中央定调2016年楼市  年末北京房价蠢蠢欲动
2015/12/15 房地产决策参考

    

     中央定调2016年楼市

     中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作。会议指出，2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，做好经济工作十分重要。会议强调，要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场。

     “去库存”三字，定调2016年中国楼市。

     此前有报道称住建部等部门正酝酿多项“楼市去库存”政策的消息，在此终得以坐实。上个月，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，推动经济结构改革要打好四个“歼灭战”，其中之一就是化解房地产库存、促进房地产持续发展。杨的言论，和政治局的会议精神异曲同工。

     不难窥见，2016年的楼市大环境，空前利好!一场去库存之战即将打响。

     可是，这对于“库存”本已十分匮乏的一线城市而言，意味着什么呢？

     从数量上看，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。主要原因在于一线城市由于新增人口众多，使得房地产市场需求相对比较旺盛。从城市发展来看，一线城市的库存量并不过剩，相反还会出现一定程度的短缺。中原地产首席分析师张大伟就认为，北上广深等一线城市目前面临的问题，不是去库存，而是如何解决库存不足、需求旺盛等矛盾。

     北京房价年末暗涨

     今年，一线城市最疯狂的当数深圳，房价暴涨。实际上，其它一线城市，房价也蠢蠢欲动，甚至已经“刀剑出鞘”。近日，一则北京二手房“坐地起价”的新闻广为传播。进入12月，北京楼市确实继续着“暖冬”态势。面对趋向活跃的买家，喊涨的声音又在市场出现。

     在新房市场，一些项目也传出了涨价的声音。位于通州区台湖的泰禾拾景园，在售户型为126平方米的三居，新一期的对外报价是6万元/平方米。而就在10月，项目的对外报价还是3.5万元/平方米，两个月不到就跳涨了2.5万元。

     豪宅市场呢？更没闲着。

     近日，位于北五环奥林匹克森林公园旁的北京顶豪项目——紫御华府，忽然被爆提价至12万元/平米，涨价幅度近20%。

     该项目今年曾连续3月登顶3000万级豪宅销冠，其余月份也都能在成交排行榜上找到其身影。

     据《房地产决策参考》了解，紫御华府此前报价一直在10万元/平方米左右。12月初，该项目对外报价却已上调至12万元/平方米。在对紫御华府销售中心去电询价之后，这一涨价消息被坐实。虽然据该项目销售人员透露，12万元/平方米的价格是新推楼王产品，但在顶豪竞争如此激烈的当下，反其道大幅提价20%的举动，仍引起北京豪宅界高度关注。

     年底公开涨价的顶豪项目不仅紫御华府一盘。近日，位于京西八大处的某豪宅项目，也曝出从12月起全面调价，所有产品价格先上浮5%。待明年元旦之后“价格还会有一个大幅度的提升”。

     豪宅纷纷涨价的背后，是今年北京顶豪市场火爆的成交。根据房地产机构报告数据，截至12月7日，北京单价10万元以上顶豪成交222套；3000万元以上的豪宅成交高达388套，同比上涨达到130%。豪宅成交之火爆可见一斑。

     “今年北京豪宅市场火热程度已经超出市场预期，无论是销售套数、成交价格均有所提振，这说明对于高端改善型的置业需求是低估的。”易居智库研究总监严跃进认为，随着整个豪宅市场进入热销状态，后市的看涨预期也较为强烈。

     房地产决策研究院高级分析师一力认为，豪宅敢在如此激烈竞争下逆市提价，离不开两点：其一不外乎是对产品的信心，笃定自己的产品打造远胜于竞品；其二是之前是价格处于市场洼地，有补涨的空间。

     当下北京豪宅市场，10万+豪宅混战之声甚嚣尘上。然而，梳理市场不难发现，多数已经入市项目和新晋地王，皆为期房，而在售的紫御华府全部为现房。紫御华府毗邻有着亚洲最大城市森林公园美誉的国家级公园——北京奥林匹克森林公园，社区被10200亩奥林匹克森林公园、75亩景藏公园、2300亩东小口森林公园三园环绕。社区不受配建房政策干扰，具备纯粹的高端属性：整个社区仅规划231套，单套价格在3000万元左右，户型定制在400平方米左右，最小户型面积约380平米。

     近年来，由于政策原因，北京出让的高端商品住宅用地中均要求配建保障房面积，且配建比例不低于30%，这一政策使得目前北京真正纯粹的豪宅社区凤毛麟角。

     从价格上来看，不愿具名的北京豪宅圈某资深人士向《房地产决策参考》直言：“2015年位于丰台的白盆窑村、石榴庄、樊家村等地王项目，未来起步入市价都将在8-15万元/平方米左右，无论是交通、教育、医疗等配套设施，还是公共服务、基础设施、生态环境等，都难以与区域配套成熟的现房豪宅相提并论。所以，现房豪宅自然具备了提价的底气。”

     该人士称，高成交和高地价的双重助推下，顶豪涨价预期将成为水到渠成的大概率事件。据北京市国土局数据，截至目前，今年北京土地成交金额已高达1920亿元，其中高达22宗地块未来入市售价将在10万元/平方米以上，而根据地王所在区位，未来10万元/平方米级顶豪将外扩至五环外，如住宅楼面价达5万元/平米海淀永丰地王已靠近六环。

     2015年年尾已至，在2016年还没有开启之际，“定调”的超级利好就已提前降临，此举无疑意味深长。这对未来北京豪宅市场意味着什么，一切似已尽在不言中。

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     在紫御华府观室外室内

    

    

    

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