这也许是当下上海楼市最接近真相的版本
2016/3/4 真叫卢俊的地产观
过完年之后，上海楼市的突然爆棚，这个来的有点猛也有点突然，不少业内的朋友都表示虽然见识过，但是没料到在这个时间点出现。不少人有过解析，我都看了但是基本不信，我最相信的，是后面我说的版本
先说说这一轮奇怪的原因哈
第一：这一轮价格暴涨的核心来自二手房，反而一手房市场相对比较稳定，并没有听到哪个项目单价突然提升的案例
第二：二手房现象不可能有人策划，也没人可以蛊惑二手房市场，但是这两个月的单价波动却是实在发生
第三：聊过不少操盘手，一手开发商在面对二手的狂欢，只有一点点的开心，但大部分都是在焦虑
我认真看过大量数据，也聊过不少操盘手，可能一些点上的现象串联起来，会是一个比较接近真相的版本
这个故事是这样的
其实每一个行业都有自己的一个行规，就像到了12月，所有银行都不准备大量放款了一样，上海的一手房供应预售许可证基本上也都会在11月份关上，然后平平稳稳度过这一年，到了明年的1月份开始陆续发放预售许可证
而这个12月份，政府部门重点会做什么事情呢，针对房地产么顶多就是看看房价情况，今年的成交情况。关心房价大部分是关心舆论导向，年底了希望不要出现大量和过年不和谐气质的新闻出现
上海的2015年基本也是这样度过的
在2016年1月份的时候，本来准备开始发放预售许可证了，但是回顾上海楼市的时候发现一个不对的苗头
给大家看两个数据
这是上海2015年的市场成交数据，蓝色的是供应面积，黄色的是成交面积，各位可以看到非常明显，11月-12月，上海的供应就下滑的非常明显，而从现场不少操盘的项目来看，并没有降低推盘的欲望，很显然是政府降低了市场的供应量
但是对应的我们却看到，2015年的12月却做了一件事情，成为这一整年上海成交最为爆棚的一个月，188万这个数据你放在任何一年的任何一个月都是一个非常惊人的数据
而很显然，这样的爆棚成交不是政府所希望看到的
政府还不希望看到的第二个地方
上海收尾两个月，市场成交的均价也非常的不给面子，成交单价都在3.4万左右，而上海2015年全年的成交均价也只在3.2万左右，业内都说有这么一个段子，每年年底12月的时候，全国都要评比今年房价涨幅最大的五个城市，而这五个城市在开会的时候都要受到批评的。
起码这么看来，最后两个月上海的表现不仅没把数据做好，而且让上海的各级部门都遭受到了巨大的压力
要知道不论这个城市的房价是否合理，但是一旦对外释放出房价飙升的信号，各界媒体的舆论压力以及中央压力都是不可想象的
年底这本账，上海没有算好，所以对于各级政府来说，两会时候的这本账单，一定要做的非常漂亮。
两会在什么时候，2016年3月份
所以过好年之后，当所有的项目拿着自己的预售证明条件去申请许可证的时候，突然发现，那个部门会千方百计的给你各种理由，反正最后一句话就是：现在许可证不给办了，回头再说吧。
所以我们可以看到这样一个数据
这个是最近12周上海的供求走势，蓝色是供应，黄色是成交，发现很明显的，1月份之后，市场的供应锐减啊，最近几个礼拜几乎无房可卖的状态
而需求就像韭菜一样，不论什么房子，反正出来一点消灭一点出来一点消灭一点
所以在这样的驱使下，我们才看到这样的新闻
3.7个月的库存量其实是非常危险的一个数据，这就意味着一点供应放开会出现非常可怕的现象
可能不少有人问，你把供应量卡住就意味着可以把房价控制住，顺利度过两会？
我们可以看一下这两个月能够拿到预售许可证的都是什么房子
花了点功夫，截了后台一些数据，这是上海1-2月能够拿到预售证的项目，可以看到非常明显的，大量的是外郊环的项目，也就是说，大量的低价房源在这个时间点入市
也就是说，市场已经没房子卖了，所以这个时候入市低价的房子，那么上海的成交均价就会下滑降低，这样整个城市的房地产趋势图就会好看的很多
所以整个小算盘其实已经非常明显了，在3月份之前，严控新入市项目，确保整个城市的成交均价得到有效控制，让部门参加会议的时候报出数据的时候可以有点底气
但是不巧的是，中央在过好年的时候，出台了一系列的量化宽松政策
比如说降息，比如说减税，比如说降低首付等等，这些个政策的寓意也是非常的明显，希望能够推动二三线城市的去库存
但是各位要知道，资金是最聪明的，他总是会流向最应该去的地方。
所有人都知道三四线的风险所在，资金疯狂的流向了北上广深等一线城市。流到上海的时候，猛然发现，上海没有一手房可以卖了
那么在这样的情况下，资金就汹涌的挤到了二手房市场
有这么个数据，就是今年的2月份，二手房涨幅扩大到2.51%，是2007年11月以来的最高点，各位要知道，这个是一个月的涨幅哦，达到2.51%真的是恐怖的数据
这就是造成现在上海楼市如此境况的核心原因
在勉强控制住了一手房的时候，各个部门看到了二手房这样的情况，当然也会采取手段控制，当然一样还是用行政手段
最大的举措就是，拿链家开刀，杀鸡给猴看，让这个市场降降温
我个人认为，链家在这次事件里，虽然不能说很厚道，但是顶多是借势赚钱，值得惩罚但是不应该受到这样的对待，在刚过好年就出台这样大力度惩罚一家企业，说实话有点可怜链家
对我而言，这个事件更像是通过链家来给市场警示，从而实现降温的目的
说到这里，我们还可以在想的深一点
有没有感觉最近唱空上海楼市的舆论声音突然多了一些
我不用搜百度就可以想到几个
1、拿所谓的东京泡沫和上海比较，推断出上海房价即将崩盘
2、极力放大今年常驻人口下滑的数据，用来宣称人口导入失败楼市支撑危险
3、用现在楼市的各种政策类比去年股市的各种政策，用股市的结局暗示未来地产的结局
这些个消息几乎都是同一时间出现的，密集度之高让人震惊
其实有点常识的人都知道这三个案例都有非常严重的逻辑问题
——东京泡沫十年前就用来类比过上海了，每一年都说和现在的上海严丝合缝地像，但是每一年的地产走势都和东京不一样；
——上海的常住人口此次释放的数据并非人口普查数据而是统计公报数据，而这个犯错在2005年上海就发生过，而且人口下滑主要是人口结构转型导致，根本不需要放大夸张
——而类比股市我就不说了，但凡有点智商的都不会觉得可以这样类比
舆论传播其实可以互相引导的，每年都有利空声音，但是今年突然在2天内这么密集的出现我觉得非常奇怪
很明显有人在唱空地产，到底是谁我不知道，我知道我也不会告诉你，就是很明显，不希望上海的地产涨的太猛，特别是在3月份之前
所以当下楼市为什么说纠结，为什么说怪
就是因为第一，现在卖的一手房，要么是去年11月份拿到预售许可证的项目，要么就是1-2月被同意销售但是集中在郊区的项目
第二，二手房市场通过对龙头中介公司的打压，控制市场成交，然后通过舆论引导，降低客户对市场的期待
总而言之，需要在2-3月份交出一分非常满意的答卷
这个任务，只许成功，不许失败。
如果以上逻辑想得通，那么我们可以想一想，到了四月份之后，上海楼市会是怎么样一个趋势
首先，到了四月份，过去被挤压的，不允许销售的高端物业会在这个时候拿到预售证，也就是说4月份之后，上海楼市的成交结构会有一个较大调整，换一句话来说，那个时候的成交均价也许会有一个飙升
然后二手房可能会快速降温，一手的供应跟进会快速的降低二手房市场火苗，二手房的成交降低之后房东的心态自然会平稳，所谓的价格也会得到有效控制
而此时的舆论也会平稳很多
所以所有的点就集中在一手房会不会成交爆棚或者价格突升，我觉得这一切的决定权还是在供应量上，我希望各位一定要明白，能够控制房价走势的，一定是需要加大供应才可以得到缓解，其他的都是辅助因素
很明显，两会这样一个全国会议一定是有全国性指导政策，而当下全国的楼市背景必然会是继续量化宽松政策，上海这样的一线城市出现地方性政策哪怕要出台也不会在这个节点出台，不然多少有点尴尬
所以今年上海楼市走势的胜负手，就集中在供应这一个环节上，供应量能够跟得上，楼市还可以控制，如果人为的抑制或者控制，那么上海楼市将会非常危险
这个决定权很明显不在开发商手上
而能够看透趋势的关键点，就在4月份
屏气等待
大戏开演!
最后我想说，以上内容纯属虚构，所以千万不要当真
转载带上这张图我就不和你计较
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