地产二十载抵不过百年上海的浮沉
2016/1/29 真叫卢俊的地产观
我最近一直在想一个问题，上海房地产真实的需求到底是怎么样的
这个问题其实有一个很理性的方法，研究下楼市每年的成交结构，去化率最好的产品就是市场上最需要的需求
我们大部分都会用这样的方式来解答这个问题。
但是如果再深一点，上海房地产是一个卖方市场，市场供应什么，客户就买什么，开发商理所当然会为客户着想，但是开发商理所当然首先为自己着想，如果顺着这个逻辑来想，客户真正的需求也许并不像我们看到的这样
我觉得，地产滚滚红尘，抵不过百年上海的浮沉，今天我想聊聊上海的历史以及格局里出现的产品，也许这里面会袒露一个真正的市场需求
今天浪费大家一点时间，和大家聊聊上海的历史和未来
上海的精髓，是从渔村开始的
上海旧为上海县，在开埠之前也仅仅是黄浦江边一个普通的县城，无论是历史、繁华程度和区域影响甚至都不及当时的长三角的名城松江和嘉定。目前从上海一些遗留的地名“城隍庙”、“老西门”也能看出，当时上海所辖也仅限于目前黄浦区沿江的一部分，占地面积也只有区区二三平方公里。
自清廷与西方列强签订条约后，从1845年黄浦江畔的英租界到1848年苏州河北岸的美租界，再到1849年延安东路以南的法租界，偌大的上海滩便一直被洋人所管控，上海的“上只角”与“下只角”的区域分化就此开始。至于华界及其它城乡结合部则属于“下只角”。 
伴随着租界的设立，高度的对外开放为上海近代的发展带来了契机，伴随着列强的进驻，丧权辱国的各色条约的签订，同时西方先进科技、制度和理念也在黄浦江畔落地生根。最早的自来水公司、最早的电灯公司、最早的有轨电车都先后在上海出现。同时也出现了中国最早的现代意义的市民阶层甚至最早的外企白领。
而当太平天国的战火燃遍江南的时候，上海又因为躲过兵灾祸乱而成为江浙农村士绅迁移和投资的不二选择，这也进一步促进了上海爆发式的发展。
在这个格局里，旧上海有四种居住模式，囊括了上海的所有客群阶层
总体来说，旧上海的典型居住形式有四种：棚户区、石库门、西式公寓和西式洋房，各自适应着从低到高的各类居住人群。
棚户区也就是所谓的贫民窟，大量来沪谋生的贫困农民，因无力租赁住房，遂在荒地、路旁、河畔、以至棚户区在这个工厂周围的空地，搭起形形色色的棚户。从黄浦江畔到苏州河两岸，蔓延的棚户区不断蚕食着每一寸空地。由毛竹、树棍、稻草和泥土等建造的棚户简屋，居住条件极差，没有供电、上下水等基础设施，到处是垃圾，长年臭气冲天，一到黄梅天，更是苦不堪言。虽如此，这些棚户在尚不能完全果腹的年代依旧是底层人民的庇护所。延绵不断的战乱催化了棚户区的蔓延。8.13事变后，日本侵略者在上海狂轰滥炸，闸北、虹口、南市区大量民房被毁，大批难民涌入苏州河北岸一带，于是又出现了更多的草棚和席卷的窝棚(滚地龙)，这些流离失所的记忆对现代上海人来说早已恍如隔世。
杨浦东外滩的地王不少人还记忆犹新，但是这里也曾经是最底层的棚户区所在地
这样的生活场景一定程度上反应了居住者的现状
作为上海最具代表的住宅形式“石库门”与棚户区相比可以说是天壤之别。从太平天国运动开始，为了躲避战乱，江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护，外国的房产商乘机大量修建住宅，这时的石库门皆采用中西合璧的建筑风格，设计上追求简约，以石头做门框、乌漆实心厚木做门扇，整体数量庞大，占据了居民住房总体数量的四分之三以上。土洋结合的建筑形式、不以宗族为纽带的聚居形态、共享的公共空间，一系列新的特点也使石库门成为承载着中国第一批近代意义上的市民阶层的主要居住形式。而这种上海独有的建筑形式直到今天也是海派风格的一张标志性名片。
以石库门为核心的新天地已经成为上海最高大上的地方
田子坊也将石库门的精髓发扬光大
除了一般的市民阶层，随着上海工商业和文化事业的不断发展，诞生了中国第一批“外企白领”以及艺术家、撰稿人等新型人群，他们也带来了新的住房需求。在商业与交通发达的繁华路段，一栋栋高雅华丽的西式公寓应运而生，很多公寓的设计采用四方攒顶和转角处的圆形屋顶，形成了大楼独特的屋面轮廓线，如上海最早的外廊式公寓——淮海路上的武康大楼(东美特公寓)
这个房子我想很多人都看过吧，不知道多少人能说得上名字
有特色的仿生建筑——武康路密丹公寓
这样的建筑，在现在来看还是很棒的建筑
老房有喜是不少人以前看过的连续剧
居住的房子原型，也是典型的上海公寓的浓缩，住公寓、乘坐黄包车，成为了很多中外高级职员和摩登人士的生活常态。
如果说石库门是上海民居的“家常菜”，那么老洋房则是上海历史建筑中的“私家宴”了。伴随着租界的扩张，老洋房的修建进入黄金时期，“上海最好的地皮”被贴上“万国文化”的标签，多元化的建筑风格不断为老洋房注入新鲜血液，更多商界的实力人士和军政要人也成为老洋房的座上客。当时最具代表性的建筑是犹太巨商投资兴建的沙逊别墅，它的外貌保留了原汁原味的英国乡村风格，即使以当代人的眼光去审视也是杰出的建筑精品。
洋房这个词在现在已经被开发商用坏了，成为了多层产品的代名词，但是在老上海眼里，是最好建筑的代名词了
沙逊别墅
马勒别墅
所以对于上海来说，他们天生知道两种生活模式，一种是极致小，螺丝壳里做道场，一种是极致大，海博云天纳百川，这两空需求都可以承载，这样的底蕴也一定程度上引导了现在的上海房地产市场
建国后的房地产雏形
建国以后“旧区改造，公房修建、福利分房”成为成了新的关键词。
在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住，也就是人们常说的“公房”，国家定面积、定标准、定租金(收上来维护房子)，无法转卖、限制转租。
这个时期最有代表性的住宅是1952年以曹杨新村“1002户”和“二万户”为代表的工人住宅群，是建国后上海的首批老公房，分布在沪东、沪西、沪南工业区附近，如控江一村、鞍山新村和江宁新村，主要用来给当时的劳模、先进生产者和住房困难的工人提供住所。
(图为现存的二万户住宅实景)
“二万户”的房子是一个门牌号对应一排房子，两层楼，每层5户，设两个门分别供上下两层的人出入，房子每户的户型不尽相同，每户平均27.67平米，最两头的4间户型相对较大，且二楼还有老虎窗和阁楼的设计，住户公用煤气灶、厕所。受限于客观条件，这批房子采用砖木结构的建材，虽然建设初期质量较好，但经历几十年风风雨雨后，房屋就显得十分陈旧，造成楼梯上下时会咿咿呀呀作响的尬尴，而且房顶漏水也很常见，常常是屋外下大雨，屋内下小雨。
然而就在这现在看来十分局促的环境下，上海人民充分发挥“螺蛳壳里作道场”的精神，让居住空间充分利用起来。一楼的每一户都有一个天井，一般用竹排搭出，可从室内走入。有的人家在天井盖起了房子，甚至干脆租借给附近摆摊的小商小贩，当个潇洒的小房东。公用厨房、公用水房等的做法也潜移默化的加深了居住者之间的联系，磕磕绊绊之中也包含着浓浓的邻里情谊。
二万户的痕迹
在一栋栋工人新村拔地而起的背后，是一大批在推土机前倒下的老棚户。从1951年到1966年，上海先后建成居民新村有140个之多。1950年初开始的阴阳街、药水弄和肇嘉浜三个著名棚户区的改造工程，在上海中老年人中尽人皆知。
回过头看来，为什么2016年的闸北可以爆发出这么大的能量，我觉得网上的一个段子可以说明一个问题
任何人想要争霸上海滩，都要从闸北开始!马永贞如是，黄金荣如是，杜月笙如是，蒋介石如是，甚至连我党的工人运动也如是!电视剧里的许文强，丁力，还是如是!上海滩是哪里？是外滩的十里洋场吗？是跑马地高耸的教堂吗？肯定是，但是那只是一半。另一半，在闸北。当时的华界，杨浦属于政府，南市属于市民，闸北属于工人和英雄。
也许闸北蕴含着一股原始的力量，只是过去一直积压着
但是上海在发展，从1960年开始，上海就进入快速扩张状态
1958年1月17日，国务院批准把江苏省的上海县、嘉定县、宝山县划归上海市管辖，继而又将苏州专区的川沙、青浦、南汇、松江、奉贤、金山六个县和南通专区的崇明县划归上海市管辖，上海的区域空间得到了进一步的拓展，保证了上海整个城市的农副产品供应，同时也让城市建成区的发展有足够的备用空间。
除了新划分到上海的县区，上海原本的棚户区改造也在继续推进。其中最典型的就是“两街一弄”的改造。当时人口密度最大的棚户区——闸北中部的蕃瓜弄的改造工程开始启动，市政府主要致力于在各棚户铺筑道路，铺设下水道，设置公共水站，安装路灯等工程，并采用“七坊八街”的街坊布局，原地安置拆迁户。
历史的车轮总是滚滚向前。继“两街一弄”之后，70年代的郊区新型工人住宅中心如星星之火般蔓延。
1973年的金山石化新村和建于1978年的宝钢新村是当时最为有名的两处工人住宅中心，与50年代的工人新村相比，又有了新的突破：非但有工人住宅建筑，还兴建了影院、医院、宾馆等一系列配套设施，从中可以看到现代社区的雏形，而条件相对充裕的工人在工作之余可以骑着永久牌自行车或乘公共汽车去看电影，从居民的日常生活中也可以隐隐嗅到一丝商业化的气息。
诚然，这些改造的实施，使上海的棚户简屋区逐步走出了城市“贫民窟”的历史。但这种改造并不能从根本上改变上海的城市空间形态，从19世纪就开始奠定的租界-华界-棚户区的格局仍然存在，人群因为口音、生活方式、职业乃至婚姻关系自成一体。尽管工人在的政治地位得到很大程度的提高，但因为居住在市民意识中“下只角”的区域，工人新村仍是下层民众的聚集地。
随着20世纪80年代改革开放的推进，上海也无疑在这波浪潮中受到冲击，开放市场经济，住宅也由计划向市场转变，出现了少数“侨汇房”，即可以通过外币购买的房源。“买房”和“商品房”开始进入人民的视野，但此时的商品房买卖，也仅仅是个“文字概念”。福利分配制度仍是社会主流。
从1987年起，曾经代表着一个时代的“二万户”也结束了自己的使命——曹杨五村成为全市“二万户”改造的试点被予以拆除，继而原地建起了几十幢多层和高层建筑。而后，政府对其他暂未拆除的“二万户”也相继进行了改造。
90年代，房地产的介入，上海进入几何裂变的状态
时代发展的脚步是不会停止的，以1992年邓小平南巡讲话为标志浦东大开发拉开了序幕，使得上海这颗东方之珠重新焕发出光彩。
90年代的陆家嘴
在这个时期“规划先行、以交通带开发、以开发带发展”的思路贯彻始终，而这一切的起步是以轨道交通和高架路的修建为代表的。内环线、南北高架、延安路高架和地铁1、2号线的修建极大的改变了上海的交通状况和居住习惯。
以浦东为例，以前浦东几乎没一个能看上眼的建筑，当时的小陆家嘴地区有条路叫烂泥渡路，每逢暴风雨就“水漫金山”，家里家外积水积到膝盖，比起众多棚户区，环境恶劣的“有过之而无不及”。
(图为烂泥渡路旧景)
1991年最初落成的南浦大桥结束了从浦西浦东之间“无路可走”的窘境，作为上海市区第一座跨越黄浦江的大桥，它不仅是一座连同浦东与浦西的纽带，在某种意义上来看，它打破了“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的旧思想，淡化了地倾西南的观念。随着杨浦大桥、卢浦大桥等跨江大桥、轨交2号线和多条地下隧道的相继建成，黄浦江两岸通行渐趋畅通。同时，陆家嘴金融贸易区的成立、世博的申办成功也极大的促进了浦东的发展，使得浦东的代表区域陆家嘴成为了全上海乃至全中国最为风光绚丽的地段。
在上世纪90年代中后期和本世纪初期，上海的房地产市场还处在旧有福利分房和商品房并行的阶段，在这个阶段，传统的居住观念还没有彻底改观，按揭买房等现象还属于新鲜事物，而外来人口的涌入规模也不像后来那般汹涌，为激活房地产市场，政府甚至推出了“蓝印户口”、“买房退税”等现如今看起来简直如同天上掉馅饼般的政策。
在进入21世纪后，上海的交通状况、城市规模、建筑形态、房地产市场方面都出现了日新月异的变化。
上海的裂变最原始的东西刚开始来自地铁，上海一号线和二号线这两条贯穿东西南北的两条线顿时拉近了不少郊区与城市之间的距离，最成功的案例就是属于莘庄
那时候的莘庄不比现在，外环外的位置几乎被所有人都看不上，是所有人眼里真正乡下的地方，正是因为莘庄政府的努力强行的将一号线的终点站设置在莘庄，这才有了现在城市格局的风风火火的发展
同样的，2号线的贯穿也是如此，张江正是因为有了二号线，所谓的高科技园区才有可能成功，2000年左右的张江几乎就是一个朝夕片区，白天热闹非凡，晚上空无一人。白天是因为需要来这里办公，而晚上大家都坐地铁离开，没有这根生命线张江没有发展的可能
图为二号线的某一个站点，新上海人一定不知道，现在的世纪公园站在2000年以前是叫浦东中央公园站，那是因为这个公园就是模仿纽约中央公园而建的，进入到新世纪了才改名世纪公园
当然，现在随着地铁的普及，几乎每一个角落都有地铁的贯穿，地铁的价值不可同日而语。2005年之前上海最好卖的是地铁房，现在已经很好把这个当成一个核心卖点来对外诉说，仅仅是一个配套而已
而5年之后，上海的新一轮动力来自片区格局的提升
2006年上海决定发展“四大城市副中心”——徐汇、江湾-五角场、真如和花木，以解决市中心拥挤、环境每况愈下的状况，同时借鉴了伦敦、巴黎、东京等国际大都市的做法，实现上海从“单中心”向“多中心”的布局转变。
徐家汇是最早成功的，五角场已经差不多也算成了，也许上海短期内只适合两个副中心吧，现在的真如和花木总是感觉缺一口气
而现在的发展重点，虹桥也好、世博也好、自贸区也好，也是这样的理论，片区能级的提升从而构建上海的副中心，现在的上海已经不是一个核心所能够承载的，点状发展一定是一个趋势，这会是上海的下一股红利
但是伴随着
以及越来越稀缺越来越昂贵的土地市场，房地产开发越发的迈入了金融时代，对于空间的产品也开始有一点点的扭曲或者不自然
单位房间的越来越小
90平米过去标准的两房面积开始被压缩，这样的面积目前市场上主流的产品为三房，现在已经很少见到90平米的两房了，对于客户来说好像这是理所当然的事情，当然这第三个房间的空间都会非常狭小，8个平米左右，给你这样的空间，给客户留点瞎想，哦不对，是遐想，这符合
螺丝壳里做道场这句话再精准不过，市场的研发走入了另外一个趋势，越小的空间不仅仅需要房间的更多，而且需要更多的功能区间，也就是所谓的三房两卫的产品开始出现
如果一旦政策允许
偷面积政策在某一阶段的大行其道，就是一种彻底的抬高单价获取更好利润的一种方式
另外一种异形，来自形态的异形
住宅的面积做洋房，洋房的面积做别墅，更有夸张的是，住宅的面积直接做出了别墅，目前市场上150平米左右的联排叠加到处都有，两年前最极致的个案是90平米的联排别墅，当时的出现引起了不少的市场轰动
在过去常规眼里的高端产品力做出最小面积的产品，给不少年轻群体一些不切实际的幻想
90平米的别墅一度在不少地方风靡，120的叠加、150平米的联排现在已经是非常常见的产品
基本上这样一条主线构成了上海地产的发展主流，我曾经很装逼的问过自己为什么会有这样的状态
我给自己的理由就是，上海依然在发展，依然在扩张，房地产的开发之处就是城市的发展之处，所以扩张之后最先导入了一定是城市最刚性的需求，只有这一块当年住石库门住西式公寓的居住精神开始显现精明的上海人充分的利用了每一寸土地，把空间的价值放大到最大
这个逻辑在大部分时候是行得通的，因为房子越来越贵但是我们却希望住的越来越好，在有限的空间里住上更好的形态是这滚滚红尘中所有人的期待
也许市场存在某一种需求，有一种反哺，呼唤真正的老洋房精神，它的外貌保留了原汁原味的英国乡村风格，即使以当代人的眼光去审视也是杰出的建筑精品。
我想，也许再过个10-20年，上海真正的进入深度旧城改造的时候，也许市场会回顾真正的洋房精神
思南公馆
马勒别墅
建国路花园住宅
徐汇艺术馆
襄阳路老洋房
上海最甜蜜的一条路：甜爱路一角
以上文字地产人滕博有文字贡献，感谢素材提供
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