保利地产高管：千万别盲目提价 别看你现在卖得好
2016/3/28 房地产决策参考
3月22-25日，“观点年度论坛”在广州举办。在论坛上，保利地产副总经理兼东南片区董事长余英发表了对当前楼市的看法。
余英告诫房企，千万别盲目提价，别看你现在卖得好。最近这一波提价炒房的人非常敏感，说不出来，明天一个都不出来了，你的售楼部说不定明天就没人了，所以大家一定要有忧患意识，别看房价涨，你也跟着涨。
在刚过去的2015年，在“余老大”的带领下，保利地产广东区域销售额超过500亿。从2013年的半年200亿元到2014年的全年400亿元，再到2015年实现500亿元，保利地产在广东区域的销售五年来保持了20%以上的增长率。在广州，保利地产凭借近200亿的销售额，占据整个市场份额近20%。也就是说，广州每卖出10套房子，就有2套是保利的。未来广东保利的目标是600亿元，广州、粤西、粤东分别200亿的销售任务。
2015年广州房企销售榜
《房地产决策参考》与余总在微博互动
作为保利地产的高管，余英有着丰富的履历，做过讲师，当过政府官员。在工作之余，余英喜欢在新浪微博上发表自己的观点看法。字里行间，也可以窥见他性情中人、直率敢言的个性。
余英论坛发言实录：
我并不是“预测帝”，但是我在每年12月28号会在微博上发一篇下一年的预测，因为平时也很少讲，我不喜欢一会儿说跌，一会儿说涨，最后总有一侧说对了的那种预测的人，我一年就说一次，而且从来不删。
余英预测2016年楼市
余英谈预测房价
我记得前几年我预测的是分化比较多，前年预测去年是去存货，去年预测今年是兼并重组。当然对全国来讲肯定是去库存，但是我们很多大的房地产公司在去年已经把存货能去的都去完了，没去的也就基本去不掉了。但是有些公司前年还盲目的猛生产，造成存货增加。存货的产生首先是管理失控，尤其是三四线城市为了卖地，忽悠了很多开发商。
调控对存货的产生多少肯定是有影响的，因为在一线城市调控以后，市场发生了变化，有些开发商在一线城市拿不到地了，跑到三四线城市去，很多人寄希望于在三四线城市能翻身，三四年前突然销售下降，有好几家排名前10的企业排名下降，保利正好在2012年主攻一线城市，所以保利2012年第二个进入了全国的千亿俱乐部，我们把一线城市作为主战场，而有些企业进入三四线城市卖得不好，跌下去了，这两年三四线城市去库存，它又有点上升了，所以我觉得对好的企业应该更有前瞻性，我记得在2012年的时候，我就强调了市场的分化，2014、2015年我更强调的是去库存，因为各个企业一盘点，手上的压力太大。
而今年各位还是要去库存，但是对于好的企业，今年是兼并重组最好的机会，因为有些小企业今年去不掉这个库存，他在三四线城市开发100万平米，200万平米的大盘，他做的都是500平方米的别墅，公寓楼都是200平方，豪华装修，他以为县城的人都是富豪，以后大家都去买，不可能的，所以那些库存很麻烦，这些企业只有把企业卖掉，或者卖一部分股份才能活过来。所以今年的主题，我觉得作为房企来讲，兼并重组是更重要的。
对今年的市场，媒体说今年房价疯涨，其实主要是二手房，一手房的开发商还是比较冷静的，还是不敢太涨的。我跟很多开发商朋友聊，他们说最近能走量还是要走量，千万别盲目提价，别看你现在卖得好。最近这一波提价炒房的人他非常敏感，他说不出来，明天一个都不出来了，你的售楼部说不定明天就没人了，所以大家一定要有忧患意识，别看房价涨，你也跟着涨，即便是深圳的房子，能卖还是快点卖，落袋为安。局部时点上我会觉得有悲观的时候，不是今年一路高歌，从现在一直到十一黄金周，到年底，大家的房子都是越卖越好，我相信不会。从以往的经验来看，大家买房不会从年头买到年尾的，肯定是有阶段性的。
兼并重组这一块，我们加大了这个工作，既然预测到了兼并充足的可能性，我们加大工作，跟很多企业都抛出了橄榄枝，我们也看了很多地，当然这些地我也是有选择的。在城市区位很一般，又是巨大的大盘，这个城市预计这块地三五年地价都不会涨的情况下，这个地我是不会要的，如果我花了20亿买了这块地，3年、5年都不涨价，但是我的银行利息在涨，政府在三年以后卖地跟现在差不多价钱，这种我是不要的，我的兼并重组和选地，在三四线城市，第一是要离大城市近，交通方便，第二是要有稀缺资源，第三是我能做出一些差异化、错位的产品，使得别人一到我这个地方来看，就能打动他，产品要有打动力、冲击力，要让人一看就喜欢，所以产品这一块，我觉得是我这次兼并重组能够突破的重要一点，就是能做出好产品的项目我才要，那些已经开发了50万平米，卖不出去的，我也不是神仙，我也卖不出去，产品做坏了，也没有几个人能把它卖出去。
余英3月微博语录：
@余英：有些人自己本来就不咋样，可是还特喜欢装X，动不动要求别人守信用讲道德，这样似乎自己就守信用讲道德了。听烦这种鸟人的!其实，人的面相已经能说明一切了，特别是上了年纪的人，一切全写在脸上了，别装!
@余英：忘了问大家，也有点不好意思八卦，但是，我的这些同学(都是建筑师)个个都应该有三四套豪宅，因为我当了多年老师、公务员，我是班里最穷的之一。
@余英：中午大学同学聚会，给一位北美回来考察的同学接风洗尘，我问了一下在深圳的同学关于深圳楼市的问题，他们都说深圳的一手楼确实大涨了，我又问他们近期都出手了没有，他们都说没有。就酱紫。
@余英：“因为我很忙，所以，我……” 这些都是借口!你真的很忙吗？其实这个世界上比你忙10倍的人多了去了。“我很忙”只是一个借口而已，要么你这个人就是能力差，做事没有计划性，分不清轻重缓急，胡子眉毛一把抓，要么你就是懒，为你自己得懒而找借口!
@余英：老老实实做人，踏踏实实做事，那些成天出没在论坛上的没有一个是好企业家、好经济学家!
@余英：微博受字数限制，说明一件事必须言简意赅，只要你不虚伪不装逼，通常会给人语言犀利爱憎分明的错觉，说点自己曾经做过的事，往往让人觉得你喜欢自夸……所以，不认识博主的人如果只看微博来评判，多半容易讨厌博主，沉不住气的甚至会莫名奇妙的骂博主两句。这就是微类媒体独特的生态，习惯了就好!
@余英：上海、深圳房价这一暴涨，白领们这10年算是白干了!
@余英：再说一遍，天亮不是公鸡叫出来的!任何负责任的预测都是基于自己对未来的判断。未来楼市无非是“涨或者不涨”，结果跟宏观经济有关，跟城市化进程有关，跟通胀预期有关，特别是跟中央的调控政策有关……唯一跟之前谁预测了啥无一毛钱关系!
@余英：2006年的时候，成都比广州差几条街，10年，仅仅是10年时间，我们每年都看着成都在大步前进!这两天在成都看了太古里等几个项目和城市建设，深深的感觉到广州落后了，远远的落后了!!!!!!作为一个在广州30多年的广州人，我有幸参与了这20多年广州的大发展大建设，我当然也有资格批评两句广州!
@余英：一个从来不装逼一心讨观众喜爱的岳云鹏，有人居然说他贱？我看说他贱的人才是真贱!彻头彻尾的贱!记得当年在公门，我讲话尽量不拿架子不装逼，尽量跟大家好好交流，结果，居然有些听惯了台上领导哼哈哼哈训话的人说我想“社会人”？对于那些贱了一辈子、几辈子的人，只能无语。
@余英：如果有一天，我老了、退休了，我会天天去爬白云山。在山顶公园餐厅里点上一碗豆腐脑和一碟干炒牛河，一个人静静地静静地吃。因为我一生的奋斗，不就是为了能安于这样的生活状态吗？享受不了平平淡淡生活的人，将永远陷于尘世的尔虞我诈，陷于尘世的浮躁和喧嚣。只有我们懂得享受孤独、享受真正的生活。
余英论民企老板：
没有大格局就不会有未来
——致民营企业老板们
格局对民营企业老板是决定生死命运的最最重要的特质，格局大，则站得高看得远，格局大，则海纳百川网罗天下豪杰，成就伟大的事业。但是，遗憾的是，我们众多的民营企业家最缺乏的就是这样的大格局!尽管他们创业成功了，企业在他们的带领下也有长足的发展，拥有了骄人的业绩和巨大的财富，但是，也正因为如此，如今他们的身边特别是重要岗位上几乎全是成事不足败事有余的亲戚和溜须拍马阿谀逢迎的庸才……
这些年行业整合的态势愈演愈烈，众多民营企业老板最大的感受就是生意越来越难做，但其实越难可能做越是机会，而决定成败的关键是老板的气度，是老板的格局。当你拥有一个大的格局时，你看到的就不是一两个项目，而是一个省，是全中国甚至全世界；同样的，当你只看重过去的经验，而不顾三、五年之后的发展，那你也就只是暂时获得成功并一定会被淘汰。所以，作为民营企业老板，最重要的使命是放大自己的格局，让企业活在当下，立于未来。
2016年，是中国各个行业、企业的“兼并重组”之年，中小型民营企业家应该首先应该考虑的是如何让自己的企业生存下去，而不是被淘汰被兼并重组。那么中小型民营企业生存下去的第一关键在哪里？关键在企业经营和管理的核心人物——企业家!而民营企业老板最最重要的一件事就是找到这样一位提升有高境界、大格局的企业家!一个企业一旦拥有了一位高境界、大格局和他领导下的专业、敬业的职业经理人团队，整个企业才能站得更高，看得更远，才有可能在经济前景充满雾霾时做出正确的规划和布局。
有很多民营企业老板发现，自己现在面临的是不对等的竞争，竞争对手是比自己大上十倍、百倍的大企业，甚至是上万倍的世界级企业。“发现变化，接受变化，创造变化”，面对现在天翻地覆的环境，只有靠有高境界、大格局的企业家站出来，引领企业的发展，在战略面上彻底反思自己企业过往的商业模式，寻找更适合本企业的新商业模式，建立自己独有的企业品牌，这样的民营企业才有可能突破重围，跟上行业发展步伐，与大鳄们同台竞技，最终成为百年老店。
说说容易，做起来难!哪个民营企业老板会承认自己跟不上形势了？哪个民营企业老板身边围绕的不是一帮亲戚？又会有哪个民营企业老板敢站出来说，我和我的“老班底老臣子”都已经退居二线，我的董事长、总经理都是拥有企业股份的行业翘楚？
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