那些年，狗血户型是如何批量生产的
2016/4/5 真叫卢俊的地产观
有一阵子没聊干货了，今天再和大家聊聊户型这件事
换了一个比较好玩的切入点：狗血户型
其实房地产发展到这个程度了，其实还是会出现大量分值极低的户型，两年前我还是比较喜欢吐槽啊调侃啊说开发商傻逼啊。
那么两年后的我呢
哈哈哈，当然除了吐槽之外，我还更愿意和大家说说这些户型为什么会产生，我想这个可能是我更愿意说的
好了，各位坐稳了，文字开始了
一些房地产开发刚起步的三四线城市我就不说了，现在在上海依然还会出现有明显硬伤的狗血户型，出现这种产品的背后逻辑无非有几种
第一类：为赚钱瞎了眼
这是一个88平米的户型，貌似去年刚刚卖完，位于上海的松江
这个户型的最大特色就是附赠面积，88平米的户型的最大附赠面积达到15平米以上，所以附加值很高。
这其实也是上海某一特定时期的产物，那年7090政策出来之后，大家的产品只能做90平米的产品了，导致市场上三房户型降低严重，为了规避这个现象，市场上研发出一种技能叫做偷面积
换一句话来说，就是把阳台、设备平台、飘窗等只算一半或者不算面积的地方做的特别大，这样户型虽然只能做90平米，但是实际体验面积可以达到100平米以上
那这个户型就是在这个背景下产生的。那么这个户型狗血在什么地方呢。
先不说附赠的面积，首先88平米只有一房这个问题就不能原谅，常规的偷面积我们不看偷出来的一室户，另外两个两房也是规规整整可以使用的。
当然很多人会说，附赠的地方不是可以分割出两个房间呢
当然这里没上尺寸图，南向阳台尺寸六米不到，进深也只有3.6米左右，也就是说要么分割出一个卧室+一个储藏间，要么就分割出两个储藏间，这样的偷面积基本可以说是为了偷而偷，毫无居住感可言
另外一个核心问题是，如果分割了之后，等于这个户型未来是没有阳台的
所以附赠给你的空间你到底怎么用，这个我相信买房的你会纠结很久很久
好了，说了今天不是纯吐槽，这样的户型到底是怎么出来的
这样说到偷面积到后面的演变过程
刚开始大家偷面积是为了规避7090政策，但是到后面发现，附赠地方的价值，你可以打到项目总价里面的，也就是说偷面积是一种变相抬价的一种方式，能够设计出这种户型，就是为了偷面积什么都不顾了，只要户型偷的面积越多越好越大越好，丝毫不考虑未来如何使用的问题
为什么要把这个户型放在第一个讲，因为7090政策重回上海了，后面能不能偷现在还不知道，就当给大家提个醒了。
第二类：为冲容积率选择呆板户型设计
给大家看看有这么一类的户型，非常好玩，有一个项目，位于徐汇区，现在正在卖，国企开发商，据说卖的不错，他们的户型图是这样的。
看一个没什么感觉，我给大家看一个全套
这是这个项目除了100平米的两房之外其他的所有户型
有没有发现一个现象，他从130到200平米的户型，好像都是差不多排布方式的，都是差不多三个开间朝南，三段式进深的排布方式，面积增大一点，无非是北侧多开一个卧室，或者中间进深增加一个卫生间
要知道三进深的户型有一个很大的问题就是
中间段的面积利用非常困难，未来使用过程中会出现大量的面积浪费，这是第一
第二，因为中间段的面积存在，导致项目开间拉不起来，只有200平米的户型也只有三开间朝南，这样的户型设计舒适度非常的低
因为坚持三进深的户型设计格局，所以我们看到了
200平米的户型只有两个卧室朝南，且有卫生间是暗卫。180平米的户型只做了三房
而真正舒适的180平米的户型应该是这样的
能够实现四开间朝南，然后只有两个进深，这样的空间利用率才能实现最大化。做到四房的户型设计
150平米的三房可以做到四开间朝南，这样的户型居住才有舒适性可言
好了，问题来了，为什么徐汇那个项目要坚持三开间朝南呢，难道所有人都是傻子么
我们看一下地块
这块绿地就是这块地的外轮廓，是属性典型的狭长性的地块，而这块地的容积率是2.56，据我说知还有限高的要求，所以很明显，地块不够方正，所以导致户型标准层的排布不能把开间拉开，而项目又需要冲到2.56的容积率，所以为了满足容积率的要求就必须把标准层的进深拉长
排布成这样几乎没有第二个选择
所以我们看到的那样户型才被批量化生产了
最后容积率是满足了，但是住户的舒适度就丧失到最低了
其实这样的案例还是很多，在不少比较方正的地块里也会出现
比如这个项目，位于嘉定，一个很洋气的开发商造的，地块其实不错，但是还是出现了这样一个开间朝南的户型，那么不用想就知道了，这个户型一定是靠着马路的一排，开发商为了让建筑尽量的排满，把标准层的开间压缩到极致，中间套没地方压了就压边套
同样也是为了冲容积率为主导的排布方式
所以我为什么一直秉持营销前置的核心原因，就是这些问题在项目拿地的时候是不会被暴露出来的，拿地时候你是想不到未来的产品设计，但是地块的方正程度未来直接决定项目的户型设计格局，所以不要觉得产品是拿地之后的事情，产品规划的理念必须提前到拿地之前
对了，话说回来，这个项目据说卖的也蛮好，因为是国企开发商，项目单价低的要死，所以把一切问题都掩盖住了。
问题没有发生，但是不代表问题不存在
第三：如果你找的设计团队偷懒，那么你也是满无奈的
其实对于建筑排布来说，因为涉及太多专业，会把很多细节交给设计团队。如果太依赖设计团队，那么有的就会走偷懒路线，给大家分享一个标准案例
这据说也是目前上海大热项目。其实户型真心没什么好，现在150平米的四房舒适度已经非常高了，但是这个170平米才三房。三房么也就算了，170的三房，按照道理来说舒适度应该非常奢华的，但是这个户型首先主卧没有一个像样的衣帽间，而且公共卫生间距离客厅非常远，未来使用起来非常不方便，而且厨房未来的通风会有很大户型。
不过也无所谓，人家只要价格便宜，房子照样卖的火火的
我想说一个什么问题呢，我想再让大家看一下他的190平米户型
不知道各位对比170和190有没有感觉
可能对比还不够明显，那我处理下这个图片
各位看明白了没有，190平米的户型就是之前那个170平米的户型从虚线位置再往右扩出去20个平米啊
也就是说170平米所存在的问题190平米同样存在，一样没减少，仅仅是放大半个开间之后多出来一个书房啊
之前卢俊分析了那么多，无非是说出现一些狗血户型可能是因为地块原因，可能是因为开发商有其他的诉求。而这个项目就这么简单粗暴的对外户型设计，真心让我感觉汗颜
170平米在上海已经属于享受型的面积范围，190平米基本已经迈入豪宅门槛的户型面积段，190平米的户型在170平米的基础上品质感没有丝毫的提升，问题一个没解决，仅仅是机械性的放大了一点点的面积，我感觉不像是一个操盘手该有的逻辑思维
多半是太过信任户型设计团队，然后他们对这个也没上心，就最简单的方式来处理甲方的要求了
大家要知道，户型设计，基本上核心筒排布方式不变，户型结构不变，简单的拉一下开间是最容易完成的设计模式，所以设计团队就用了最容易的方式完成了功课，仅此而已
最后一个，用最低智商的错误作为收尾
别看上海房价这么高，所有操盘手都很牛逼的样子，这年头还是会有项目会犯下低级错误的
这个项目的名字我也不说了，刚刚清盘了，但是这个户型做的的确太奇葩了
140平米的户型设计成三房，粗粗的看好像格局还不错
但是我们仔细的看户型的左侧，进入到次卧的方式主要是要先穿过一个卫生间？!!!
我顿时感觉到扑面而来的酸爽啊
这其实已经不是专业的问题了，应该属于对接的人不过脑啊
当然项目后期给出了这样的解决方案
当然很明显次卧有了独立入户的门，但是卫生间双用依然存在，也就是说这个卫生间未来的使用会非常尴尬，万一有人在洗澡或者上厕所外界不知道，就这么直接进去了
我顿时感觉尴尬癌晚期了
其实这个问题非常容易解决，将这个卫生间定义为公共卫生间就可以了，或者在北向再规划一个卫生间出来也是搓搓有余，所以导致这个问题的发生应该是属于典型的领导给了一个大方向之后，手下的同事做了甩手掌柜没有认真校对的结果
用这个案例作为收尾，希望所有操盘手能够引以为戒，虽然上海的房子很好卖，或者很多问题都能够用价格解决，但是户型的存在不是一天两天，也不是一年两年，而是最少二十年五十年。你的户型好客户就记得你五十年的好，你的户型垃圾大家就在背后骂你五十年。
为什么房企的品牌难做，其实大家都以营销为目的，都只要成交的那一瞬间是完美的，但是我们把成交放在一套房子的时间轴里，其实是非常短暂的瞬间。只有把产品理念穿插在项目开发的全部环节里，才能真正爆发出有生命力的优势户型
但愿天下再无狗血户型，因为大家为买一套房子都投入太多太多
好啦，但凡准确说出我吐槽过的五个项目的项目名的朋友，你应该属于上海地产百晓生了，后台留言告诉我，卢俊私信你红包一份，并且选取一位大神送卢俊定制的加班神器：加勒个班一份
如果你还看到一些狗血户型，尽情的在后台告诉我，让我们放肆的调侃吐槽吧
转载带上这张图我就不和你计较
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