任大炮说土地所有权到期：这个事其实很简单！
2016/4/20 房地产决策参考
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浙江温州房屋土地所有权到期一事，舆论还在发酵。从著名社会学家、法学家到大律师、知名财经评论员，纷纷发表看法。
有一个人，很多网友很惦念，就是任志强任大炮。他不说话，好像总还差点什么。
昨天，通稿新闻都说了：
对广大网民，要多一些包容和耐心，对建设性意见要及时吸纳，对困难要及时帮助，对不了解情况的要及时宣介，对模糊认识要及时廓清，对怨气怨言要及时化解，对错误看法要及时引导和纠正。
对网上那些出于善意的批评，对互联网监督，不论是对党和政府工作提的还是对领导干部个人提的，不论是和风细雨的还是忠言逆耳的，我们不仅要欢迎，而且要认真研究和吸取。
说得多好，大炮还有无机会，跟大家扯扯房屋土地70年产权这个事情呢？
《房地产决策参考》查证，其实，在2014年底，任大炮就说了。
2014年1月11日，在第十一届中国财经风云榜暨中国改革再出发财经中国年会上，大炮就对此发表看法。主持人是中央党校国际战略研究院副院长周天勇教授。
照登实录吧，原汁原味。
主持人周天勇：我们在讨论这么一个事情，这个事情我最近很纠结，今年说是国务院要出台一个以房养老的方案，要推开。我当时就想，以房养老，比如说他工作了40年，最后房子买的时候是10年了，最后退休之后剩下20年的使用产权，到银行怎么抵押？比如说他20年抵押是多少钱？最后他活了90岁没去世，产权没有了怎么办？另外比如说他这20年产权还在，人去世了，银行就剩下2年的产权了，这个价值怎么算？把它解决、拍卖或者是怎么弄？我看了一下网上国土资源部的部长说有《物权法》，可以接续。后来我就专门针对这个事去问银行和法院，比如说70年到期了，政府要把他赶走，你没有出让，没有审批，最后法院一裁定，根据《物权法》你可以继续居住，你可以不搬走。后来我到银行去问，我说法院裁定能不能作为抵押？他说那不行，银行抵押必须是产权部门发的产权证，法院的裁定只能说你可以继续住，这个财产归你，但是产权意义上的登记是没用的。所以我很纠结，任总是搞房地产的，这个事怎么办？
任志强：这个事其实很简单。我们的《物权法》说住宅可以无限期的续期，这个法律已经定了，可以续期。但是《土地法》上写着，到期限你得继续交钱。所以如果不改《土地法》，这两个法中一个告诉你可以有权利继续住，另一个法告诉你再交点钱，交完钱以后，你那个70年可能就变成了再加70年，或者再加多少年。这两个法可能要统一起来，现在还没有统一。上一次就提出《土地法》的修改问题，这个修改已经讨论了很多次了，还没讨论完。也许讨论完了以后，你这个问题就解决了。我觉得中国和国外不一样，以房养老在国外来说已经变成一个普遍性的，法律允许、银行允许、有制度允许的一种东西。但是事实是普遍性存在的吗？不是，是人们自由选择的一个结果。有的人愿意用这种方法去选择，因为他不需要给儿女继承或者怎么样，有些国家《继承法》里面的遗产税是非常高的。因为他要卖房子的时候交的税很多，所以他干脆用这种办法去解决以房养老的问题。中国和他们可能有点差别，我估计中国即使实行了这种法律，大概总份额不超过5%，大多数人不愿意用这个。为什么？因为中国的老年人现在拥有房子基本上都是位置区域比较好、升值比较快、价值比较高的房子，他如果把那房子轻松的卖掉，然后剩下的钱够他养老的了。在国外我们都说房价收入比距离很近，没有多大的差别，所以那套房子卖了可能不够他养老的钱，中国可能反着。所以在城里那套破房子，可能一套房子，一平米卖10万块钱，算一算那套房子钱，够未来多少年的，怎么花都花不完的那种感觉。但是国外不是，没有那么多，所以他卖掉房子，交完税以后养老可能还不够。而中国现在卖房子交的税是很低的，因为法律和税收政策，导致他可能不太愿意选择这个。
但是这种方法应该在法律上允许，就是给人们一个市场化的选择余地，你愿意选择你就选择，不愿意选择就拉倒。我们的《继承法》里面规定得很清楚，你这个房子最后要留下来，可能还得打官司，儿子、女儿、媳妇、婆婆都来要这个房子来了，所以我们后续的法律可能还没有把这个问题解决好。但是国外很清楚，比如说日本62%的遗产税，这个房子他如果用卖掉的办法或者转移，这个孩子先得交62%的税，然后才能得到这个产权。所以在很多问题上和中国是不一样的，套用这种方法去说明还是不行。我想最终我们的土地私有化的问题和土地制度这些问题不解决的话，我们刚才讨论的这些问题都白搭。最终要解决户籍和土地制度问题，这是一个大法律问题。户籍制度最重要的是限制人的迁徙权利，你想到那里，就不让你住。户籍制度和农村承包宅基地是挂钩的，又导致户籍制度不太容易解决。我们还有一个问题，就是几乎所有的经费都是按照户籍人头拨发。在美国怎么解决这个问题？给你教育券，就是我在公立学校、私立学校，到哪个学校教育券都管用，他们通过财政拨款转移，我们转移不了。所以有些城市坚决不允许没户籍的人到我这里来上学，就是因为财政经费里面没有人头费。所以我们按人头费进行计划性管理的体制如果不打破，涉及到很多问题还是难以解决的。而户籍制度和这些制度如果不解决的话，以房养老的问题也很难解决。所以一系列的问题都在于我们要把法制体系做一个彻底的变更，使它更符合市场化的要求，人们才能够用市场化的选择权利去选择用以房养老，或者用其他的办法去养老等等。 (和讯)
针房屋所有权这个问题，有些学者的思考可谓相当深入了。特别下文引述的《法制日报》对参与《物权法》立法过程的杨立新教授的访问，对当初立法本意的介绍，让人印象深刻。《房地产决策参考》集纳相关信息与此，以飨读者。
清华大学教授孙立平：
青岛天价虾和哈尔滨天价鱼事件曾引起社会舆论强烈反响。而商品房70年产权到期如何续期的问题，比这个还可怕。天价鱼天价虾尽管在价格上做了手脚，但起码还有个标价，还可以按照法理上说得过去的价格标准讲理或寻求有关部门裁决。而产权续期根本就没有价格，相当于鱼虾吃完后再告诉你价格，说多少是多少。
说起房产税理直气壮，说起续期收费理直气壮。但你想过没有，理论上说，70年产权到期后，将同时收两种钱：房产税和土地出让金。那将不仅是天价虾，而是吃虾还要收鱼钱。
看来糊涂蛋配不公平的制度也是天经地义。到现在还有不少人说，不用担心这个问题，现在的房子30年都到不了就垮了。好，现在10块钱买你30年后的房子，你干吗？你要明白这个道理：房子就是明天垮了，也不能有这种不公平的制度。
如此重大问题，多少年来一直含含糊糊，不做明确说明，是政府严重失职。管小贩那么认真，管控言论那么认真，在上述这样的问题上，包括小区车位归属等，却一直不予明确。
其实这个问题非常好解决：将已经包含在房价中的70年土地出让金视为房产税，70年产权期内不再征收房产税；70产权到期无偿续期，开始征收房产税。只是政府急着收钱，可能等不及。(新浪微博)
著名大律师陈有西
土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。
人民日报评论文章提出须尽快解决住宅土地使用权续期问题。称：此次事件的确有历史原因，但在社会主义法律体系已经形成，强调法治思维和法治方式的今天，如何尽快给出回应、化解群众忧虑，应该成为相关部门的当务之急。
土地使用权到期怎么办？1，一样东西不能反复卖反复收钱，这不叫卖房买房，而是租。因此卖房时要一次卖断地。2，用低额物业保有税，代替土地重复出让金。3，住宅土地所有权必须永久私有，房地一致。4，全国这个问题都会出现，人大应马上调研立法，联动修改宪法土地法物权法。(新浪微博)
中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠：
自动续期”含义即无条件的续期；如果涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定。
《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。
物权法制定时，当时确实有观点认为，住宅建设使用的土地是国家的，国家只许可这种土地使用权七十年的期限，期限届满，土地当然要收回国家。如果要继续使用国家土地，那就必须给国家交纳土地出让金。但是，这样的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础，最后的立法也没有采纳续期须再次缴费的观点。
根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。(微信公众号“人民日报政文”)
财经评论员马光远：
由“70年”引发的焦虑已经由一个法律事件完全演化成一个影响中国社会未来的重大公共事件。事实上，只要看看那些屡屡骇人的地王就知道，中国的土地美名其曰“70年”，却拍出了一个比很多国家的土地永久所有还高的价格，高地价导致的高房价让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后需要高价再续交土地出让金，谁人不焦虑？尽管中国建筑很多都到不了70年就拆的拆，破的破，但每一次讨论“70”后的问题，民众都要经受一次精神的折磨和制度性焦虑。
住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背天理，也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税，如果要征收房产税，就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了，又想每年收房产税，此种贪婪，旷世罕见。这背后，无非是各地的土地资源越来越衰竭，地方政府为了维护土地财政，挖掘新的潜力而已。(新浪微博)
财经评论员叶檀:
中国中产阶层的财富在房产上的配置比例过重，达79.5%，大大高于美国和日本家庭，而金融资产配置占比仅10.8%。根据2013年美国消费者金融调查(SCF)数据，美国家庭金融资产占比为40.8%，房产占比仅为34.1%。
按照2.04亿中产阶层人口，背后有上亿个家庭，这些家庭受房地产政策的影响极大，对只有房地产、没有进行全面、全球资产配置的家庭有决定性影响。
土地使用权高价续期，对政府不利。政府表面上得到庞大财富：以28.3万亿美元的79.5%计，牵涉到22.5万亿美元，如果到期以房产交易价的三分之一缴纳，则为7.4万亿美元左右，以当前汇率约合47.9万亿元人民币。
这是纸面富贵，如果政府真的开始以市场交易价的三分之一续缴，不仅无法得到这笔财富，房地产市场还有可能直接崩溃。交易价来自交易者双方出价，如果成本陡然上升，政策出台前房产持有者疯狂抛售，投资购房者会出清手中存货，并且不再进入市场，房地产价格将直线下降。至于下降多少，参照2015年去杠杆时期的股灾。
香港土地期满续期有地租、优惠地租、地税等，原则是免费续期、只交年租，香港《基本法》规定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，每年需缴纳应课差饷租值3%的年租金。不可能要求购房民众大笔补齐地价，只有稍微理性一点、能够考虑到长远后果的政策，都不会采取这样激发社会动荡的方式。再往上追溯，表面上土地属于英皇所有的英国，也不会采取这样的方式，但不同的时期政府可能以税收方式要求分享土地溢价。(新浪微博)
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新:
在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。
我的看法是：
第一，住宅建设用地使用权期间届满，必须自动续期。对此，任何人、任何机关包括各级政府都不得违背这一规定，强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。
第二，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年。
第三，对于没有达到70年最高期间续期至70年的，是否应当补交出让金，应当考虑到：一是70年的使用期间和20年等不足70年的期间不同，出让金的数额应当是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益有损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。
第四，对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。
考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此，在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。
此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。
应当注意的问题是，在政府出让土地使用权时，确定20年期间与70年期间之间的价格，并非按照一年一年计算，因此，实际上20年期间与70年期间并非一年一年的计算，确定差额。应当按照当地当年出让70年土地使用权与20年使用权的差额计算，更为准确。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的，也是不正确的，是侵害了业主的合法权益。
物权法第149条规定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”，并没有规定任何条件。
对此，究竟应当怎样理解，有不同认识：一是认为既然没有规定自动续期的条件，应当理解为无条件。这样的道理应当说得通。二是立法当时因为时间紧迫，没有时间仔细探讨自动续期的条件，因而属于空白立法，需要将来予以补充，确定自动续期的条件。三是认为这一规定的内容是不确定的，也可能有条件，也可能没有条件，对此要看立法者的解释。
按照我在参加物权法立法过程中的印象，我认为上述三种意见都不够准确。
在立法过程中，绝大多数意见认为，这个问题关乎广大人民群众的切身利益，需要慎重对待，目前以不作规定为好，留待将来根据实际情况再进行研究确定。因而，自动续期确定的，是不需业主申请即续期，以保证其不动产权利的行使；至于是否要有条件，是否缴纳出让金等问题，留待以后专题研究再行决定，而不是按照现行法律的规定处理。
之所以这样规定，是因为现行法律有的规定与物权法自动续期的不同。例如，城市房地产管理法第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
因此，目前有的拿该法的这一条文说事，是违反物权法第149条规定的。城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，且物权法是全国人民代表大会通过的法律，与物权法规定相冲突的这一规定，是无效的，不能以这一规定对抗物权法第149条规定。(《法制日报》)
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