为什么楼板价总是没天理的高但却成交的如此义无反顾
2016/1/30 真叫卢俊的地产观
今年的土地市场从昨天开始应该算正式的结束了，2016年年初的土地市场带着2015年的余威依然汹涌，上午绿地以14933的楼板价拿下重固这个地方，下午南京的土地市场的楼板价居然到了4.2万，未来售价朝着7万走啊，我们再把思绪往前拉一点点，大概在回忆一下2015年的土地市场
是不是隐约间有一个感觉说：这个楼板价这么贵，怎么可能会成交呢，而且这个还不是个案，整个城市都这样啊，全上海的土地市场都让人感觉看不懂以及猜不透。我相信不少人也有这样的感觉，而且多多少少不少人的内心都有OS，现在楼板价已经和边上售价一样了，为什么还是能成交啊
我想尝试着来回答这个问题，也许会是一个不错的角度
首先需要明确的一点就是：上海的改善性需求冒出头已经不是未来，而是现在
这个是2015年上海住宅成交的总价分布区间，非常明显的是，虽然目前市场主流还是在300万以下的，但是从左侧的同比上涨可以看到，在整体上海楼市大涨的背景下，300万以下总价的自然扩张增幅是很小的，而300-500万以及500-800万总价区间获得了异常大的扩张速度
而这个总价段恰恰是改善性需求释放的重要总价段，按照这个速度发展，也许不要两年，改善性需求和刚需就可以平起平坐
同样，成交面积段里也是这样的结果
市场主流需求在80-95，但是95-140的增速在快速扩张，马上就要冒出头了。上海城市的购房需求在悄然发生改变，而这一点是已经既成事实
那么基于此，城市的主流购房模式已经发生了改变
过去是凑首付买房，而现在是卖房子换房。
就是用卖掉房子换得的现金，用来当首付，然后承受一定程度的银行贷款，用贷款杠杆的模式买一套更大或者更好的房子
用一句比较通俗的话来说就是：对于改善性的客户，他们愿意以承担一定程度的贷款的方式从而获得一套更好的物业资产
而这样的置换方式能够驱动，核心是基于几个内因
首先的确随着生活模式的提升，需要更好更大的空间。这个前提很重要，但是没有那么紧迫感，毕竟对于一个人来说换一个环境也需要一定的适应以及承担对应的风险，过去所有的友邻关系以及软性资产都会随着改善
那么如果第二个因素如果成真，这一波客户的买房决策可能会变得快的很多
这第二个因素就是：对房地产物业的未来增值属性的天然看好。
大学时候学心理学，有一个逻辑叫：任何人都会潜意识里有保护自己的产品不被剥夺。而过去是保护自己财产不被他们侵略以及剥夺。而放在现在这个和平年代，这个意识就变成希望自己的财产可以更好的抗通胀而不随之消失
这个因素在2015年的时候显得特别的敏感
所有人都看到了中国经济开始下滑，但是通货膨胀持续进行，在保护自己的财产保值的道路却处处碰壁，股市已经成为了笑柄，黄金投资已经明显抵御不了风险，所有的方式几乎都是有去无回。
此时此刻，所有人都把眼光放在房地产，特别是一线城市的房地产。
再加上各种规划暗示城市在蒸蒸日上的发展，以及到处成交的地王信息明示未来可能会产生的恐慌市场售价，在这样的背景下，所有人对于自己的物业资产保护就已经到了急不可耐的程度
看看这个数据吧
2015年1-11月二手房的成交套数是31万套，而一手房只有10万套，这个用自有物业置换改善的频率高的有点恐怖
所以过去刚需买房凑的购买力决定于一个人的收入，而现在卖房子换房购买力决定于你手头的这一套房子能卖多少钱。
只要通过物业置换可以实现自己资产的保值，理性的客户都会选择走这一步。用现在的房子+未来一定会贬值的现金换取未来一套更加增值保值的房子，大概就是这么一个逻辑
对于他们来说，他们不关心这里的房子是不是能卖8万，只要自己手头的房子可以卖到6万，那么8万的单价就是合理的
那么如何把自己的房子卖到6万，那么就是寻找接盘侠，那一拨刚好自己的房子可以卖到4万的客户
以此类推，如此循环，这也是为什么刚需客户会被越来越被逼到外围的核心原因，因为他们的收入没有增长，但是因为被接盘侠的置换杠杆挤压到城市的边缘。
所以对于一个目前只能卖4万的住宅市场来说，边上拍出一块5万块楼板价的地块一点都不奇怪，虽然这个项目未来要卖到8万的单价，但是只要两年后边上的二手房可以涨到6万块，这些二手房的客户就愿意把自己的房子卖掉买到你这个新的一手小区里面
那么接下来的工作就是你要证明你的小区比边上的二手房要贵两万就可以了，通过精装修、通过园林、通过物业，这一块所有的开发商已经驾轻就熟了，我就不说了
好吧，这个现实很残酷，这样的市场多少有点畸形，但是却有如此正常的客观存在
如何破这个局
其实很难
——需要中国经济能够快速的向好，不要让人这么绝望
——需要百姓个人的投资方向可以多一点，股市不要动不动腰斩
——需要全国的房地产都能够向好，不仅仅只有北上广几个城市是好的
——需要人民币可以不会那么容易通货膨胀，有不安全感
——哪怕是市场上卖的东西都是好东西让人家更愿意拿钱出来消费也行啊
但是很遗憾，这一些都没有在中国发生，所以也就产生了这样一个局面，一线城市的房地产门槛已经到到这样的程度
现在这股风已经吹向各个准一线城市了，今天的南京就是一个证明，未来可能会是杭州、会是福州
土地市场暗示楼市市场其实只是一个表现，更深层的原因是城市的需求结构发生了改变，未来房子的更换频率也许会越来越快越来越快，对于市场来说也许二手房的春天真的要来了，对于一手房的操盘手来说，需要拿出你最好的产品时候了。
如果要吃这碗饭，就要接受这个现实
部分灵感来自于阅读上海楼典
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