房地产还能救中国吗？
2016/2/1 房地产决策参考
在最近举行的中国金融四十人论坛上，地产老炮任志强抛出了“房地产救中国”的惊人言论。
他说：“我觉得要解决中国经济未来的发展问题，所有矛盾就集中在房地产行业，现在看来只有房地产能救中国。”
可爱的政府还正筹谋农民工进城救房地产呢，任老炮却想用房地产救中国，想想也是醉了。
有最新报道为证。1月31日，国社的一篇报道《中央部委2016年开出的民生“清单”》一文，提到了发改委的“清单”：制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，积极配合有关部门，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求，稳定房地产市场。
不过，任大炮是何等人物。任大炮是数据派，且听他如何理论：
”税收方面，房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的约12%，如果加上营业税、所得税大概是30%，再加上四万亿的土地财政，总共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%，金融业是15.9%，过去房地产业可以达到20%，而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速，GDP增长率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。“
从数据上看，任大炮是言之成理的。不过眼下主要还是得先想出如何救房地产的大招。任大炮建议：加大土地供应；购房减免个税，包括用个税冲抵个贷利息；取消第三套住房的限制性条件，取消一、二套房的差别利率或取消其他限制性条件等。
任说：
“去年土地30%的负增长需要补充回来。政府的保障性住房也要补上，"十二五"期间有3600万套保障性住房，但是"十三五"期间就没有了，现在住建部和地方政府已经出台要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。一方面是开发商的投资，一方面是政府投资，这两方面投资都下降的话，房地产市场本身增速就上不去。
“现在大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策，重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策，来救活生产方、开发商，以便让开发商有更多现金流解决库存问题。
”但我觉得还不够，应该购房减免个税，包括用个税冲抵个贷利息。现在个税收入大概7000亿左右，减免10%就是700亿，即使把2000万人的购房行为打对折，也有1000万人购房，完全可以把现有房产库存解决掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右，包括土地增值税、交易税等。现在每年新增1000万套左右住房，税费大概接近4万亿，所以再增加1000万套新增住房，最少也要再增加1万多亿税收，这是一个最好的长期办法。而在取消所有过时政策后，大家一定愿意购买第三套房子，国家不用担心不想买房的问题。对于买房者来说，还房贷的利息就是节省个税。
“银行现在有两种还贷方式，一种是只还息不还本，另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的行为变成了租房子，除了缴纳20%首付以外，利息可以抵掉个税，而过去是交完个税再还利息。当然房子首付可能是借来的，但无论如何，利息抵税一定会带动每年至少1000万套以上的新购房需求。”
任大炮的建议仿佛言之成理。可是，问题的核心是：老百姓还缺房吗？
2015年底，人民日报刊文称，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。
此前，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲也称，从1998年住房制度全面改革以来，根据人口普查的数据等推算，到2010年这些年来积累存量住房全中国是179亿平方米，2.2亿套，按照2010年的常住人口的家庭户来算，达到了户均1.02套的住房。除北上广深外，包括省会城市、三四线城市都不缺房子了。
任兴洲认为，到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。中国住房最短缺的时候已经过去了。
央行调查统计司的有关研究也显示，1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套，以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计，当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿，以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算，我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而，估算我国城镇户均住房套数约为1套。
对上述计算办法，任志强却表示不赞同。
“按人均计算住房需求是错误的。如果按照户数计算，全国平均是从3.7人/户降低到3.02人/户，实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异说明了什么问题？户籍是按照户口本来统计的，但很可能出现和朋友合租房子的情况，实际上应该计算成一室多户。而如果按单个人口比例计算，四大城市的这个增长比率将达到30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%，按照这个增长率，人口普查的统计中城市人口应该要达到3.6亿-3.8亿户，但实际上只有2.68亿户。所以，每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。”
《房地产决策参考》认为，当前中国房地产的主要矛盾不是总量问题，而是结构问题，也就是资源错配。大量的房地产库存是无效库存，是永远也不可能去掉的库存，解决办法正如任志强所言，最好就是“炸掉”。笔者认为，炸掉也浪费炸药，预期浪费炸药不如不管它，让它自生自灭。对大量无效库存相比，在一线城市、部分二三线城市，仍旧存在不小的需求。一些二线城市，包括发达地区的部分三线城市的库存，是一种良性的库存，是在城乡二元体制下的体制性库存，一旦体制改革深化，这些库存完全可以消化。因此，在一定程度上讲，只要盖出适销对路的房子，盖对地方，盖对产品，房地产救中国并非妄言。
实际上，早在2009年，金融危机之后，经济遭受波折，国内房地产市场哀鸿遍野，北京师范大学教授董藩，也是笔者的好朋友，就提出了”房地产救中国“的观点。
世易时移，2016年之中国，经济的病已经从”在腠理“深入到了”在肠胃“，房地产不可能像过去那样成为”一针就灵“的救世主角色了，但是，可以预料，拉动作用也一定是会非常明显的。关键是，新增的房地产产能一定要增对地方，财尽其用，物尽其用。(作者：房地产决策参考 一力 转载请注明出处)
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