【热点】写你的名字未必是你的房，江西人肯定想不到，房产证有这么多秘密！
2016/6/8 江西日报

    

     最近，朋友圈里好多人都在转一条科普小文，

     单看标题就很惹眼，说的是

     “房产证上的名字，有木有你并没什么用!”

    

     如果真的没有用，那爸妈用了大半生积蓄帮咱买的房，

     就算

     写着咱的名字，结了婚难不成就不是咱的了？

     先别慌，这么大的事儿，

     咱不能只相信“科普小文”，

     小编带你听一听最权威的解释。

    

     【案例】

     婚前贷款买的房，离婚时法院判房子不属于共同财产

     2010年初，小媚、大光经人介绍相识，仨月就登记结了婚。2011年10月，小媚生下了儿子小光。儿子还不到两岁，小媚就把大光告上了法庭，要求离婚。

     法院在一审时查明，大光在结婚前，贷款买了套房，房产证上写的是大光的名字。在小媚提出离婚时，这房子的贷款还没还清，由银行保留房屋所有权，这套房子不属于大光和小媚的夫妻共同财产。所以，小媚要求将这房子转到儿子小光的名下的请求，法院不予支持。

    

    

    

    

    

     房产证上有第三人的名字，怎么办？

     答案：先析产再分割

     解答：“举个栗子”，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。

     这样的情况，法院一般不会将其主动追加为第三人，而是会根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉；或者根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

    

     各种过户成本哪种最合算

     当然房产证上都写父母的名字，那又会面临另外一个问题：未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？

     继承法

     主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。

     这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

     但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：

     第一，是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

     第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

     第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

     从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

     赠与法

     主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

     需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

     买卖法

     主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

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     来源：综合信息日报、大江网

     编辑：杨莹

    

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