房价是有泡沫，但这个泡沫是钢铁做的，起码在现在……
2016/5/5 真叫卢俊的地产观
房价这么贵，但是到底都是谁买的啊
这个好像是一个所有人都想说，但是内心会咯噔一下的问题。一线城市里，北京、上海、广州、深圳，我相信没人会说这里的房价便宜吧。价格贵是所有人的认知。
随便打开任何一个新闻端，到处会有这样的新闻
这些信息不用我翻译大家都知道什么意思
但是我们换一个角度来看，有几个数据特别有意思
这个是上海历年每个月的供求走势，蓝色供应，黄色成交，好像不论房价贵不贵，房子总归有人买掉，而且还是供不应求的。哪怕有一个月供应多了出来，下个月马上就收割掉，不论多少的价格就是有人会接盘
另外一个数据
这是06年到现在十年的房价走势，我们看起点一万的单价到现在3.5万的单价，每个月价格波动，但是每个月都是坚定不移的往上涨，不论调控年月还是利好年月
换一个角度来说：每一年都说房价贵，但是每一年的房价都在增长
而且特别搞笑的是，每一年我们都说现在的房价贵但是去年的房价好便宜
而且最最诡异的数据就是，我们每天说房价贵，年轻人承受不了，大概多少年不吃不喝也买不起一套房子，但是事实是
买房子的平均年龄越来越低，都是集中在25-35岁之间
说好的一辈子不吃不喝也买不起房子呢，为什么总是有源源不断的年轻人来买房？？？
每次去售楼处，问哪里买房的，几乎都得到清一色的答案：做生意的、事业单位的、小孩子结婚的、外地投资客
真的买房者都是这些人么，那这些人怎么解释买房一波一波无限融入的现象呢
我尝试把这个问题说的透彻一点，真正的买房人都是什么人，看清楚这个问题，你可能会明白当下的房价是不是合理的
1、动拆迁或被征地的人
不要觉得这样的人都是少数，要知道，中国目前正在处于城市化快速发展的阶段，城市化的过程其实就是征集土地用来构建公共配套或者规划新的土地出让。动拆迁是这一轮城市化运动的最强受益者
之前看到一个数据，房价每年虽然保持10%的增长，但是每年城市的拆迁补偿一直保持在30%的递增，现在的这轮拆迁征地补偿中，拆迁一套房子，补你等值3套房子的情况是非常常见的。大概09年的时候，迪尼斯概念出来的时候，就坐在我边上的一个同事突然递交了辞呈，后来知道，原来是家里的鱼塘被征集去了，政府给了3000万的现金，一次性。
要知道那时候的500万就可以买一套市中心的三房啊，3000万是多么强大的购买力啊。对于突如横财，的确没有再上班的理由
而被征地或者拆迁了，自己没有了居住的地方，理所当然需要去购买房子，作为最强购买力，这一群人不多，但是确是不少
他们是城市发展的最大红利获得者
2、土著的资产置换
曾经房地产看空者有一个经典的谬论说：随着人口老龄化的趋势，未来的长辈的老房子都会留给你，所以对于未来来说，手头的房子会越来越多，所以房子越来越不值钱
这个论据为什么说是谬论，因为外地的房子不是简单的换算成一线城市的房子，所以房子越多就越不值钱这个论述不严谨
但是在上海，这样的现象却越来越多的给年轻人注入强大的购买力
对于上海这个人口出生率这么低的城市，这里的土著的确有这样的情况出现，长辈将他们自己居住的房子，一些解放前后的房子，甚至一些只有使用权没有产权的方式都留给年轻人
而这些房子对于年轻人来说，第一多，大概有两三套，第二这些房子都很旧年轻人自己不会居住，所以就存在这样的置换的过程，把父母给的一些老房子都卖掉自己去买一些新房子
这样一个资产置换的过程中给大量的年轻人突然增加了极强的购买力，这是他们收入的来源，这是为什么很多看上去普通的打工仔却可以买房的原因
3、产业退出者
那除了上海的土著之外，我们经常听到一些新闻比如山西煤老板，比如温州炒房团这样的人群，之前其实说过关于炒房团的文字，其实这些都是他们的表面身份，的确存在一些炒房人，他们雇佣一个资深操盘手炒房，他们负责出资
那么问题来了，这些人的钱都是怎么来了
的确有一些商人，有一些政治关系比较深的人，但是这些都是敏感人群，而且数量也不多
还有一群人根据我的观察是叫产业退出者，就是各位发现没有，大的企业越来越热爱通过收购兼并一些企业让自己的机构变大。那么他们收购的是哪些，其实收购的都是一些私人的中小企业
我的老家在玉环，这个城市大量的在做五金，随着国家在进一步的提升产能的过程，其实就是收购中小企业的过程
那么这些小企业老板，就突然从过去的小老板变成手握百万现金的人
之前做老板，虽然收入不错，但是钱一直在账上滚动的，不会一直拿出来的，现在突然变成了上百万现金在手上的状态，这个时候的心态已经不是让这个钱滚起来而是如何让这么多的现金能够保值
这样心态的调整推动他们做出不一样的用钱模式，买房成为了他们第一选择，这是为什么突然有09年很多外来人集中涌入上海，其实那一年就是各级政府相应国家提升产能号召的一年
4、社会从业人员的收入误区
这可能是很多人的误区啊，很多人评判房价贵不贵的标准就是：我一个月累死累活一个月也只有5000块，我穿着衬衫带个领带在高档商务区里工作，我都买不起房子，那么别人怎么可能买得起啊
这个就属于典型的收入误区，在当下这个社会，白领其实是最不值钱的工种
给大家看下那些我们无视的或者有一点点看不起的蓝领，他们的标准工资是多少
1、酒店厨师 月薪1万以上
2、公交司机 月薪8000
3、月嫂 月薪1万以上
4、拉面师傅 月薪12000以上
5、工地上搬运工 7500
6、快递 8000以上
……
这些只是一些小工种，之前看到一个纪录片，说中国大部分的煎饼果子都来自一个村，而一个煎饼果子的摊位，在上海，一天可以做1000个，剔除所有的成本一天一个煎饼可以赚1块钱，所以一个月的纯利润都在3万元以上
而这些人基本是全家出来做煎饼，只要选取合适的地方，一家五口的年利润收入都在百万以上
这就是现在这个社会
我们一直以为自己是靠脑子赚钱的，所以比别人要高级，但是社会真正的高收入人群都是蓝领或者商人，一些不起眼的工作，因为不可替代性从而具备高收入
我们觉得自己赚5000已经属于社会中上水平了，但是不得不承认，普通白领起码在收入阶段在这个社会里属于下游水准
所以那些买房的，很有可能就是早上为你做煎饼果子的那个小老头或者晚上你加班路上给你做烧烤的痞子
5，最后我想强调的是，房价收入比这个数字可能就是错误的
大部分人衡量房价贵不贵都会用一个数据就是：房价收入比。比如房价收入比的国际惯例是3-6，而北京上海这些城市的房价收入比都超过20以上。所以这样一个直接的对比就呈现出北京上海的房价已经非常非常贵了
房价这个数据其实很简单，这个统计起来也没什么难度，也不会出现问题
但是各位有没有想过，我们统计公报上收入这个数据可能是被低估的
2013年，在主流媒体上有关于灰色收入的分析。作者王小鲁对于社会上每一个阶层的收入进行深度分析，看看到底和统计公报上是否有出入。最后得出的结论是
2011年居民灰色收入为6.2万亿元，这个数值是多少，给大家做一个比较，约占GDP的12%。
而这些隐形收入主要分布在哪里，有这么一个正向分布图
大部分的中低收入者调查和统计的基本相仿，出入最大的就是那些高收入人群
为什么会出现这种情况
我们就不说高收入人群了，我们就说自己吧
我们自己在公司里上班，单位有没有把你的对外工资做得很低，然后通过这种方式降低给员工纳税和缴纳社保等相关费用开支。
有过这样一个统计，如果正常的缴纳，如果是10000元的工资，企业需要缴纳14000元的成本，而个人只能拿到7000元的工资。
所以大量的中小企业为了节约开支，都承诺给到你多少的工资，但是缴纳四金的时候都按照低基数缴纳，所以对外的统计，所有的员工的收入都是被低估的
普通百姓况且如此，那些真正有购买力的人群都是通过奖金分红、股票期权等方式获得收入，而这些都不计算到统计数据里面
用一句最简单的话来说就是：中国的有钱人可能比我们看到的要有钱
真正在企业里打工能够做到高管的，他们的年收入一定比你看到的要多
所以我从来不相信王石或者郁亮的年薪只有1500万呢，他们真正赚到的肯定比这个多的多的多
可能不少人会说，这样的人是金字塔顶尖的，应该很少吧，购买力会有这么多？
我们做一个简单的换算吧，如果中国只有8%的人是有钱人，那么中国就有1亿人有钱，而整个北上广深的总人口加起来可能也不到1亿
好了，最后一个数据，也是最直接的证据
这是上海最近五年的房价增福和人均可支配收入的增福
可以看到很明显，不论房价涨的多么厉害，我们收入的增福还是大于房价的增福
也就是说，之前五年的趋势暗示我们了，如果你觉得去年的房价合理，那么今年的房价就合理，如果你觉得13年的房价合理，那么14年的房价就合理，如果你觉得12年的房价合理，13年的房价就合理……
以此类推，也许房价真的没有想象中那么爆棚
这样一换算，你可能就明白了为什么一线城市的房价如此汹涌了
也许只能这么解释：也许不少人买不起房，但是更多人可以接受这样的价格，而且是欣然接受
这就是真实的社会，没有繁多的数据支撑，但却是最真实的。没人能够解释这些人到底哪里来，但是这些人就是客观存在
那一些舆论新闻，在各个渠道上发酵的，可能大部分都是我们这样的白领，所以有的时候我们真的需要反省一下就是说：我们接收到的信息，就是这个真实的世界么
我们接触的只是我们身边的
社会真正的人群构成，可能比我们想象的要复杂的多
但是不论如何，接受现在的一切，努力改变不合理的，就是这样
转载带上这张图我就不和你计较
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