通州商住楼之殇：10月成交急跌 明年供应400万平
2015/11/7 房地产决策参考
评论：通州新城核心区之殇
来源：房地产决策参考 作者：一力
未成年就死了，谓之殇。通州商住楼正面临这样的命运。京津冀战略，疏解北京城市功能，通州本承担大任，但从目前通州新城核心区建设现状来看，想法与目标之间也许会南辕北辙。
商务核心区，在北京城市副中心形象打造、商务功能形成、商务业态聚集方面，商办物业本应担大梁，和北京老城区CBD、金融街的形成规律一样，但从目前来看，通州新城核心区大量的商办物业，保利的、绿地的、侨商中心、新北京中心等等，宣传起来都是高大上，实际上一栋栋大楼却大都基本上变成了几十平米一间的鸽子笼，分割销售，上述功能又如何去实现呢？
这一尖锐矛盾，显示了政府的一厢情愿和开发商商业利益之间的矛盾在短期难以调和，也显示了——在中国经济新常态下，房地产市场进入了一个新阶段之后，任何再大兴土木大造新城的前景都并不是人们想象的那么乐观这一基本现实，即使是定位为北京副中心、被炒翻天的通州，也概莫能外。
当初，通州新城核心区的土地出让价格并不高，今天北京的土地价格暴涨。即使如此，开发商也不愿意将一座座商办物业分割得哪怕是比现在稍微大一点的房间，以便稍具规模的商务公司的进驻和区域高端商务氛围的培育，而是恰恰相反，一座座商办楼宇被分割成了一间间小得不能再小的蜂巢，以便吸引更多的投资者，加快销售。从前人们都批评潘石屹在北京CBD一带盖了好几个垃圾楼，今相对照，这些大名鼎鼎的开发商在通州新城核心区的所作所为，垃圾楼之间的距离和密度，又有谁比当初的潘石屹做得更好呢？
罗马不是一天建成的。通州新城核心区要想取得北京金融街、CBD的商务成就，也不是一夜之间可以干成的，需要在政府、开发商、预期中的入驻企业、投资者之间找到一个起码的平衡点，假以时日，与时俱进，方可多年的媳妇熬成婆。当然，找到这个平衡点，一定是一个艰难的博弈，一次不爽的煎熬，至少比起目前打散销售一卖了之，那是复杂和难受多了。至少对于招商而言，那就不是一个一蹴而就的事情。开发商愿不愿意把战线拖那么长呢？当初出让土地的时候有没有这个协议呢？出让之后再协商有没有制约能力呢？这些都是问题。总之，最大的矛盾，都聚集在了长期和短期矛盾之间，慢慢培育和一夜速成之间。如果决意舍远求近，非要罗马一夜速成，在短期之内大规模出让，一夜之间摩天大楼鳞次栉比彰显牛逼，矛盾当然注定是无法解决的。在这样的逻辑下，未来核心区会建成什么样，也大可以想象。
最后，恶俗一下，重要的事情只说一遍，通州新城核心区商住楼，投资需谨慎。到时候别说，《房地产决策参考》没有告诉你。
附录：
通州楼市“商住隐患”
10月成交量急跌 开发商预计明年供应400万平米
作者：董映颉
来源：华夏时报
原计划今年年中就开盘的通州运河核心区商业项目保利大都汇中心，终于在年末站上了北京市住建委的预售许可证发放预告单。
“这个项目区位优势明显，很多客户在8月份通州住宅限购后就定下购买意向，因此我们也希望能尽早开盘，占得先机。”保利大都汇项目负责人对记者表示，“明年通州的商住、商办物业竞争将更加激烈，预计届时入市体量将达到400万平方米。”
巨大的供应量下埋藏着区域内同类项目去化的隐患，在这一区域，共有绿地、保利、富力、远洋等十余家品牌房企的多个项目聚集。而在北京市政府东迁、通州将成为“北京新中心”的背景下，产业发展与楼市如何协同配合发展，成为考验当地政府的一大难题。
强供应下的去化难题
“从以往的供应情况来看，通州的商业产品中商住产品大约占到60%，户型多以100平米以内的小户型为主，在通州实行住宅限购后，商住产品的比例预计还会增加。”中原地产首席分析师张大伟表示。
以保利大都汇项目为例，据北京市住建委官方公布的信息，该项目目前批准预售的面积超过54万平米，其中包括公寓项目2栋，户型面积为42-80平米的小户型，房源近200套，另有办公产品3栋。
据记者调查，在过去的两年中，北京通州仅运河核心区就出让了超过220万平米建筑面积的多功能用地。按照商住产品占60%的比例计算，通州区域仅运河核心区的商住产品供应就将超过130万平方米，即使户均面积100平方米，这部分土地供应的商住房源也将超过1.3万套。
未来供应量巨大，但区域内的去化水平却并未显著提高。
据中原地产发布的数据显示，2015年初至今，通州运河核心区包括商品住宅、写字楼、商业及酒店在内的全部商业产品成交套数共为862套，为近三年来的最高水平，目前运河核心区仍有860套产品待售。
“通州住宅限购后，商住产品销售升温，但商住购买需求在今年8月达到顶峰后，却呈现逐月下降的趋势。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
据亚豪机构的统计数据显示，今年1-10月通州区域商住项目共成交2854套，与去年同期相比增幅达到34%。今年8月成交达到顶峰，共成交995套，成交均价为27010元/平米，而到9月份之后，商住项目成交迅速滑落，9月成交套数仅为366套，成交均价也大幅滑落至22410元/平米。到10月份，通州商住产品的成交量继续萎缩，截至10月20日，商住公寓仅成交166套。
但郭毅也表示，9月以来的成交下降也与近期通州项目供应不足有关。根据亚豪机构统计数据，通州楼市今年以来共有37个项目陆续进入市场销售。而在8月15日通州楼市双重限购政策落地之后，仅有新北京中心等9个项目选择开盘。9月底至10月底期间，通州楼市已无新增供应入场。
“从目前来看，通州区域内仍有投资需求释放，但在未来如此大的供应量下，投资性需求入市也越来越谨慎。”通州区新华西路一家中介门店经理李新对记者表示，目前通州不少住宅及公寓类产品业主正在寻找买家，但很难找到接盘者。
博弈“北京新中心”
不过，真正困扰通州的并非楼市的成交与库存，摆在通州区政府面前的，是一道房地产与区域产业协同发展的难题。
“北京市政府宣布东迁之后，通州急需一改以往‘睡城’的面貌，需要招商引资引进产业，提升通州区的整体经济实力。而区域内尤其是运河核心区的商业项目能成为引进高端产业的主要载体。”接近通州区政府的一位知情人士对记者表示，现实的情况是，目前核心区内的商业项目大多以散售的形式销售。
与之相对应的是，今年以来，位于东北的望京区域因为有阿里巴巴、天猫、蘑菇街、惠普等大型企业计划进驻，产业发展迅速，已经成为了北京的“第二CBD”。今年8月份，保利地产就以13.3亿元的价格整体售出了保利国际广场T3写字楼，主楼中也有数层整租给大型跨国企业。
从通州加强版限购政策中透露的信息显示，通州政府要求在通州购买住宅的购房者有通州区户籍或在通州有社保或纳税证明，这则意味着，区政府希望通州居住者能留在本区工作，从而增加产业吸附力。
但这并不容易。
记者根据公开信息粗略统计，今年通州区域入市的商业及商办项目中超过70%的产品均为套均面积在150平米以内的商务办公项目，其中1/3项目的主力户型为套均60-80平米。
“对于开发商而言，散售最大的好处就是利于回笼资金，尤其是运河核心区的交通优势明显，颇受个体投资者青睐。而整体出售的话，企业的销售难度将大大增加，这也会增加销售成本。”北京一商业地产开发商对记者表示。
而据记者了解，在此前出台通州加强版住宅限购政策时，通州区曾有意对商住、商办项目的销售附加条件限制，其目的也在于需要配合通州未来的产业调整方向，此后虽未明确这类政策，但在限购政策出台后，通州商住及商办类项目的预售证也暂停发放。
“8、9月份，通州区政府的相关部门曾多次组织开发商开会，并与部分进入销售程序的项目沟通，希望配合政府招商的政策尽量增大起售面积。而位置优越的几个项目，政府部门希望可以暂缓销售，等待整售机会。”上述知情人士告诉记者。
“但从项目设计来看，散售与整售在规划与设计上都存在差异，而早期通州区政府在土地出让时并未对此有所约束，所以在项目已经规划完毕甚至已经完工的情况下，就更难调整。”上述商业地产开发商表示。
不过，通州区政府与开发商的沟通并没有达到预期效果，目前通州核心区的小户型商住公寓及商办产品仍然在通州楼市中占据主力。而从目前开发商的蓄客情况来看，通州核心区小户型项目的投资意向明显，这更为通州的产业引进计划增加了难度。
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