买房要学会看国运，一线城市房价还未到顶
2016/6/9 格上理财
作者：孙不熟
本文由微信公众号“城市战争”(sunbushu123)授权发布
精华摘要：
1、哪些城市的发展潜力最好？
南方城市普遍比北方城市好；
省会城市普遍比普通地级市好；
民营经济发达的城市，比国有经济占主导的城市更好 。
2、未来十年，哪些城市发展最快？
我原来简单统计过，有这样几个城市，未来五年到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、廊坊。
3、哪些城市的房子最具投资潜力？
房地产投资价值，至少受四个因素的影响：
经济发展的前景——要看这座城市有没有新经济的概念可以炒？
当地居民的消费结构与投资偏好——浙江与福建居民，对房地产投资普遍有偏好；西南地区的居民，热情则没有那么高。
当地的供求关系——当地政府每年出让多少土地？当地库存量有多大？去库存周期有多长？
这个城市在省内的首位度——首位度如何计算？比如武汉，你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。
所以，综合来看，不是只有经济发展才会影响到房价。反过来，房价高也不一定能说明这座城市就有多牛。
4、投资房地产要学会看国运
一线城市的走势，基本是紧跟国运的。
国家经济发展不好的时候，二线城市(省会城市为主)的房价抗击打能力要强大一些，因为这些城市的房子没泡沫。
所以，说一线城市的房子抗击打能强，是没有根据的。一线城市的房子只是投资收益率高。
全文版：
很高兴做这样一个交流，不敢妄称房产专家，只从城市规划与区域经济的角度来做一点分享。
第一部分，哪些城市的发展潜力最好？
我先不告诉大家结论，但可以告诉大家一个简单粗暴的判断方法——就是去当地城市的统计局官网查询统计公报，看看这个城市在过去5年的人口、GDP、本外币存款量、财政收入的增长情况怎样？
大家如果用这个办法去计算的话，就可以发现这样三个现象：
南方城市普遍比北方城市好；
省会城市普遍比普通地级市好；
民营经济发达的城市，比国有经济占主导的城市更好 。
1、为什么南方城市普遍比北方城市好？
南方城市离北京远，计划经济的痕迹与国有经济的比重没有北方那么大，民营经济普遍比比北方城市更发达。
在今天这样一个经济新常态的大背景下，民营经济比国有经济更好的抗击打能力。
除了民营经济发达，第二个原因是因为南方阳光充沛吗？
有可能真是这个原因。在美国也是这样，最近几年的明星州都在南部，比如德州、佛州，经济增长和人口增长的势头都比传统的五大湖、东海岸地区要好。
2、为什么省会城市比普通地级市好？
因为服务业在中国经济的比重越来越高。而省会城市基本就是一个省的商业中心、金融中心、人才中心，再加上人口的聚集度最高，在发展服务业上天然具备优势。
另外，中国经济这几年的动力机制已经切换，从过去的出口加工业，变成现在的基建拉动(包括高铁、地铁、机场、港口等)，在这个机制下面，省会城市显然更占优势。
3、民营经济发达的城市，为什么普遍比国营经济占主导的城市更好？
这个不用解释了吧。
问题是如何判断一个城市的民营经济是否活跃？
可以去看看这个城市的上市公司数量、私募基金数量、富豪榜数量等等。
第二个部分，未来十年，哪些城市发展最快？
根据我前面提供的计算方法，有这样几个城市，在未来五到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、东莞、廊坊。
其他城市的争议可能会小一点，但是廊坊可能会有很多人不服气。但是你看看最近几年廊坊的经济数据会发现，廊坊不仅是河北省内发展最快的城市，也是全国范围内发展最快的地级市之一。原因在哪里？北京这个大胖子，终于开始挣脱行政便捷，反哺周边城市了!
还一个可能被忽视的城市是东莞。前两年，这座城市一直被扫黄潮、企业倒闭潮、产业转移潮给困扰着。但是没关系，东莞有深圳大哥提携，倒是通过产业转移实现了腾笼换鸟，这不是把华为都给吸引过来了吗？今年一季度，东莞的GDP名义增长率高达12%，超过甚至，在主要城市中，仅次于北京与重庆。
靠着深圳这个大胖子，东莞摘得一手好桃，相信未来会成为深圳企业最大的腾挪空间。只要深圳吃肉，东莞一定跟着喝汤。从长远来看，东莞夹在广深两个一线城市中间，两边沾光，未来有望成为广东第三城。
当然，之所以提这些城市，是因为这些城市在未来十年可能会有一个显著的提升。倒不是说别的城市就发展不好，而是说这些城市可能会发展更快。
第三个部分，哪些城市的房子最具投资潜力？
首先需要厘清一个问题，一个城市的经济发展，与房地产投资价值，并不形成直接的逻辑关系。
房地产投资价值，至少受四个因素的影响：经济发展的前景、当地居民的消费结构与投资偏好、当地的供求关系、这个城市在省内的首位度。
第一，如何判断一个城市的发展前景？
刚才说的，去查询过去五年的人口、GDP、本外币存款与政府财政收入增长情况，只是反映过去，不能完全说明未来。
要判断未来，要看这座城市有没有新经济的概念可以炒？
这个就要分析这座城市的产业结构，究竟是传统产业为主，还是新经济为主？
什么是新经济？
其实很好判断，互联网，新能源汽车、智能手机、生物科技、可穿戴设备这些行业，就是新经济。
第2个东西，如何知道当地居民的消费偏好？
这个很有意思，暂时没有大数据可供参考，更多靠感性认知。比如浙江与福建的居民，对房地产投资普遍有偏好。
但是西南地区，比如成都、贵阳，这些城市的消费水平很高，甚至在奢侈品消费方面都很厉害，但是房价却普遍不高。
如果你要去这些城市投资，至少得了解一下当地人们的消费偏好。
第3个东西，当地房地产的供求关系，这个也很重要。
比如杭州的新经济那么火爆，浙江人又喜欢炒房，为什么在过去几年的房价，涨势一般？一个重要原因就是前几年的供应量太大，我记得有一年的土地出让金，杭州甚至超过北京上海。
第4个东西，就是城市的首位度问题。
比如，城市战争曾经专门做过一篇文章，成都与武汉是国内主要城市中首都度最高的两个。这说明这两个城市在省内具备强烈的统治效应与吸附效应，也说明这两座城市的房子具备很强的抗击打能力。
首位度如何计算？
比如武汉，你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。
所以，综合来看，不是只有经济发展才会到影响房价。反过来，房价高也不一定能说明这座城市就有多牛。
福建和浙江随便一个县城的房价，都可能赶超一个中部省会城市，这能说明什么？旧金山的房价也比洛杉矶高，但美国第二大城市还是洛杉矶嘛。
大家记住这样一句话——全世界范围来看，房价最高的城市就是两类：一类是金融中心(香港、纽约、伦敦)；一类是科创中心(硅谷、深圳、班加罗尔)。
为什么这两类城市的房价最猛？
钱多!
我刚才还忘了说旅游城市这个重要的类别。
还有一个问题：旅游城市的房子到底值不值得投资？
我的看法是，自住还可以，投资我不看好。
因为旅游城市的一个通病是房价高于当地居民的实际可支配能力。
这类城市房子的实际交易频率是比较低的，一般买家也是买来度假用，不会轻易出手，除非有重大的什么炒作概念。
第四个部分，买房注意事项
一般的注意事项，比如周边有没有省一级学校，有没有大医院，有没有大的商业中心，这个基本靠脚就能去发现。
比较难判断的是周边有没有什么化工厂、垃圾场之类的危险地带。
如何去发现这类危险地带，其实也有一个办法，就是去找你所在城市的规划法定图则。这个法定图则上会对每一个片区的土地用途做了标注。
比如，哪些是商业用地？哪些是居住用地？哪些是一类工业用地？哪些是二类工业用地？哪些是三类工业用地？
什么意思呢？
三类工业用地是指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。这些东西在法定图则上面都有标注，你能通过是几类工业用地来判断这个地方有没有危险地带。
但不是每个城市都会主动公开这个法定图则，我知道深圳是公开的。其他城市如果没有公开，你可以去城市政务窗口询问。
再一个，郊区新城的房子值不值得买？
要分情况，郊区新城有它的优势，那就是新房供应量大、容积率低、环境舒适。
问题是你如何判断这个郊区新城的发展潜力？我们知道，很多城市都喜欢搞各种新城，遍地造城。
但哪些是真正有含金量的？哪些只是政府配合开发商卖房子的？
你得学会辨别。
我觉得，一个最简单粗暴的判断办法就是你去关注当地市长或者书记的讲话，看看他们的讲话中，提到哪个新城的频率最高？
当然，不能只看最近半年或者一年，最好看最近三年到五年的讲话，这个很重要。
如果你的政治敏感度高的话，根本不需要这么复杂，看看每年的政府工作报告就能找到一些眉目。
所以，郊区新城的房子，要分情况。
有国家级大政策保驾护航的；有一把手二把手当作施政纲领的；当地产业基础、人口基础雄厚的……都可以考虑。
如果是投资，国家大的政策周期你应该有应该有一个基本的把握。
每一次党代会基本上就是一个大的政策周期的变动，这里面有没有货币政策的根本调整？有没有对房地产的利好？都要仔细解读。
第五个部分，关于一线城市的房子，简单说两句。
一线城市的经济走势，基本是紧跟国运的。
也就是说，如果你判断国家经济基本走势往上在走，一线城市的房价都还没到天花板。如果判断相反，一线城市的房价就最危险了。
这个时候，反而是二线城市(省会城市为主)的房价抗击打能力要强大一些，因为这些城市的房子没泡沫。
所以，说一线城市的房子抗击打能强，是没有根据的。
香港是全球的一线城市，你看最近20年的香港房价，基本是大起大落。1997到2003年，跌了70%，这是什么抗击能能力？东京也有类似的情况。
一线城市房价抗击打能力强是个伪命题，它只是高收益而已。
记住，投资房产，尤其是一线城市的房产，要学会看国运。
如果问我怎么看，我认为中国经济会越来越好，GDP赶超美国也就10年多的事情。
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