行政强行介入，三四线城市进入最丑陋的时刻
2016/3/1 真叫卢俊的地产观
最近和好多朋友聊天，从入行十五年的到入行两三年的，都得到一个差不多的结论，说：今年的楼市太出乎意料。知道一线城市的好，但是没想到会这么的好，甚至好的有点恐怖。想得到三四线城市的楼市很艰难，但是没想到会这样的艰难
中央出台政策也是异常的高节奏，毋庸置疑所有的节奏都是针对三四线城市的，希望三四线城市的楼市可以因此甩开臂膀大力的去库存。
朋友圈看到乐居整理的一个政策出台一览表，和大家分享
我们可以看到，政府出台的所有政策，核心总结一句话就是：给大家减轻买房的负担，从而增加购房的欲望
这样的政策基本上还是基于市场面的调整，就是所有政策都摊开来对所有人有效，哪些人想要买都随便你。
这样的政策调节依然还是基于市场经济的大前提下进行的
但是这两天一些三四线城市出台的政策，顿时让我感觉楼市即将被政府接管，进入计划经济的时代
和大家分享几个案例，大家或多或少的都知道
首先是广东出台的这个去库存任务表，说实话我们都知道其实每年政府都会收到各种指标，然后也会将这样的指标进行分解然后对下发放。但是这些数据基本都是对内的不公开的，毕竟第一这样的人头分配制度不光彩，第二万一完不成最后会很没面子
这一次广东如此高调的把这样的去库存任务表公开，非常罕见，这样任务表的也对外诠释一个事实：未来的房地产消化从过去的开发商主导转向政府主导，从某一种角度来说，这是一个典型的计划经济
然后，我想请各位留意下一个数据，整个广东省目前的整体库存数据是1.63亿平米。各位还记得2015年全国的库存数据么，全国也只有7万亿，
一个广东就占了接近四分之一的全国库存？
很明显这个逻辑说不通，所以我大胆的假设：楼市真实的库存数据比想象中的要大的多，也许会是双倍
这个也是数据修饰也是可以理解的，就像我们看每年每一个城市的地方gdp都是高于全国整体gdp的，这是比较典型的中国特色
第二个是安徽，针对农民工的
这个政策的出台也非常的有中国特色，环顾了一下四周还有哪些客户群没有买房，给他们一点政策不就把库存消化了么。结果看来看去，中国还有8亿农民在，这个基数可是城市人口的两倍，如果可以激活这样的市场，中国房地产的库存就不是问题
在这样背景下，安徽就有这样的政策，鼓励农民工买房，还特意署名了愿意退出宅基地的农民，真的一箭双雕啊
最后一个政策，来自沈阳，鼓动的则是在校大学生
这个政策把目标放在象牙塔里的大学生，可能是考虑大部分的大学生都没有买房，可能考虑大学生涉世未深，沈阳这一次给到大学生的利好则是非常优惠啊，比如零首付，比如财税补贴，比如契税全免，甚至还有在校大学生每平米200元的减免，这样的扶持的确非常的诱人。
其实这样的政策在每个城市都有，比如宁波很早就出台了针对大学生有两个点的优惠、比如河北出台鼓励农民进城购房、比如内蒙古出台不卖掉库存就不推新地等等，每一个城市都在为消化库存这个目的想尽所有办法
面对这样的现状，我多少有点无奈，因为这样的场景，多多少少让我想到了我非常小的时候，我听我老妈说过的一些事情
他说在他小的时候：
——那个时候全国提倡灭四害，所以导致学校里的每一个学生分配指标，每周都要上缴老鼠尾巴四根，所以我妈那个时候没事就去田里抓老鼠
——有一年红薯大丰收，当时每家都会领到五斤红薯，番薯汤、番薯羹、番薯丝等相关衍生品就是当年发明出来的
——还有比较明显的就是计划生育政策，我妈妈这一带子女满群，就是因为国家鼓励生，但是到了我妈生我的时候却只能生一个，就是因为国家限制你生
偶尔看到那个年代出台的各种政策，那种措辞那种语调多多少少和现象有点类似
所以当我最近高密度的看到各地出台的各种政策之后，我是一声苦笑，这就是摆明让三四线楼市回归计划经济时代啊，把卖不掉的房子盘一盘，大家定个时间，每隔一阵子给不同区域分一点分一点，用这样强硬的方式消化库存
这种方式好么，这种方式没什么好，这样的去化其实是在证明政府的无能，没办法用最健康的方式将房屋去化掉。这是整个社会的倒退，也证明了过去几年房地产开发出现了非常严重的问题
但是这种方式合理么，其实这种方式还满合理的，计划经济就是用最集权的方式，针对目标采取最有效最直接的方式，是比较容易在短期之内取得成效的方式。看看计划生育和计划经济当时取得的成效就知道，这简直是立竿见影的
但是我想说的是，我们是不是选错了对象
的确农民工和在校大学生是目前购房比例最低的人群，也是最大的基数，但是我们不觉得把房屋通过诱导的方式销售给他们不是很人道么
房屋在这一轮的销售过程中被不少人据说，就说明这个产品是有风险或者有瑕疵的
而这一轮的政策引导的客群，他们属于社会的底层，购买力最弱，可以说买一次房几乎会消耗掉他们大部分的积蓄，对于他们来说失去这些积蓄几乎和拿掉他们的命一样。而他们获得信息的渠道相对较少，很多时候都处于迷茫的状态，的确诱导他们会很有效，但是诱导他们不觉得很残忍么
退一万步的来说
我们看看历史，农民和学生都是社会底层，但是每一次起义都是因为他们而起，毛泽东能够打下江山就是结合了农民的力量，五四起义的导火索就是成功激活了学生，这两群人是最薄弱最脆弱的，同样也是最敏感的，我们不就担心把问题抛给他们之后引发社会的不和谐么
所有的动荡都有一定的积累周期，所有的动荡都会有一个导火索，但是所有的动荡农民和学生都是最核心的力量，把库存的消化目标锁定在他们身上真的不是一个明智的选择
把所有的宝都压到农民和大学生身上，这是楼市最丑陋的时刻
我想给各个地方政府提一些建议，如果希望实现去库存的方式，也许这样的方式会更有效而且更加的皆大欢喜
1、鼓励城市里所有的公务员买房，且给他们一定的优惠：他们是这个城市的富裕人群，而且他们是最不愿失去现在的饭碗的，所以给他们下行政命令一定会是最有效的，而且对于他们来说购买了房屋之后哪怕自己不需要居住也可以投放租赁市场，我相信价格一定会很诱人，非常能够吸引外来人口导入
2、鼓励政府官员用房屋抵扣工资的方式购买，所有利益环节上的人，只有自己亲身体验过多套无效房在手上的感觉之后，才会想出真正能够实现去库存的方式，因为可以想像，他们自己就会想要卖掉手上的房子。只有感受过痛楚才会真正领悟
3、对于所有的企业，允许接受用购房房款的方式抵押营业税所得税等各种税种。接触过一些企业，知道目前运营一家公司有多难，因为大量的收入都化成税收上缴了。而如果沿用这个政策，首先企业会非常欢迎，对于他们来说白白缴税不如拥有房产。而房产如果太多怎么办，就可以转化为员工宿舍，对于一个企业甚至一个城市的人才引进来说也是非常的利好，可以说是一箭双雕啊
以上三条，相对来说都比现在我所看到的楼市去化政策要健康，而且目测也更加有效，建议其他地方政府采用，一定给你立竿见影的去库存效果
总而言之一句话，可以接受行政力量介入楼市，可以接受计划经济的模式强势去库存，但是不能接受把这个指标放在农民和大学生身上，这两拨客群是国家稳定的根本，万万动不得
三四线城市，你本不应该如此丑陋
转载带上这张图我就不和你计较
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