3亿元的注资， 130亿元的资金投入……一连串惊人的数字，让华侨城苏河湾项目自诞生之日起，就一直处于舆论漩涡。
?浦西最高住宅。当年该地块的土地出让文件中曾规定住宅的限高为80米。现如今住宅高度却变成了150米。
?负债攀升。2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿元进一步上升至483亿元。上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。
另外，舆论也不站在华侨城这一边
为了把销售整体抬起来，华侨城又做了一件事情
这是2014年苏河湾做的一件事情，把自己顶层的方式的预售单价设置在30万元的单价，成为上海单价最贵的房子
当时不少人在讨论，这个房子能卖这么贵么
但是现实是
有不愿具名的开发商表示，30万元只是网上最高报价，还有20%的下降区间，该项目最终能否以该价格成交还是未知数。况且这一批房源中，最低的报价不到9万元/平方米。苏河湾此前也申请过一批单价在15万元的房源，2013年，苏河湾有一批入市房源，最高报价突破19万元/平方米，但最终的成交价大多在10万元左右，较报价缩水明显。苏河湾近期在其商场中引入了一些宝格丽的奢侈品牌，新一批房源报如此高的价格，有许多“做秀”的成分。
以上内容来自澎湃网
用一句比较直白的语言来说，用30万的单价作为幌子，掩护其他房子8万10万的价格快速出货
我问了一下项目内部的人员，他们叹了一口气说：没办法啊，住宅如果不能把钱收回来，其他地方就更收不到钱了
基于这样几个初衷，我们来看下华侨城这个项目的整体销售情况
这是这个项目开盘到现在的所有销售情况
这是这个项目开盘至今的所有成交数据，到目前为止卖了10.8万方，最后的成交金额为83个亿
对比几个数字，苏河湾整个项目的可售面积为13.6万方，也就是说整个项目的可售部分只剩下不到3万方
另外一个数据，这块地的成本是88个亿，整体成本达到120个亿，换句话来说，到目前为止苏河湾还没有回收他的土地成本。更别说120个亿的整体开发成本
依靠未来这不到3万方的可售面积来看，希望能够扭转这个亏本局面已经是不可能了
为什么我说这块地很有可能是政府补偿给华侨城的呢，因为政府之前的各种举措也有这样的意思
首先地块的买一赠四这样的事件已经说了，帮助华侨城更好的摊平低价成本
另外当初地王地块的出让文件里清清楚楚的写着地块限高80米，要知道如果是80米这块地就和黄浦江没半毛钱关系啊
但是现在的产品里我们可以看到，住宅的高度变成了150米，这很明显是政府调整了文件的结果，这个政策也帮助了苏河湾这个项目可以实现所谓的塔尖住宅15万元以上的单价
可以感受到政府当初卖了这么贵的地给华侨城的时候内心的窃喜以及后面略微的不好意思，也就可以想通了华侨城苏河湾这几年来在市场上的各种动作
今天这块地，3.8万的楼板价，目前华侨城苏河湾成交均价已经达到7.6万，未来这块地卖到8万以上的成交，还是可以看到明显的利润空间的。利润空间大概在1.5万元/平米左右
我们简单的算算，这块地32万方，也就是说卖完之后赚个45亿应该没有问题，按照这样的利润收入，刚好可以填平苏河湾项目的亏损额度
为新静安政府精准的计算能力点赞
如果这样说来，我们在回味今年土地拍卖现场的种种情况表现，是不是有一点顿悟的感觉呢
以上内容仅是卢俊个人推测，大家随便看看就好
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