官方的都会夸张，但一张绿化泄露了上海格局发展
2016/6/15 真叫卢俊的地产观
我们都知道，很多官方的数据都是人为美化过的，比如每年的GDP增福这个数据，真的编的煞费苦心啊；很多规划图都是走酷炫路线的，最终能够落地多少真的要看缘分
我一直和不少朋友说，要学会去伪存真，发现哪些东西是夸张的，哪些东西是真的站得住脚的。好在在现在大数据背景下，很多真实的数据开始慢慢显露出来
——比如我们了解上海的房价增幅，我们可以看下各个环线对普通商品房定义的价格，每年都波动，那么这个波动的范围基本就是房价的市场涨幅
——比如我们看通货膨胀率，我们比较小每个城市每年的最低社保缴纳额，比较下得出的就是城市通货膨胀率
——比如我们推测GDP增幅的下线，我们看下两个五年规划里的城市经济变化然后除以一个5就可以测算出
大概就是这个样子
而如果要聊上海规划这个问题
我相信很多人都会拿出一整套高清无码的大图，把每个区域的未来发展说的清清楚楚。但是我们扪心自问，这些区域规划能落地多少呢，能兑现多少呢，能最终呈现多少呢。我想多半没人拍胸脯保证
所以我对规划图这件事，多半也是采用信一半的策略
最近不少朋友问我，上海哪里的项目价值点比较高的问题，问到这个问题我又开始有点纠结了，因为说实话手头的规划图我自己也有点心虚
但是这两天，我从朋友圈意外收获了一张图，我觉得里面可能泄露了很多重要的信息
这张图是关于城市绿化、生态用地、农业用地的排布问题
我觉得很有意思，和大家聊聊
各位知道城市片区规划有一个重要原则是什么呢，就是一个片区不能缩小，同样也不能恶性扩张。如果地理位置太好资源太好，大量的吸纳人口之后盲目扩张之后可能会产生安定的问题
不能缩小就通过区域内部的配套来解决
那么如何防止一个片区恶性扩张
这里有一个常用的策略就是：利用生态用地和农业用地区隔一个片区，以防止这个片区恶性扩张产生动乱的可能
所以很多区域和你说，我的项目周边有多少个世纪公园那么大的绿地的时候，你不要太得意，这里不仅仅是城市绿肺，这里更加是市政用来规划屏蔽你和外界联系的工具
所以秉持这个原则，我们仔细的来看，基本上绿化切割的区域，就是一个个相对独立的区域
相对独立的区域越大，就说明这个片区的发展能级越大，城市对这个片区能够承载的人口、经济，格局也就越大
我们首先来看最深绿色的，也就是主城区生态空间的划分
我们认真的来看下不同颜色代表的含义
很显然，最深的绿色含义是主城区生态空间，淡绿色是市域生态走廊，浅绿色是生态用地
这些颜色的第一个含义就是用深绿色的勾勒，来告诉你，上海未来有资格被称之为市中心的地方叫哪里
以前我们称之为市中心一直是模糊的概念，到底内环内叫市中心还是中环内叫市中心，或者是外环内呢
其实市政规划有清晰的定义，我们来看一下
很明显，最深色排布的位置基本上是沿着外环排布的，所以对于上海来说，未来的市中心交界处以外环为界限
然后各位不知道有没有发现，深绿色切割的区域，浦西有部分区域突破了外环，而且要明显大于浦东。浦东仅存在外环
但是浦西这里包括闵行、浦江包括虹桥等大量上海南外环外的区域也有深绿色的覆盖，所以对于市中心概念来说，浦西的辐射范围更广。
第二点需要强调的是：上海哪里会成为超级无敌大中心
另外值得一提的是，中环内是唯一没有大面积绿化区隔的区域范围是中环内，换句话来说，未来的中环会聚合成整个超级无敌大的大中心，互相之间的沟通和联动会加强
然后我们来看外环外一些亮绿色的植被分布，基本上把外郊环以及郊环外的一些片区切割成块状，未来这些区域都会以相对独立的形式存在。以一个个独立片区的名义开发
这样的区域，因为相对独立，房价的涨幅一定不会高于市中心
所以中环内的开发能级在未来上海的格局走势来说，一定是处于最顶尖的区域
第三个，有利好也有相对一般的区域
不知道各位有没有发现地图上有大量这样的区域
就是虽然有淡绿色分割，但是淡绿色内部依然排布了大量浅绿色的生态用地，这样的区域未来的开发一定是有限的，因为有内部的土地有大量是用作生态用地保护起来，对于片区的能级提升其实是受到阻碍的
如果各位想要在郊区内选择一些区域进行投资或者开发，这样的区域是比较合理的
类似这样的
虽然外部被分割出独立的个体，但是内部有整片较为完整成片的土地开发，这样的区域相对来说可以成为一个完整的卫星城，在郊区位置里也就算得上相对比较好的片区了
但是我们看到，在上海，这样的区域其实算不上非常多，大概有这么几个
只有松江、嘉定、奉贤、滴水湖等少数区域，也就是说，进入这些片区的未来发展会在郊区内领先
另外还有一条重要线索不知道各位发现了没有
整个上海，只有一条轴线是没有封闭的，是通透打开的
而这条轴线的发展潜力，则是惊人的
整个上海，都用绿化把城市包裹的相对封闭，而只有上海西区的这条轴线是打开的，这条轴线从虹桥枢纽开始，串联青浦，然后打通整个江浙
为什么有这样的隐线布置，我们回想一下最近刚刚出炉的长三角规划你就知道了
5月3日，国家发改委公布长三角城市群规划，长三角城市群规划范围包括苏、浙、沪、皖三省一市。其中把上海定位为超大城市
而上海的职责也非常明显
带动整个长三角的发展
未来长三角城市群将成为做世界级城市群，提升作为全球城市的功能。
那上海怎么带动长三角，其实上海需要这样的腹地联接江浙
大虹桥成为了上海这个未来第六大世界级城市群龙头的核心枢纽几乎是板上钉钉。
而青浦新城，作为对外联系的重要腹地，这一整条的格局发展将获得极大的潜力
这也是为什么在所有郊区板块，我更加看好青浦的核心原因
青浦范围内选择物业，无非关注点有几个
1、与大虹桥与江浙联系度的频率是否紧密，这就决定了项目价值的起点
2、四至小规划要相对完善，这样就保证项目后续提升拥有比较好的基础
3、产品品质感相对要较强，价值裂变的郊区板块，变化最大的永远是产品品质最好的那几个
所以一定要推荐一个项目的话，有一个项目也许各位可以考虑一下
葛洲坝绿城玉兰花园
这个项目几乎完全符合以前三点诉求
葛洲坝+绿城的联合开发，一个是中国16家房地产为主业的中央企业之一，一个是中国高端房地产的代名词，这样的项目，这样的组合，品质感毫无疑问保持比较高的水准
项目四至道路上，崧泽大道&G50直接衔接大虹桥商务区，而沪渝高速和沪常高速直接打通了上海和江浙的联系
而地块周边五分钟步行达到卓越世纪中心，驾车三分钟到达青浦吾悦广场，周边还有万达茂、桥梓湾购物中心、凯特利广场繁华中心等，地块周边规划基本落地
35万方一站式居住配套服务的大型社区，构建了最纯正的绿城体系的产品品质
建筑风格还是延续了法式建筑风格，园区的景观采用宫廷园林的设计风格。而建筑规划采用非常容易做出尺度的11层的小高层，这样的高度保持了园区相对比较合理的建筑覆盖率，又可以保证小区不会很拥挤，绿城体系在这一块的功力显露无疑
所以对于项目来说，其实所有人都会问一个问题：我不是投资，但是我希望我的房子可以持续的保值。而置业选择，无非是选择我认可的地段以及我认可的产品。
很多人非常喜欢用土地价值倒退房子价值，这原理看上去很粗暴，但是其实属于不过脑，土地价值的提升只是一个片面，在当下土地市场稀缺的大背景下，土地一定会越来越稀缺。但是越是稀缺的土地，我们越高关注哪里的潜力够大，哪里更加有裂变的可能。
因为我们为土地投入太大的成本了
而青浦这个区域，我还是比较看好的，伴随着长三角发展的格局的提升，青浦一定会爆发出足够强的地段能级
而葛洲坝绿城玉兰花园，也是我推荐的项目，因为在青浦，这几乎是你最好的选择
所以帮各位稍微总结一下我的观察点：
1、上海对于市中心的定义是外环内，但是浦西的发展格局要更大，部分浦西外环外的区域也纳入了市中心的范畴
2、中环内片区一定是站在上海核心的区域，这个大片区会成为一个超级大中心
3、如果一定要选择郊区位置，相对拥有成片土地开发的土地更加有期待，比如松江、嘉定等地方
4、青浦的格局很大，他是唯一一个没有封闭对外打通的片区，未来潜力很大
看上海趋势不要太相信城市规划图，也许一些细节才是真正的真理
转载带上这张图我就不和你计较
http://www.duyihua.cn
返回 真叫卢俊的地产观 返回首页 返回百拇医药