房地产去库存不能提起裤子走人
2015/12/28 房地产决策参考

     房地产的根本问题，是库存问题。决策层认识到这一层，当不吝为之点赞。库存是个普遍问题，除了一线城市和个别二线城市库存不多，甚至库存告急，绝大部分城市库存都是天量，是悬在楼市、金融头上的一把利剑。

     怎么去库存？方法很多，靠农民工也好，鼓励开发商降价也好，究竟靠不靠谱，笔者不予置评。但有一点，笔者更要大加赞赏：大力鼓励支持发展住房租赁市场，鼓励自然人、各类机构投资者购买现有的库存房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业等。

     简单地说，就是鼓励买房出租呗，让买得起房的人买来出租给买不起房子的人。这个办法，笔者多少年前就说过，“房东都是活雷锋”。地球人都知道，买房出租的收益率是很低很低的，年收益率低于2%，在帝都是家常便饭。现金在手，干点啥也比出租强。在2015年连续降息前，甚至存银行吃利息也比这2%强。您说，把钱拿去买房低收率地出租给别人，是活雷锋还是黄世仁？

     就这点，这两天在华远地产的年终媒体餐聚上，任志强也说话了：

     其实一些西方国家早有类似的政策。在德国和其它一些国家有些政策，一个人可以拥有第二、第三、第四、第五套房，你拥有多少套房都没关系，但是只要你把这个房子不交给住房合作社用于公共出租，就要收房产税，虽然偶尔居住也要收。

     但是德国有一个规定就是，每个人拥有的第二套住房，只要你交给住房合作社统一来出租，就不算你是拥有第二套住房，它算投资品，投资品和个人住房在德国是两个概念，所以德国私人住房拥有率只有40%多一点，大部分是出租房。出租房里头，光住房合作社里面国家的大概是占10%左右，75%到85%是私人和机构拥有的第二、第三套住房，然后交给住房合作社用于投资。

     房地产事关中国经济，中国经济有难处，全国人民，有钱的出钱买房子，没钱的负责租房子，这么一捯饬捯饬，过个三五年的，说不定库存就下来了。

     但，问题是，大哥：

     第一，还疯狂卖地吗？

     第二，还收房产税吗？

     如果还是卖地的老毛病不改，这厢兄弟们砸锅卖铁给你去库存，那厢你丫卖地卖得欢，那库存，得去到猴年马月是个完呢？

     还有，也许你暂时不那么疯狂地卖地也罢了，过个三五年，库存下去了，这会儿突然“低调”下来的房地产税改革，届时会不会又突然高调冒出来呢？

     说得这么啰嗦和不开门见山，“我的意思是什么呢？我们社会面对的是什么，就是你到了这样一个时代，你有没有一种制度的支撑非常重要”。

     有没有制度的支撑，来保证我今天给你去库存是有保障的，比如你不那么土地财政了，你不收房产税了。这要求不过分吧？用清华大学教授孙立平的话说，就是免受“洗劫”。这话说得有点直接，但其实就是这么个意思。买房有风险，是正常的，但风险是市场风险，决不是这样被“预设”的风险。

     哦，对了，“我的意思是什么呢……”，这句话也是孙教授说的。

     有一篇在互联网上流传很广、署名孙教授的演讲《当前的中国经济困境与社会转型》。里面有一段话这么说的：

     在股灾发生之前，我曾经写过一篇长微博，微博的题目叫《像驴子一样不停的奔跑》。什么意思呢？写这个微博有个由头，有一次我去天津的一家上市公司，这家上市公司是国有控股的。中午老总请我吃饭，他跟我说，像我们这种上市公司还算不错的，但是就是这样，中层的管理人员，甚至高层的管理人员都有一种很强烈的不安全感。他跟我讲，甚至他自己亲身的体验，当时一起吃饭还有几个高管，他们都在讲不安全感。

     当时我突然想到一个比方，中国现在的老百姓有点像什么？有点像一头驴子一样，你打它两鞭子，说你跑一圈，他就跑了一圈。跑了一圈，然后你说，这圈不算，你再跑一圈，又打了两鞭子，他又跑了一圈，你说这一圈也不算。他不停的跑，你不停的说这个不算。中国老百姓现在有点像这头驴子一样，什么意思呢？各位可以想，假如说一个老太太，十五年前她手里面有二十万块钱，她可以自信的跟人说我这辈子养老没有问题了，那钱可以在北京买一套不错的房子了。老太太觉得没有问题，把心放肚子了，心刚到肚子里面，房价涨起来了，现在这二十万能干什么呢？在北京买一个厕所肯定是买不了，买半个厕所差不多。半个厕所就想养老，门儿都没有。房价涨起来以后，这二十万就不算什么了，这圈算白跑了。

     这时候有人说了，我没问题，我两套房，我住一套租一套，退休的时候用租金来补贴退休金，我这辈子没问题了。真遇到点大事，实在不行大不了把多余的房子卖了，北京卖个五六百万，就可以解决问题。他觉得两套房没有问题了。这个想法还没有几天，房产税遗产税要出来了，这套房子也不好拿了。这一圈也要不算了？

     然后接着股市这轮牛市又开始了，这轮牛市我不知道各位的感觉是什么样的，至少在我旁边挣三五百万、六七百万、千八百万的不在少数。一个是房子不好拿了，第二个是人的钱多了，有没有一天说，这钱这圈也不算了。股灾发生之后，我把这条微博又转了一下，我又加了一句话，这圈也不算了？

     我的意思是什么呢？我们社会面对的是什么，就是你到了这样一个时代，你有没有一种制度的支撑非常重要。

     我想我们今天在座的各位，我们从事这样高大上的行业，你的圈子还是一个不错的圈子。但是你得知道这个社会还有别的圈子。

     去年年底有一次我去西部某个市，这个市是一个资源性城市，是在煤矿的基础上建立起来的城市。前几年煤好的时候，盖了不少福利房卖给职工，大概是2800一平米，现在市面的价格差不多是3200。我去的时候很多人都要求退房，不是一个两个，非常普遍的要求退房，说我也不想挣这个钱，你就按照当时的价格把钱退给我，这个房子我不想要了。怎么是这样一种心态呢？我很难理解，当地的朋友解释说，现在很多人是这样一种想法，他就觉得今后这几年吃饭都要成问题，很多人想，将来说不定吃饭成问题，你手里拿的房子是值二三十万，但是卖不出去有什么用？还不如把钱退给我，到时还能吃口饭。

     如果今天兴冲冲地帮着去库存，明天却如孙教授言“这一圈也要不算了”，或者落得孙教授所言西部某资源性城市职工买房的结局，那就有点扫兴了。

     当然，我宁愿更相信，中国经济矢志转型，各级地方政府一定会洗心革面逐渐告别土地财政，断不会出现“今天你去库存，明天库存去你”的局面；如今白纸黑字支持“买库存房出租”，将来也一定会有比瓮中捉鳖征收房产税更好的替代办法。毕竟，提起裤子不认账走人，咱丢不起那人。

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