如果你第一次买房子，选择按揭贷款，一定要看看这篇文章！分分钟省出10万！
2016/6/14 钱生钱
来源：小白读财经(ID：veekn365)
本文已获作者授权转载，非常感谢!
买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是十几万、几十万的差距。对于工薪阶层买房的，赚钱不容易，更要千万注意这些问题!
今天给大家讲讲怎么省下这些不必要花的钱，在阅读本文前，你首先要知道以下几个常识，了解了这些常识，读了本文你才能明白其中的精妙之处：
1房贷还款方式一般分为等额本息还款和等额本金还款两种；2买房贷款有三种贷款方式，第一种是商业贷款，第二种是公积金贷款，第三种是组合贷款，就是商业贷款和公积金贷款的混合性贷款方式。
好了，这些常识是最基本的。
选择什么贷款方式，利息差距非常大!钱姐先给大家看几张对比图：
选择商业贷款的贷款方式↑
选择公积金贷款的贷款方式↑
选择组合贷款的贷款方式↑
看到吗，按贷款100万，20年还清计算，商业贷款20年的利息就达60.3万!组合贷款20年的利息是48.2万，公积金贷款的利息最低，仅为36.1万!最高和最低相差30.07万!
所以，在选择贷款方式时，如果可以，一定要首选公积金贷款，其次是组合贷款，最后才是商业贷款!
不过公积金贷款一般需缴纳公积金满半年或一年，有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人等办理条件，相对难办理一些，这里不对这个问题展开。感兴趣的小白粉们可以自己去搜索了解。下文还是以商业贷款这一贷款利息最高的贷款方式做例子进行讲解。
按揭买房时，除了选择贷款方式外，还有两点非常重要。一是关注贷款利率，二是选好还款方式，只要把握住了这两点，100万的贷款分分钟省出10万!接下来钱姐就给你细细说说这两点：
一、选择还款方式
也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。不管多有钱，能够省一点就省一点。还款方式有两种方式，1、等额本息还款；2、等额本金还款。
我们同样以贷款100万，20年还清计算，这两种还款方式能相差多少呢？看下图：
从上图我们可以看出，以贷款100万，20年还清计算，等额本息还款比等额本金还款要多还利息8.6万!
下面详细说说两种还款方式的区别：
1等额本息还款
等额本息还款，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。(看不懂请忽略本段……)
其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？
以贷款20年，贷款100万元，算下来月还6682.70元月还款为例。每个月还银行6682.70元——其中，4291.67元是利息，2391.03元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。
到了还款期限一半的时候(比如是20年还，你已经还了10年了)，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。
你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。
大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。
2等额本金还款
等额本金还款，是指贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。这个还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还8458.33元月还款为例。
每月还的钱要比等额本息多1775.63多元。其中——4166.67元是本金，4291.67元是利息。
第2个月开始，只还8440.45元，因为本金上月还了4166.67元，这月利息重新计算，要少17.88元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还很多的利息!只是前期压力较大!但是为了长远的利益!
说一个例子：朋友前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，朋友排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了(签的等额本息)，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。
轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)，然后就走了。等过了10多分钟，朋友和女友商量好，还是坚持自己的选择——等额本金。
我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点。
朋友明白银行的意思叫他们不要说了，我们就几下签了字走了——看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约8-9万利息，10个人就是80-90万，100个人呢？简直不敢想象了!!!
二、贷款利率的折扣
说完了等额本息还款和等额本金还款这两种还款方式，我们最后看看房贷利率，你可能不知道，每家银行的房贷利率浮动差别很大。利率最高和最低的两家银行能相差几十万!
以小白的朋友为例，他的房子总价230万，按照目前首套房首付比例30%计算，首付为69万，剩下161万元选择商业贷款，贷款期限为30年。
1等额本息还款
首套房利率
最高为基准利率的1.05倍
即5.15%*1.05=5.41%
每月还款9,050.70元
总支付利息1,648,251.39元
本息合计3,258,251.39元
最低为基准利率的8.2折
5.15%*0.82=4.22%
每月还款7,891.98元
总支付利息1,231,113.41元
本息合计2,841,113.41元
最高3,258,251.39元-最低2,841,113.41元=417,137.98元
相差了41万元!
2等额本金还款
首套房利率
最高为基准利率的1.05倍
5.15%*1.05=5.41%
首月月还款11,730.64元，此后每月递减20.16元
总支付利息1,310,144.21元
本息合计2,920,144.21元
最低为基准利率的8.2折
5.15%*0.82=4.22%
首月还款10,134.06 元，此后每月递减15.73元
总支付利息1,021,960.92元
本息合计2,631,960.92元
最高2,920,144.21元-最低2,631,960.92=288,183.29元
相差近30万元!
两种还款方式算出的本息差额相当于一辆SUV汽车的价格了，并且遇到央行降息升息的情况，签订的银行利率倍数是不变的，差额浮动会更大。这个差额银行肯定不会告诉你的，因为这已经是行业内部公开的秘密。
作为一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。
通过本文的学习，我们知道按揭买房方面可以精打细算的地方很多，首先是贷款方式的选择(首选公积金贷款，其次是组合贷款，最后才是商业贷款)，其次是还款方式的选择(等额本金还款优于等额本息还款!)，最后是要多比较几家银行的房贷利率，货比三家才不吃亏!房贷利率低的一套房就省出几十万了。折算成房价，就是少了近千元/平!告诉你要买房的朋友吧!
2016年热门小本创业项目分析，最新赚钱小本生意大全!
↓↓↓↓
关注“创业商机”(ID : rmb173)
▲长按二维码“识别”关注
寻找时下最赚钱的创业商机，提供创业资讯，推荐创业项目；分享创业案例，交流创业经验。学习创业技能、经营管理智慧和营销策略的探讨；研究创业新思维、最优商业模式；关注“创业商机”这里是创业梦想者的加油站和人脉圈。
http://www.duyihua.cn
返回 钱生钱 返回首页 返回百拇医药